广州调控新思路：“租购同权” “商改住”合法化

【搜狐焦点广州讯】7月17日下午，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，相关内容可点击阅读《广州租房迎来春天？业内：但不能解决高房价问题》。

对此，合富辉煌研究院认为，此通知与早前国务院及广东省政府颁布的相关住房租赁市场发展意见是相呼应的，是其一个延续和进一步的落实，主要目的是为了加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。

以下内容为合富研究院的分析：

提出“租购同权”，多层面支持住房租赁消费需求

通知主要从两个大方向去分析：排名前列大方向是：保障租赁双方权益，支持租赁居住方式：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；职工月提取较高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至40％；对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税等；从承租人的子女入学、租赁支付及出租人税收优惠等各方面进行规定，贴合实际的保障租赁双方的合法权益，使更多有住房需求的人选择租房方式，而税收优惠则使出租方更积极地参与到房屋出租行列中去。

从土地供应及房屋来源两个方面的供应端着手，确保租赁住房供应充足

第二大方向是：从租赁住房的土地供应及房屋来源两个方面的供应端着手，保证租赁住房有充足的供应，满足新增住房需求，土地方面，将会增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。这一点从万科之前拿的多块高比例自持地块便已经有迹可循。

另一个方面，亦是此次《工作方案》备受关注的一点—— “商改住”问题，此次通知明确指出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房“，且“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。但同时规定“其土地使用年限不变“，改建后的租赁住房，不得销售”。同样是“商改住”问题，330新政和此次《工作方案》则有明显差异，两者其实是从销售和租赁两个层面去注释“商改住”，330新政里面的“未经批准，不得改变为居住用途”与此次的“允许按规定改造成租赁住房“恰好形成了鲜明的对比，前者也可看作为后者的一个铺垫。

合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌表示，从政策层面不难看出，政府出台330新政主要是想控制商办地产的“投资热潮”，防止楼价过快过高的增长，使商办物业市场更健康持续的发展。而此次《工作方案》，则与销售层面的各种限制形成鲜明的对比。今年以来出台的一系列租赁市场相关政府意见均统一指向——支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。通过商改住的方式一方面可以保证租赁住房的供应充足，另一方面则可盘活商用物业存量，同时给330新政影响下的商用物业一个新的指向。

“商改住”合法化，为商用物业提供新出路

合富大数据显示，受330新政影响，5月以来商用物业成交全线下滑，公寓跌势尤其明显，5、6月广州公寓月均成交量2.9万平米，仅为去年以来月均成交水平的不到两成，则换句话说，公寓成交跌幅达八成之多，加上公寓前期供应量较大，现时公寓库存已近184万平米，按近期成交情况来看，去化周期之长是可想而知的。

此次工作方案的出台，则为这些积压的商用库存指明了“出路”，“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。” 这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房，这将是商业用房限制销售后的一大转型方向。房企可将目前“难以销售”商用物业转为租赁住房，通过合法化的“商改住”途径，转为租赁住房，且在“租购同权”相关保障之下，租房者亦将十分乐意选择这类“商改住”房。

在开发商角度，商改住除了能解决的库存问题，还可以使物业获得更好的租值和利润。在一些商务氛围并不浓厚而居住氛围浓厚的区域，住房出租往往能获取更好的租价，或者是在租金相当的情况下，住房出租能获得更好的出租率。例如在五羊新城，写字楼租金水平集中在75-85元/平米，而同地段较优质的小区出租房租金水平约60-65元/平米，两者租金水平差别不算大，而由于靠近地铁站邻近CBD且居住氛围成熟、生活配套齐全，教育资源亦较丰富，租赁需求向来较旺盛。近期发展迅速的长租公寓亦在次有两个知名品牌进驻，由于有统一运营管理，同时有贴合年轻租户需求的配套设备及公共空间等，租金水平可高达100-120元/平米及以上水平,且出租率较高。如今广州租赁住房的相关工作方案出台，将商改住租赁合法化规范化，对比传统的公寓出租，改为租赁住房后，水电气等居住成本将减少，将吸引更多租客关注此类租赁房。

从万科泊寓，再到YOU+公寓、窝趣、魔方公寓等品牌，其规模发展迅速，出租率普遍较高，主要得益于两个方面：排名前列，政府政策指向日趋明朗化，从房源筹集到出租规范等，都有了较明确的指引，使得开发商及运营商操作起来更加流畅。第二，租赁市场需求十分庞大，相关调查数据显示，广州目前有超800万的流动人口，而其中约七成的人口通过租赁途径解决住房问题，当中主要为大学毕业生、年轻白领等暂不具备购房能力的人士，而从租房到买房这一段较长的过渡时间内，租赁需求将呈持续的增长的态势。

合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，随着政策的层层细化，将逐步推动住房租赁进入体系化进程。同时将有更多的房企参与到住房租赁的运营管理当中，一方面，统一的经营管理，将可使出租房整体素质得以提升，且会伴随一些列规范化、电子化简易操作流程，免去现时租房信息不够公开透明，手续繁琐等弊端；另一方面，亦考验着相关租赁企业的经营运作能力，在市场竞争越发激烈的今天，如何使得运作模式及理念更紧贴市场需求，将成为房企在转型道路上成功与否的关键因素。

总的来看，此次《工作方案》的出台，将更好地引导、规范部分商用物业往租赁住房方向发展，既能满足住房需求，又能给商用物业指明一个新的发展方向，达到双赢；相关细则逐步落实之后，将有更多房企参与到住房租赁推行及运营当中，而租赁双方权益得到保障，形成良性循环，住房租赁产业将得到良好发展，同时为经济增长添加新的增长点。