瑞达旧改项目拟建花园式高层小区 配套中小学

关于新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧”改造项目改造方案的公示

金三旧办〔2017〕5号

为切实做好新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧”改造项目的改造工作，根据有关“三旧”改造政策精神，现将《新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧”改造项目改造方案》进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：

一、公示时间：2017年1月24日至2017年1月30日

二、公示方式：

（一）网上公示：金平政务网站。

（二）现场公示：新乡经联社公告栏、改造项目现场（改造方案详见金平政务网站）。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内采用书面形式向本办提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址：汕头市金平区利安路1号（升达大厦）四楼。

联系电话：88284504。

金平区三旧改造工作领导小组办公室

2017年1月24日

新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧”改造项目改造方案

根据汕府函﹝2015﹞21号《关于下达汕头市2015年度中心城区“三旧”改造计划的通知》及汕金三旧办﹝2015﹞26号《关于下达“新乡小学旁西侧旧厂房片区”“三旧”改造计划的通知》，新乡小学旁西侧旧厂房片区已列入2015年度“三旧”改造计划。汕头市瑞达房地产开发有限公司（下称“瑞达公司”）和汕头市金平区光华街道新乡股份经济联合社（下称“新乡经联社”）拟对新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧“改造项目进行改造，现形成改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块（东经116.682509度，北纬23.375663度）位于新乡小学旁西侧，东至新乡小学，西至横巷，南起新乡鹭鸶池片，北至金湖路，该地块规划用地总面积为24574.6平方米（36.862亩），实用地面积为20460.3平方米（30.690亩），土地权属为新乡经联社集体所有，经地籍调查四至清楚。其改造范围内涉及的土地、房产不存在抵押、查封等情况，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为270。产权情况如下表：

二、规划情况

新乡小学旁西侧旧厂房片区“三旧”改造项目符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市2015年度中心城区“三旧”改造计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局于2017年1月12日出具该改造项目建设用地规划条件及红线图（汕规金函〔2017〕6号）。

三、土地利用现状情况

新乡小学旁西侧片区现用途为旧厂房，为新乡经联社旧厂区。该地块现上盖建筑物面积为（14500）平方米，容积率为（0.71）。该片区现有土地的利用已不符合城市规划建设要求，必须进行更新改造。该地块不存在需要完善征收手续的土地。

四、协议补偿情况

瑞达公司于2015年12月30日取得金平区人民政府《关于同意金湖路新乡小学旁西侧旧厂房片区 “三旧”改造项目新乡经联社用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复[2015]107号），批复中同意由瑞达公司与新乡经联社为合作主体，对新乡经联社约36.862亩三旧改造范围用地进行改造，并按照双方所签订的《合作建房合同》进行协议分成。

由于属双方合作改造故不存在拆迁赔偿等问题，截至目前，该地块的合作改造等问题未引发任何纠纷，村民对合作改造条件也无不同意见。

五、土地拟改造情况

该地块由新乡经联社与瑞达公司作为合作主体进行改造开发，在按规定完成“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地和办理相关报建手续后，由瑞达公司作为开发主体实施改造建设。按照汕规金函〔2017〕6号文，改造后土地为住宅用地、零售商业用地、服务设施用地、中小学用地。根据汕规金函〔2017〕6号建设红线范围内红线图“地块五”不在汕头市金平区光华街道新乡股份经济联合社农民集体“粤（2016）汕头市不动产权第0052391号”不动产权证书宗地图范围内，特要求将“地块五”按照“三旧”改造政策中“三地”政策处理，将该边角地纳入该项目“三旧”改造范围，一并办理协议出让手续，出让给汕头市瑞达房地产开发有限公司。

地块规划设计条件如下：

一、用地位置：新乡小学旁西侧；

二、用地性质：住宅用地（R21）、零售商业用地（B11）、服务设施用地（R22）、中小学用地（A33）

三、总用地面积：24574.6平方米（36.862亩）

实用地面积：20460.3平方米（30.690亩）

道路用地面积：4114.3平方米（6.172亩）

四、地块指标

（一）

地块一用地面积：10301.0平方米（15.451亩）

地块二用地面积：8974.7平方米（13.432亩）

地块三用地面积：847.1平方米（1.271亩）

地块四用地面积：315.3平方米（0.473亩）

地块五用地面积：22.2平方米（0.033亩）

规划指标要求

容积率：

①地块一：容积率≤4.5（其中商业≤0.5，住宅≤4.0）；地面以上计容建筑面积商业≤5150.5平方米，住宅≤41204.0平方米（含悬挑阳台和实体面积）  

②地块二：容积率：容积率≤4.5（其中商业≤0.5，住宅≤4.0）；地面以上计容建筑面积商业≤4487.4平方米，住宅≤35898.8平方米（含悬挑阳台和实体面积）

③地块三：容积率≤2.0；地面以上计容建筑面积≤1694.2平方米（含悬挑阳台和实体面积）

建筑密度

地块一：≤40%，其中主楼≤25%；

地块二：≤40%，其中主楼≤25%；

地块三：≤30%

绿地率

地块一：≤25%；

地块二：≥25%；

地块三：≥20%

停车配建比例地块一、地块二、地块3均为20%

建（构）筑物海拔限高

地块一：≤108米；

地块二：≤108米；

地块三：≤32米；

其余规划条件按照汕头市城乡规划局汕规金函〔2017〕6号文号执行

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，该项目建设总投资约人民币2.4亿元, 总收益约2400万元，建设收益水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目位于汕头市中心城区金湖路南侧，新乡小学旁西侧，为汕头老市区，目前，光华片区周围人口密集，该项目功能定位为刚需楼盘。设计为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，沿街配套小区服务设施用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市居住环境质量而开发新建，该项目的建成将提升旧城区景观生态形象，提高该区域的经济价值。

区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着居民改善住房迫切需求的快速增长、城市建设速度不断加快，房地产市场保持旺盛需求，并推动房地产开发投资的不断增长，加快旧城改造，为城市经济发展搭建平台。本区域的小区较少，居民及其希望改善居住环境，住上具有物业管理的小区房，项目的建成在缓解市场需求的基础上，还能为市场提供更多就业岗位。

宏观经济影响分析：自2015年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

六、改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币2.4亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

改造资金由瑞达公司自筹。

七、建设的时序

该项目自本改造方案批准之日起一年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起四年内完成竣工验收并投入使用。公共配套设施的建设按照《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办）（2011）47号）规定执行。

八、廉租住房的配建情况

根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕函〔2014〕71号）的精神，本项目按照可建住宅面积的1%比例配套廉租住房，在新乡小学旁西侧旧厂房片区中配套建设廉租房落实配套任务。

汕头市瑞达房地产开发有限公司

汕头市金平区光华街道新乡股份经济联合社

2017年1月17日