房产税改革应着眼中央和地方政府间财政关系

上周有几天，随着财政部新老部长的工作交接，社会舆论中关于房产税的讨论多了起来。据观察，其中一些消息传播显然是以情绪驱动为主，将一些地方针对营业用房的房产税征收通知视作针对个人自住用房的政策发布，以致混淆视听。公共舆论中这种情绪的背后，显然是高房价问题又在作祟，激起了普罗大众对相关解决办法的渴求和期待。

一晃5年时间，2011年初上海和重庆两地试点征收个人自住用房的房产税至今，我们能够观察到的政策走向是，单一的房产税试点早已不在有关部门的考虑范围之内，取而代之的是2013年底十八届三中全会中提出的房地产税，涵义明显更为广阔。而这个提法，又和当年同步启动的财税体制改革整体框架直接相关。当时出任财政部长并操刀整体框架的楼继伟，显然非常清楚问题的根源所在。可惜的是，在经济周期变化莫测的当下，推进如此彻底的财税体制改革并不容易，事未毕而斯人已去职他任。

要理解2011年至今房地产税改革因果，并对未来趋势有所预判，一些基本的政策渊源和逻辑关系必须了解。首先，房产税并非我国新开征的税种，1986年起实施并延续至今的《房产税暂行条例》已经明确产权所有人必须缴纳房产税，但个人所有非营业性用房，也就是我们通常所说的个人自住用房享有免税待遇。相对应的，除了《条例》明确给出的5类免税房产外，其他房产一直都需要缴纳房产税。

其次，《条例》第1条明确规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这一规定所对应的，显然是中国大规模城市化启动之前的情况。30年后的今天，珠三角、长三角等地一些已经城镇化的农村房产是否还应该享有免税待遇？如果不应该，那么当年遗留下的城乡土地和房产区别对待问题，该怎样以合适的方法解决？这又是一个颇为棘手的政策问题。不光是农村房产，城市房产也面临同样问题，权属有所区别的小产权房和普通商品住宅是否应该一视同仁纳税，其问题逻辑其实是一样的。因此，要想准确定义房产税的税源，一些必要的、触及当下根本的制度调整在所难免。

再次，营改增已经推进至此，如果将房产税确立为未来框架下地方主要财政收入来源，那么其与现行的土地拍卖收入之间应该如何取舍？从国际上看，二者得兼的案例并不多见，两者并行的香港土地出让收入占政府总收入的比重一直远高过差饷，而且自2007年以来免税或者返还成为香港在差饷这一税种上的主要做法，目的是调节居民可支配收入。

回到平抑房价这个老问题上。很可惜，已有的统计数据都不支持对普通住宅征收房产税有助于房价下降这个逻辑。因为房产税不是直接税，税负的最终承担者并不一定是产权所有人。以一线城市而论，征收房产税很有可能出现的情况不是房东抛售房产，而是惜售导致供给进一步减少，加剧当前供需不平衡的局面。在当前的货币环境下，如果不是产权所有人家庭财务出了问题，为什么要抛售房产？

因此，房产税和房地产税尽管只有一字之差，但对应到实操层面却差别巨大。真正的房地产税改革，着眼点其实主要在中央和地方政府间的财政关系上。然而，这不会是一蹴而就的事情。