恒大2016年多项核心指标先进 庞大土储支撑"后劲"

恒大再一次用数据证明了其高成长性。3月28日，中国恒大（HK.3333）发布2016年业绩报告，总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等多项核心指标均实现大幅提升。

数据显示，截至2016年末，恒大总资产达13508.7亿，同比增幅达78.4%；营业额2114.4亿，核心业务利润208.1亿，分别同比58.8%及89.2%；现金余额3043.3亿，同比增85.5%，达上市以来较高水平。

此外，2016年恒大销售额突破3733.7亿，同比大增85.4%，亦因此一举成为行业销冠。然而，快马狂奔之后，行业也再度迎来新一轮深度调整，恒大如何继续维持高增长，成为外界最为关注的问题。

发展“后劲”有支撑

翻阅恒大历年年报，其自2009年上市以来八年间，平均年复合增长率达43.2%，近三年更提高至54.9%。然而，按照恒大此前公布业绩预期，其2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿，增速分别约为18%、15%、10%。这“保守”的目标多少让人对恒大的“后劲”产生疑问。

分析人士对此认为，在楼市盘整期下，企业定一个略为保守的目标不难理解，但这当中，恒大可能更多考虑到为提升盈利而有意“控速”。今年年初，许家印提出，恒大地产2017要从“规模”向“规模+效益”转变。

“尽管目标保守，但仍是目前房企中较高的一家。相信恒大完成上述目标应是大概率事件，更有望超额达成。”上述人士称。而这一判断，主要基于恒大庞大的土地储备作支撑。

恒大年报显示，截至2016年末，公司拥有原值达3600.7亿的土地储备，而据世邦魏理仕评估，土地值已达7005亿，其中，一二线城市占比达74.7%，优质土地货量可谓相当客观。

值得一提的是，以上土地储备，大部分具备年内开盘销售的条件。数据显示，恒大2016年新开工面积5137.5万平米，竣工面积2963万平米，在建工程面积8036.5万平米。截至2016年末，现有582个项目中，已取得施工证项目489个。

海通证券在研报中指出，恒大当前的开发建设规模和可售面积，为未来的合约销售和实现交楼结转收入奠定了基础。此外，恒大在深圳、东莞等地的旧改布局，也有望为业绩提供增长新动力。资料显示，恒大在深圳、太原、石家庄等地共拥有35个旧改项目，按市场售价预计销售总额约4900亿。

“还有一点需重点提及的是，在调控加码、市场形势不确定的情况下，产品是否契合主流市场需求很重要，只有找准市场定位才能迅速打开市场空间，实现业绩的快速提升。”分析人士称。

在当天的业绩发布会上，许家印在回应记者提问时亦指出，产品定位刚需、高品质、高性价比是恒大过往实现逆势高增长的三大因素，而这也将是未来业绩持续增长的信心所在。

据了解，目前恒大的产品结构中，中端及中高端产品占比85%，全部精装交楼，加上无理由退房的实施、严控成本，令其在市场中竞争力占优。

年内销售5000亿可期

不可忽视的一点是，房企要实现快速发展，足够的土地量是关键，但这也导致大量资金的沉淀。恒大选择“现金为王”策略，通过充足的现金流，以化解发展中伴随而来的各类风险，做到快稳平衡。

资料显示，近三年，恒大现金余额实现超5倍增长，从595亿增至3043亿，远高于同规模房企。截至2016年末，恒大有未使用银行授信额度1383亿，可动用资金合计4426.3亿。

分析认为，充裕的资金，足以让恒大抵御短期偿债风险和保障项目正常开竣工节奏，确保公司的正常运营。

与此同时，今年1月，恒大已成功引入300亿战略投资。据了解，目前恒大正在引进第二批预计150亿元的战略投资者，预计5月完成，一旦资金到位，恒大的运营资金将进一步增加。

“充足的现金除了保证公司能维持正常发展不受市场变动影响，更重要的是，能令其在新发展机会来临时有足够的准备。”

中国房地产的变化是市场集中度的变化，这已成为行业的共识。“2009年至今，房地产行业多次经历宏观调整，但龙头企业如恒大、万科、碧桂园等业绩仍实现稳定增长，正是源于市场集中度的变化。”市场人士指出。

该人士表示，目前全国房地产销售规模已达11.7万亿，但大型房企市场占有率仍处于较低水平，以恒大为例，即使如今已是全国销量排名前列的规模，但市占比仅约为3%，还有较大的提升空间。“随着市场集中度的提升，兼并重组的机会也会逐渐增多，这时只要‘手有余粮’，就可拓展新的市场空间，在这前提下，恒大每年制定的增长率完全可以实现。”

花旗银行亦在报告中指出，预计恒大2017年销售额将突破5000亿，并考虑到公司正着手降负债、降低资金成本、提高利润等举措，维持“买入”评级，并继续给予8.68港元目标价。