新希望地产总裁：千亿以下都不能叫规模房企

曾与联想控股、复星集团等民企巨头一样，新希望集团也趁着国家改革开放30多年的东风，一直成为行业的优质。最近十多年来，房地产业因高利润而一度成为资本抢食的核心目标。

如今，联想控股直接卖掉了融科智地，复星地产仍在探索投资集团模式，新希望地产却异军突起，成了年内地产“黑马”。

年内，一线房企销售早已突破3000亿元，新希望地产却一直坚持“小而美”，作为一匹地产黑马，在房地产业“马太效应”面前，这种笃信是否不合时宜？

12月21日，在“第六届中国价值地产年会暨2016中国城市价值白皮书发布会”上，记者特别专访了新希望地产总裁张明贵，对相关问题一一解析与回应。

千亿以下的核心还是经营

NBD：机构统计今年前11个月地产销售达到130多个亿，如今接近年底，请问新希望地产截止目前的销售业绩是什么样的情况？

张明贵：预估计到年末在160亿左右，数据还不是非常准确。

NBD：如此来看销售额比去年翻番，站在百亿业绩新起点，您如何看待这样的规模？下一步会是怎样的增长？

张明贵：今年房企的规模冲到三千亿以上，我的理解是千亿以上才能叫规模，千亿以下的核心还是在做经营，所以未来新希望地产在规模上确实不是规模导向。

今年行业巨头已经非常先进了，现在我们中型方企业应该考虑的是如何把企业的经营做的最扎实，在趋势上如何做的更稳健，在市场的判断上如何更加符合大势所趋。

所以我们没有去追求特别规模。几年前，我讲过一个观点叫“小而美”，我认为几百亿都还不叫规模，只属于一个中型的“小而美”的房企。

NBD：当前，房企的市场集中度是向大的开发商靠拢，那么“小而美”的概念还有优势吗？

张明贵：我们不代表特别优势。在地产方面，我认为大企业有大企业的生存逻辑，中型房企有中型房企的生存经验，比如房地产上市公司就有一百多家，每一家都做到千亿规模是不可能的，所以不论是大是小，关键是人才、经营和管理。

如果在这些维度上都做好的话，我认为企业一样会生存发展得很好。只不过在未来会出现并购整合的趋势，但是我认为优秀的企业一样可以生活得很好。其实，每个行业都是如此。

NBD：您对新希望地产明年的目标大概是怎样的？

张明贵：从增速上看，明年相比今年会有一定幅度的降缓，因为之前几年增长迅猛是为了达到一定的体量支持美的空间，做到一个基本的生存起点，未来会以稳健的步伐增长，不会出现连年翻番的增长速度，我认为增速要试图下降，与明年政策的调控也会有影响。

释疑成都高溢价地投资逻辑

NBD：今年年中的时候公司斥重金在成都拿地，锦江区的项目是何时推进的？

张明贵：我们在紧锣密鼓地推进，目前的核心在前期的规划、定位以及相应的手续工作，预计明年下半年推向市场。

NBD：当时新希望拿下这块地之后，很多人担心溢价率过高，您怎么看？公司方面的开发方式是怎么考虑的？

张明贵：排名前列，关于这块地的价值和成交楼板价，我个人认为是非常合适的。这块地位于城市最核心的区域，周边有这么大体量的建筑，这不仅仅是一个房地产项目，而且作为资源来说是非常稀缺的，所以我相信未来在产品的定位上一旦投入市场会收到广大消费群体的认同。

第二，地拍下来之后确实有很多开发商寻求合作，那么在合作的背后，说明很多开发商是很看好它的价值，也认为以该价格成交是很合适的。

NBD：本月底，成都又推出了大量的优质土地，公司会拿地吗？

张明贵：这一次可能和各个企业的布局和地块连接有差异，所以我们这次参与拿地的热情不会很高。

这一次可能和各个企业的布局和地块连接有差异，所以我们这次参与拿地的热情不会很高。

重点关注万亿级GDP的城市

NBD：既然您提及基于长远的考虑，新希望地产会在异地拓展会重点关注哪些区域？

张明贵：目前在中国布局有10个城市，包括境外的澳洲悉尼也在开发。未来我还是很关注新一线城市，尤其是GDP总量达到万亿以上俱乐部的城市，比如华东、华中，包括像西南的成都、重庆等，都是我们要布局的核心区域。

NBD：长三角这一块，今年站在了风口之上。新希望地产在温州做了一个立体城项目，那么您怎样看待未来温州乃至长三角市场？

张明贵：长三角是中国经济最发达的区域，从经济的整体来讲是长期向好的。特别是“十三五”规划里，长三角也扮演者非常重要的角色。

温州作为其中非常重要的城市，它的人口体量是全浙江排名前列；第二，因为温商遍全球后有回乡建设的习惯，外部带来的需求还是很大，所以温州既具备外部推动力又具备内生能力，所以温州房地产从长期看是很有潜力的。

公司未来的布局还是重点考虑三个区域，那么在温州本身做得很好，有品牌，有布局，我们会继续加大发展。同时，在华东一些更高的城市，比如宁波也有非常核心的资本在进行相应的投资建设，在杭州也长期关注。

背靠母公司不惧发债收紧

NBD：沪、深两大证券交易所前期松绑房企发债，后来又有所收紧，对新希望地产是否有影响？

张明贵：这个在信息上有点不对称，我们的公司债已经在上半年发行完毕了，发行了两次，每次都是超倍认购，最后一期的公司债的利率才3.85%，也创造了量级房企的新低。

从认购的倍数和发债的成本来说，都是发得非常好的，从侧面反映了投资者和机构对新希望品牌和经营能力、资产价值都是寄予高度认同的。

NBD：9月份之后，尤其是交易所对房地产发债明显收紧，那么新希望要壮大和拓展在融资方面是怎么考虑的？

张明贵：经过这几年成长，公司融资已经有了一定的积淀。首先，本身地产的自有资金在这几年有相当不错表现；第二，公司的大股东整体比较支持，加上金融机构正常的经营性的融资支持。

所以，新希望地产未来融资方式还是多种多样的，包括直接融资、间接融资和金融产品，会根据具体情况来安排，整体的融资情况还是比较科学的。

房企做城市运营面临多重挑战

NBD：新希望地产有农牧业的背景，那么相比单一的做地产出生的企业，未来有哪些优势？

张明贵：我之所以从来不说城市运营，因为城市运营太大了，但是我认为社区运营、园区运营是客观的，开发商有能力做这样的事情，但实际上对企业的挑战是很大的，比如人才、产业整合和相关配套资源整合的挑战。

像新希望在这方面来讲确实有天然的优势，排名前列，我们是一个产业计划，是一个以产业为主的计划，第二，我们是中国较大的肉蛋奶供应商，这和消费者是紧密相关的。

因此，我们在年中也提出了“好房子、漫生活”的价值观，其实核心在漫生活这一块，是希望为业主提供一个让生活节奏慢下来、配套更贴心的社区环境。现在在一些小区已经着手实施，比如昆明的新希望生活馆已经开业了，把食物既安全又便捷地给到业主手上。

另外，在高端项目上配置健康医疗馆，比如与德恒医疗合资成立的新希望德恒医疗，为业主提供基本医疗服务、医疗咨询和健康档案梳理、智能机器人服务到家，确实是产业优势。