租赁时代崛起 中国面临上万亿市场空间

11月20日，由链家研究院与日本不动产研究所联合主办的2016互联网房产服务论坛在北京新世界酒店举行，此次论坛以“互联流通 引领未来”为主题，多位日本大学教授、不动产研究所专家，以及国内从事长租公寓领域的运营者、投资人、开发商、研究者，就国际租赁行业的管理规范、发展现状进行了交流，同时对国内长租公寓领域的发展现状和未来趋势进行了探讨。

与会人士普遍认为，无论是从政策导向来看，还是基于中国目前的市场需求，以及对标国际发展规律，中国的租赁市场都将是一个上万亿的大蛋糕。而面对已经到来的租赁时代，如何去做行业的规范管理、如何参与其中分得一杯羹甚至占领竞争的制高点，都成为大家普遍关心的话题。

租赁时代快速崛起

2016年中央经济工作会议上，习近平主席提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购买能力的人慢慢减少，购房年龄会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长的时间。另外，从流动人口的发展趋势来看，以家庭为单位的流动趋势在加强。据统计，已婚的新生代农民工流动人口，夫妻一起流动或者配偶子女共同流动的比例已经达到60%，这种情况下，他们需要的是一个家，一个能逐步融入城市的家，如何才能在可承受的租金条件下让他们租到一个家，享有与购买住房一样的权益，不被随便驱逐，不被随便涨房租，这是一个急需克服的问题。”链家研究院院长杨现领认为。

“中国房地产市场从原来增量为主，逐步的过渡到存量为主的市场，由原来购买为主的市场，逐步进入到购租并举的市场，在这个趋势里，租赁市场的发展是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的可接受的生活方式，租赁作为一支重要力量也会快速崛起。”杨现领说。

作为链家旗下专注于互联网与存量房研究、以数据驱动的研究机构，链家研究院近期推出了《租赁崛起》一书。据该书中的统计数据显示，目前，我国住房租赁市场租金GMV（交易额）只有美国的1/3，而且主要集中在一线城市，2015年我国4个一线城市的租金GMV超过2900亿元。对标纽约、香港、东京这样的国际城市而言，“租赁市场尚处于发育不足的阶段”。

据统计，美国2015年租户家庭超过4000万，租金规模超过3万亿元人民币，仅纽约一个城市的租金规模就超过5000亿元人民币。此外，东京2015年的租金GMV为2400亿元，香港也有1500亿元。丽泽大学经济学部特任教授太田秀也介绍，目前，日本房屋的租赁和持有比例达到4:6，租赁市场占到了40%的份额，2015年大概有40万户采用租赁住宅。

“未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”杨现领分析。而《租赁崛起》一书更是预测，未来10年，我国租房市场租金GMV将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金GMV将超万亿元。

市场发展方向何在？

事实上，在政策趋势和数字对比之外，租赁市场的巨大空间已经吸引了众多从业者的参与，尤其是在长租公寓领域。有如链家旗下的“自如”这样由中介机构推出的长租平台、有万科“长安驿”这样由开发商建立的平台，还有如YOU 公寓、魔方公寓、优客逸家等由创新创业者建立的平台。

尽管由于市场需求量巨大，这些长租项目的发展状况普遍较好，但行业掣肘依然不容忽视，住房租赁市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题较为突出。

对此，日本不动产研究所国际部研究主管曹云珍博士分享了日本租赁市场的管理规范。她介绍，首先，从经纪人管理层面，日本有不动产经纪人资格管理制度，每年都有一次考试，考试的知识不仅包括不动产方面常识性知识，还包括民法、不动产登记法、房屋租赁法等法律知识，目前的合格率在15%左右。日本还建立有全国宅地建物交易业协会联合会等行业协会组织，通过协会定期做一些市场调查研究和政策提案，同时也形成行业自律。此外，便是信息共享系统和严格的信息管理制度。

对于虚假广告问题，曹云珍介绍，日本在不动产广告方面有三大法律支持：一是宅地建物交易业法，二是不当赠品类及不当表示防止法，三是关于不动产表示的公正竞争规约。排名前列个是禁止夸大广告，对广告的开始时间进行限制；第二是防止在住宅交易中存在变相赠送礼品的行为；第三是用来保证行业公平竞争的。

“日本关于禁止的项目规定得非常明确，各个地区不动产协会能得到内阁总管大臣，即消费厅长官的认可，所以他们每年都会派调查人员去各个网站调查信息，检查信息是真是假。在日本信用是很重要的参考指标，不讲信用的代价也相当大，如果你做了一个假信息被查出来，很容易在这个行业就被淘汰出去了。” 曹云珍说。

太田秀也则介绍，日本政府的法案鼓励让房屋的所有人延续性、持续性的把同一个房屋租给相同的住户，对承租方、对于租户都是一种保护。

与行业存在的普遍问题相对应，中国长租公寓市场“两头短”的现状也是参与者需要面对的另一个问题。

“目前的长租公寓市场存在供应方和需求方两端都短的现象，租户租约短、房屋租约也短，这种情况下对于培育专业化规模化的租赁运营机构很不利。”杨现领表示。

首先，从业主端的续约率来看，目前市场上长租式公寓的租期通常在12到15年，分散式公寓租期在3到5年。“房子装修成本差不多能带来溢价的时候，业主不跟你续约了。机构无法享受资产的升值以及装修的溢价，所以参与者只能更多往更轻的运营方式去探索。”论坛现场，某长租公寓从业者表示。对比日本来看，物业的租期普遍在20到35年，所以装修能够带来价值，管理能够带来价值。

而从租客端来看，目前国内的租客群体同样不成熟。据数据显示，从日本租客的平均租住年限来看，5到10年的占10%，1到5年的占50%，1年以下的则相当少，而目前中国租客的租期普遍都在1年以下。

“所以，长租公寓未来的方向，‘轻者越轻，重者越重’，轻资产的托管，取决于运营能力、管理能力的提升，而且需要面对的是一个很大规模上的提升。我相信中国未来的租赁市场，包括企业运营的发展方向，大致就等于日本的轻托管模式 美国的金融化模式，这两个方向是两个翅膀，没有这两个翅膀，企业试错的时间会比较长。”杨现领说。