汕樟路204号片区旧改公示 占地逾37亩总投约3.5亿

汕樟路204号片区“三旧”改造项目改造方案的公示

为切实做好汕樟路204号片区“三旧”改造项目的改造工作，根据有关“三旧”改造政策精神，现将《汕樟路204号片区“三旧”改造项目改造方案》进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：

一、公示时间：2014年12月25日至2014年12月31日

二、公示方式：

（一）网上公示：金平政务网站。

（二）现场公示：改造项目现场（改造方案详见金平政务网站）。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内采用书面形式向本办提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址：汕头市金平区利安路1号（升达大厦）四楼。

联系电话：88284504。

金平区三旧改造工作领导小组办公室

二〇一四年十二月二十四日

汕樟路204号片区“三旧”改造项目改造方案

根据汕头市人民政府《关于分解下达汕头市2012年度“三旧”改造计划的通知》(汕府〔2012〕81号)、《关于延长2010年至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》（汕府〔2013〕89号）及汕头市金平区三旧改造工作领导小组办公室《关于下达“汕樟路204号片区”“三旧”改造计划的通知》(汕金三旧办〔2012〕19号)文、《关于延长2010年至2012年度金平区“三旧”改造计划期限的通知》（汕金三旧办〔2013〕92号），“汕樟路204号片区”项目已列入“三旧“改造规划和2012年度“三旧”改造实施计划，现我司拟对该项目进行自主改造，特编制改造方案如下： 

一、改造地块的基本情况

改造地块位于东经116.700度、北纬23.389度汕头市汕樟路204号，已纳入“三旧”改造标图入库成果，编号为44051100134，四至范围东起热电一厂围墙、西至梅溪河，南起汕头市木材工业公司、北至金马建材厂，规划总用地面积25300.3平方米（约37.950亩），为汕头市高成纸业有限公司所有。改造涉及的土地已经确权、发证，《国有土地使用权证》证号分别为：汕国用（2007）字第10800032号及汕国用（2007）字第10800033号，用地面积共计22991.88平方米，为权属完整的国有建设用地，用途为工业，产权清晰，目前已办理*押登记，申报三旧改造方案已经征得*押权人汕头市潮阳农村信用合作联社同意，并出具《关于同意汕头市高成纸业有限公司*押物申报“三旧”项目的证明》。片区范围外东侧与规划沿江路之间2306.1平方米，按照市国土局和规划局意见，纳入该片区“三旧”改造范围一并改造，并完善土地手续。根据《汕头市天山北路—汕樟路西南侧片区控制性详细规划》，汕樟路204号片区服从城市总体规划，该地块按规定提出23%实用地规划为公共设施用地。根据汕规函〔2014〕394号和汕国土资函〔2014〕1010号文明确2306.1平方米为规划的国有道路市政用地（该道路市政用地一直由汕樟路204号高成纸业有限公司连续使用至今，且没有作任何变化中止，权属清晰），现从G1地块中规划调换出同等实用地面积作为绿道及公园绿地。按照汕头市国土房产测绘大队出具的《汕樟路204号高成纸业有限公司“三旧”改造项目新旧规划用地情况对比图》，新规划条件更改后，市政用地及公共配套用地基本没有减少，符合“三旧”改造有关政策规定，没有出现多占用地的情况。

经市政府批准，汕樟路204号片区已列入市2012年“三旧”改造计划，由我司进行自主改造，我司已到工商部门增加登了房地产开发的经营范围，准备对该地块进行自主改造开发。

二、规划情况

汕樟路204号片区已纳入汕头市“三旧”改造规划和年度实施计划，符合汕头市土地利用总体规划和城乡规划。汕头市城乡规划局已出具该改造地块红线图及规划设计条件（汕规函〔2014〕865号），拟改造后的土地二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地。

三、土地利用现状情况

本改造地块现状为工业厂房，上盖物基本为上世纪80年代初建成使用的造纸厂及配套设施。现有上盖物约 11000 平方米，容积率0.43，用途全部为工业厂房。由于产能及生产工艺落后，加上造纸企业又是污染大户，原有环保设施已不符合国家环保政策要求，需通过改造来改变现状。

四、协议补偿情况

该地块现状土地用途为工业用地，该地块产权清晰，不存在需要完善征收手续的土地，权属人为我司，由我司自主改造，不存在协议补偿情况。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，上述地块由我司自主开发改造，负责项目改造建设全部资金和办理建设相关手续。将原有工业用途的地块改造后变更为二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地，并按有关规定补交地价款。

（一）根据汕头市城乡规划局（汕规出〔2014〕86号）文，汕樟路204号片区“三旧”改造项目B06、B07地块用地规划设计条件如下：

1、用地位置：汕樟路204号

2、用地性质：二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地（R21、S42、R22）。

其中：B06地块为二类住宅兼容居住小区服务设施用地（R21/R22）

B07地块为社会停车场用地（S42）

3、用地总面积：25300.3平方米（37.95亩）

其中：绿地面积：5402.6平方米（8.104亩）

实用地面积：19897.7平方米（29.846亩）

其中：B06地块为17704.7平方米（26.557亩）

B07地块为2193.0平方米（3.289亩）

4、规划技术指标要求:

B06地块

（1）、容积率：1.0＜容积率≤4.5，17704.7平方米＜地面以上可建建筑面积≤79671.1平方米

（2）、建筑密度：≤25%

（3）、绿地率：≥30%

（4）、停车率：≥20%

（5）、建筑限高：≤100米

B07 地块：

（1）、容积率:≤2.0，地面以上可建建筑面积≤4386平方米(公共停车位应按不少于109个控制)

（2）、建筑密度：≤50%

（3）、绿地率：≥30%

（4）、建筑高度：≤24米

（地面以上可建建筑面积包括阳台及悬挑实体面积）

其余规划条件按照汕头市城乡规划局《关于出具汕樟路204号市高成纸业有限公司“三旧”改造用地规划条件的复函》（汕规函〔2014〕865号）文执行。

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币3.5亿元，总收益约4550万元，建设收益水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为新规划的居住建筑功能区范围，周围尚未有成熟的生活小区，是目前汕头市新开发的住宅地段。本项目功能定位为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，配套部分商业用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市居住环境质量而开发新建。且周边2014年以来期房销售大幅减少，现房销售明显活跃的情况下，该项目的成功建设必将促进汕头房地产行业的发展。

区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，由于2014年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。

宏观经济影响分析：自2014年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

六、改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币3.5亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

改造资金由我司自筹。

七、建设的时序

由于该片区属成片规划改造的地块，需与周边的热电厂住宅片区改造地块统筹道路等的建设，所以该地块改造预计2015年12月开工，工期4年，预计2019年12月完成竣工验收并交付使用。

八、廉租住房的配建情况

根据市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本“三旧”改造中的商品住宅项目，按可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

汕头市高成纸业有限公司

二O一四年十二月十六日