邵阳市商品房施工总面积1373.44万平米 市场平稳

　　我市房地产市场目前究竟处于一个什么样的状况？11月中旬，市政协人资环委组织部分市政协委员，就我市房地产市场开发情况进行视察调研。

　　市场平稳泡沫不大

　　我市房地产开发投资增速较快。由于我市房地产开发投资在前几年处于正在起步发展阶段，以往基数较低，今年1到10月，全市共完成房地产开发投资107.45亿元，同比增长43.51%，增速比上年同期增长7.62个百分点，增速在全省排名靠前。虽然增速百分比较高，但是实际投资额的特别值并不是很大，尚属正常范围。商品房施工面积增速持续走高。全市商品房施工面积1373.44万平方米，同比增长33.92%，增速比上年同期增长3.37个百分点。增速持续走高主要原因是在全国形势普遍不看好的2013年，邵阳的开发企业并没有受到太大的冲击，反而部分企业取得较好的销售业绩，从而刺激了较多企业今年对新项目的开工热情。

　　商品房竣工面积增速明显。今年1至10月，全市累计完成商品房竣工面积146.67万平方米，同比增长38.1%，增速比上年同期增长9.82个百分点。从我市商品房施工面积和竣工面积来看，数据存在明显的不对等，施工面积大于竣工面积，由此可见，去年与今年的新开工面积很大，大部分属于正在建设阶段，也预示着在未来一两年内将有大量的商品房推向市场。商品房销售面积增速稳定。全市累计商品房销售面积171.21万平方米，同比增长30.3%，且近几个月的增速一直在全省排名比较靠前。从增速来看，增速比率较大，但是同样存在与房地产投资一样的原因，由于前几年房地产开发发展在起步阶段，基数一直在低位徘徊，虽然增速比较大，但是增长的特别值较小，总体的销售面积不是很大，按照当前的销售速度，结合今年的施工面积来看，预计未来一段时间的销售压力不小。

　　邵阳城市实景

　　商品房销售方面，今年以来，我市商品房销售价格小幅震荡，但总体趋稳。2013年底，我市商品房住宅均价为每平方米2924元，其中市本级销售均价每平方米3149元，截至今年10月底，我市商品房住宅销售均价为2901元每平方米，同比小幅微跌0.72%。我市商品房销售价格总体处在正常水平，价格一直在合格区间小幅震荡，价格没有脱离成本和合理利润。从供需关系和成本销售价格关系来看，应该不存在太大的泡沫成分。

　　此外，截至今年10月，我市现有各级房地产开发资质的开发企业399家，其中市本级211家，九县(市)188家。较前几年，我市的房地产开发企业成长较快，晋级二级、三级的开发企业明显增多，企业的数量和质量都有较大幅度的提升。

邵阳城市实景

　　资金压力大潜在风险高

　　总体平稳健康，但是其中蕴含的风险和压力也不可小视。2013年全国房地产开发市场呈现明显的下行颓势，对邵阳这样的三线城市影响并不明显，甚至部分企业出现小幅的逆势反弹，但2014年我市房地产开发企业已经明显感觉到楼市寒潮已经来袭，面临的压力和困难较为严峻。房地产信贷政策的持续收紧，将对房地产开发企业带来较大的资金压力。今年4月，市住建部门在一次调研中，走访调研的22家开发企业，能在金融机构获得贷款的屈指可数，今年只有8家企业获得银行贷款，而且金额也极为有限，个人住房消费贷款放款速度也明显放慢。因此，更多的企业选择了利率较高的民间融资，但是对于开发周期较长的房地产行业，高息民间融资无异于饮鸩止渴，潜在的风险极大。

　　房地产销售形势在一定时期内仍然严峻。根据市建设局开发办掌握的统计数据，我市目前正在销售的楼盘中，大多数楼盘的月销售套数都维持在个位数，市本级的每月总销售套数基本在180-200套左右徘徊，全市约380-400套，而约260万平方米商品房待售，按现阶段的销售形势，预计需要30-40个月才能基本消化。更为严峻的是，从施工面积可以看出，一些去年和今年开工的新楼盘也即将推进市场，届时待售面积将呈现较大增长，销售压力将进一步增大。

　　受土地价格、建筑材料和人工工资上涨因素影响，房地产开发利润空间将进一步压缩。从现阶段我市商品房供求关系看，商品房销售价格不会出现较大幅度的上涨，但是土地价格、建筑材料和人工工资上涨速度较快。我市目前商品房销售均价维持在每平方米3000元左右，土地成本、建安造价、融资成本和管理成本等费用小高层接近每平方米2600元，实际利润不到20%，企业生存空间将进一步收窄。

　　出台政策促进房地产健康发展

　　在举行的座谈会上，市政协委员和部分房地产开发企业代表就我市房地产开发市场存在的房地产信贷政策持续收紧、房地产销售形势严峻、开发利润压缩等问题进行了探讨和分析，并提出要出台适合邵阳实际情况的房地产支持政策、加大对房地产开发信贷的支持力度、加强防范民间融资风险、树立良好的房地产开发舆论导向等意见和建议。

　　市住建部门介绍，将根据《湘五条》出台适合邵阳实际情况的房地产支持政策。为促进我市房地产市场平稳健康发展，我市正在起草《关于促进我市房地产市场平稳定健康发展的意见》，从税收、贷款，规费等多方面对房地产开发予以政策支持，现正在各部门会审。加大对房地产开发信贷的支持力度。房地产业作为资金密集型产业需要巨额的资金支持，我市房地产信贷余额虽然有较大幅度增长，但主要还是停留在个人住房贷款，开发企业贷款所占比例不高。因此各商业银行应积极争取省行的支持，对企业信誉好有实力的开发企业和项目予以大力支持，争取把邵阳的存款用到邵阳的建设，缓解邵阳房地产开发的资金压力。

　　部分政协委员和房地产开发企业代表也提醒，要加强防范民间融资风险。在国家紧缩房地产信贷的宏观调控政策下，房地产开发企业迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，民间融资必将成为房地产开发企业不可或缺的融资渠道，在全国民间融资问题频发的时期，相关部门也对此引起高度重视，及时加以监控和管理，防止引发社会矛盾，影响社会稳定。政府金融监管部门和公安部门及时准确掌握企业的融资情况，制止非法高利贷，坚决打击非法集资保障社会经济秩序平稳运行，确保我市房地产开发市场保持健康稳定运行。