受制信贷收紧销售减速 上海商办地出让现降温态势

本周（8月14-18日）上海土地市场迎来2幅商办地块出让，且都是低溢价成交。其中七宝地块被业内认为质地不错，应该会有一番争夺，结果却是零溢价成交。此外，原计划本周还有2幅地块要招拍挂，但随后中止。伴随上海出台的租赁市场支持政策，土拍市场的反应传递出什么信号？

中原地产市场分析师卢文曦认为，近来上海土地市场变化和当前市场背景有关。一方面市场不太乐观，房企变得谨慎。卢文曦援引8月18日国家统计局公布的70个城市房价数据表示，目前一线城市房价趋于稳定，二三线城市环比涨幅明显回落。

由于过了半年业绩考核时期，房企推盘并不积极，尤其是7月中下旬，上海土地市场先出台新房开盘摇号细则，紧接着公布新房销售施行“一价清”措施，市场要有消化过程，房企也在观望，故7月投放楼盘不多。受制于供应，故新盘成交量只有67.2万平方米，环比减少2%，同比下滑45.1%，这一数值是近7年的同期新低。市场交易意愿不高，新盘定价上房企也不愿做进一步让步，所以新盘价格指数环比走平。

二手住宅方面，由于看房人数一直处于低位，带看难度增加，所以房东挂牌意愿也不浓厚，全市挂牌量一直在低位盘整。市场交易意愿不强，成交量持续收缩背后是房东信心走弱。由于现在买家以置换为主，急于成交的房东目前提出的议价空间达到5%的逐渐增多。

卢文曦指出，不排除过热的三四线会出台一些调控措施，在这种背景下再去高价拿地，显然不理性。

土地现降温迹象

回到上海土拍市场，七宝片区已属相对成熟的区域，且本周出让的地块本身位置不错，紧邻轨道交通10号线航中路站，对于商业项目来讲，这类可以汇集大量客流。周边是闵行文化公园，环境较好。还有多个居民小区，有稳定消费客源，此外也有宝龙城市广场等多个商业项目，可以实现聚集效应。

卢文曦解释道，但该七宝地块出让的技术指标比较苛刻。比如一定比例的公建配套，这几乎是近期出让地块的标配，这点相对不是那么意外。但是要全部自持并且年限不低于20年，这要求就有点高。按照要求，地块要配建商业设施以及酒店，项目竣工验收完成后1年内，应基本实现文化创意、传媒主题功能，入驻企业能自主生产授权发行影视产品年总产量达到不少于100小时的规模。对房企招商运营能力提出一定要求。

所以对于该地块仅有2家房企申请参拍，最后只有1轮应价就结束了竞拍。卢文曦表示，今年上海土地市场也成交过七宝地块，但该周成交的楼板价要比3个月前低了30%，市场风格切换相当快。

相比之下，另一宗闵行浦江镇地块也仅有1家房企进行投标。卢文曦认为，虽然地块位置不错，周边有较多居民区，且在建设中的轨道8号线延伸段站点边，但最后低溢价成交是和土地使用内容有关。地块经营内容是菜场，不是传统商业。此前浦东洋泾也曾出让一块菜场用地，最后溢价率较高。但这与此前还是有很大差别。她指出，洋泾是因为拿地的开发商在地块边上有住宅项目，这块商业用地可以作为配套使用，对住宅的价格是有利支撑点。

但浦江镇地块的计容面积还不到6000平方米，规模上比此前洋泾地块小。且周边基本是动迁房，商业化开发的商品住宅几乎没有，因此单独开发菜场意义不大。此次申请竞买的房企为上海江晨，也不属于品牌房产开发公司。

近日被中止出让的地块一个位于闵行马桥，一个位于华漕，位置还算不错，却无人申请竞拍，是不是意味着土地市场降温了？

卢文曦指出，今年上半年土地出让有一个特点，就是区域上有些偏，下半年以来这种情况将有所转变，基本在外环甚至是中环比较成熟的区域和板块。不过尽管上半年地块比较远，但关注者较多。华漕是大虹桥区域，发展前景不错；马桥也是别墅等中高端住宅集中区域。这次没有人申请竞拍有些超出市场预判。

所以综合来看，土地市场的确有降温迹象。

信贷收紧连锁反应

卢文曦分析道，降温与政策环境有关。“现在信贷资金有所收紧，房企融资有难度。而现在出货可能也遇到一定困难，销售上资金回笼有减速的苗头。所以房企在花钱上要仔细斟酌。”

当然也与土地性质有关。卢文曦表示，下半年到目前为止的土地供应中，除两块租赁用地是住宅性质外，其余均是商办性质。而且都增加不少限定性技术指标，增加房企开发、经营难度。所以在这种背景下，房企拿地自然会慎之又慎。

上海今年土地供应确实有所下滑。据搜狐焦点统计，2017年上半年上海共出让26幅经营性土地，2016年下半年全市出让土地高达45幅、上半年出让32幅，相比较而言，2017年上半年土地供应数量下降。

据统计，今年上半年上海土地成交金额总计384.9亿元，同比下降33%，环比下降50%；成交面积总计119.2万平方米，同比下降12%，环比下降25%；成交均价19380元/平方米，同比下降12%，环比下降15%。

那么土地市场的降温，对楼市影响有多大？卢文曦解释道，从楼市变化规律来看，土地市场要比楼市慢一些。就像2015-2016年，市场首先活跃起来，然后带动土地市场走强。而土地市场走强能延续楼市热度。

反过来也一样，楼市降温，进而对土地市场产生一定影响，而地价趋稳，甚至出现下滑，市场预期发生转变，进而对楼市交易产生阻力。

今年这种现象颇为明显。3-5月上海楼市都没有太好表现。土地市场虽然也有高溢价现象，但在二季度后就消失了。只有个别地块，有一些特殊原因出现相对较高溢价的现象，其余大部分以低溢价、甚至是底价成交。在7-8月，底价成交的地块也不少。

卢文曦认为，随着市场预期改变，市场不会有太大波动。但房企则要看自身出货情况。21世纪经济报道记者了解到，某在第三方房企销售榜单上排名前10的房企，今年由于在上海可销售货量非常少，且几乎全部有货可出售的地块均为商办类，因此在今年的市场环境下，出货不甚理想，上半年还伴随着部分客户退房。而该公司位于郊环的一个高端项目预售证价格获批未获内部认可，一直没有销售资格，或已错过上半年的销售时机。