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土地增值税与售价关系模型简析

2014-06-21 09:35:08 来源: 京华时报

  对于土地增值税,大家均知道,其较低税率为30%,较高为60%。从税率上来讲,土地增值税是我国各税种之中名义税率较高的。但是由于其计税基数是增值额,而不是销售收入,因此,其实际税率是否为税负最重的税种,有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比,土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重,这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么,土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢,能否用一个模型将其显现出来呢?

  笔者通过数学模型推导,发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律:

  具体分析过程如下:

  1、假设销售收入为X,可扣除项目总额为Y,土地增值税额为TE,则增值额为X-Y,增值率为(X-Y)/Y。

  2、以下为土地增值税率:

  1、增值率在50%(含)以内时,土地增值税与销售收入的关系分析

  假设增值率<=50%时,适用增值税税率为30%,速算扣除系数为0。为了让大家更加清楚了解到增值率在50%以内,土地增值税占销售收入的较大税负率,我们以增值率极大值50%为例,测算如下:

  (X-Y)/Y=50%             Y=X/1.5

  TE=(X-Y)×30%-Y×0%=(X-X/1.5)×30%=(50%×30%)/1.5X=10%X

  即,增值率在50%以内时,土地增值税较大税负率为10%。

  2、增值率在50%以上,100%(含)以内时,土地增值税与销售收入的关系分析

  同理,假设增值率>50%,<=100%时,适用增值税税率为40%,速算扣除系数为5%。我们以增值率极大值100%为例,分析土地增值税占销售收入的较大税负率,测算如下:

  (X-Y)/Y=100%             Y=X/2

  TE=(X-Y)×40%-Y×5%=(X-X/2)×40%-X/2×5%=(100%×40%-5%)/2X=17.5%X

  即,当增值率在50%到100%之间时,土地增值税税负率较低在10%,较高在17.5%。

  3、增值率在100%以上,200%(含)以内时,土地增值税与销售收入的关系分析

  同理,假设增值率>100%,<=200%时,适用增值税税率为50%,速算扣除系数为15%。我们以增值率极大值200%为例,分析土地增值税占销售收入的较大税负率,测算如下:

  (X-Y)/Y=200%             Y=X/3

  TE=(X-Y)×50%-Y×15%=(X-X/3)×50%-X/3×15%=(200%×50%-15%)/3X=28.33%X

  即,当增值率在100%到200%之间时,土地增值税税负率较低在17.5%,较高在28.33%。

  4、当增值率超过200%时,土地增值税与销售收入的关系分析

  同理,当增值率超过200%时,土地增值税较低税负率在28.33%,较大能到多少呢,我们也做一个极大值测算,假设可扣除成本为零,则:

  TE=(X-0)×60%-0×35%=60%X

  即,当增值率超过200%时,土地增值税较低为28.33%,较大能高达60%。

  综上所述,房地产土地增值税税负很重,而在分析不同增值率的情形下,可明晰土地增值税占收入的比重情况。为进一步印证我们结论的正确性,笔者将以实例测算来验算结论。

  具体测算示例:

  某开发项目,地价为1亿元,建安等各项开发成本为3亿元,营业税附加的税率合计为5.5%,利息按照计算扣除执行,销售额为8亿元,请计算:

  可扣除成本=(10,000+30,000)×130%+5.5%×80,000=52,000+4,400=56,400万元

  增值额=80,000-56,400=23,600万元

  增值率=23,600/56,400×100%=41.84%

  土地增值税=23,600×30%=7,080万元

  土地增值税税负率=7,080÷80,000×100%=8.85%

  由于增值率为41.84%,低于50%,税负率8.85%,低于10%,印证了测算规律。

  假设其他条件不变,销售收入为10亿元,具体变化如下:

  可扣除成本=(10,000+30,000)×130%+5.5%×100,000

  =52,000+5,500=57,500万元

  增值额=100,000-57,500=42,500万元

  增值率=42,500/57,500×100%=73.91%

  土地增值税=42,500×40%-57,500×5%=14,125万元

  土地增值税税负率=14,125÷100,000×100%=14.125%

  由于增值率为73.91%,超过50%但是低于100%,税负率14.125%,低于17.5%,但是超过10%,同样也印证了测算规律。
(责任编辑:邵阳房产网)

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