深圳楼市尚未探底 商务公寓或获回流购房者青睐

一、基本面综述

（一）深圳：成交量略有反弹，市场底部尚未出现

据深圳市房地产中介协会监测，4月我市一手住宅共成交1977套，环比上涨146.2%，同比下跌15.5%，4月我市一手住宅成交均价54619元/平方米，环比微跌0.2%，而同比则上涨9.5%。从成交均价来看，本月我市一手住宅成交均价已是连续7个月呈现环比微跌态势，一手住宅成交均价整体维持在5.5万元/平左右。二手住宅方面，4月我市二手住宅共成交6301套，环比上涨30.2%，同比下跌26%。

虽然市场长期看好深圳的楼市发展，并且前段时间我市商品住宅成交量也出现了短促走高态势。但由于楼市严控的风口依然是本年度内的主要基调。与此同时，随着各地楼市精准调控的不断深入，调控手段的多样化已成为了当下楼市调控的新特点。因而，并不能认定我市楼市开始出现真正的反弹，楼市调整期的底部尚未出现。

此外，5月我市一手住宅成交量受月初短促走高的影响，本月一手住宅成交量将略高于4月一手住宅的成交量，预测本月一手住宅成交量可突破2000套。由于近期二手房市场观望氛围重新转浓，二手住宅买卖双方的博弈仍处于胶着状态，预计5月份二手住宅成交量将略低于4月份二手住宅的成交量，预计成交量难破6000套。

（二）临深：惠州楼市一枝独秀

截至5月17日，深圳市房地产中介协会就“深圳市民的临深购房意愿”进行了网络抽样调查，此次调查样本共计204份。

统计结果显示，本次样本受访者年龄集中在26至35岁之间，集中度高达60.78%，印证深圳常住人口年龄结构相对年轻化特点；从受调查对象的现住房情况来看，拥有自住房（43.14%）和租房（42.65%）比例接近1：1，与深圳住房自有率偏低相吻合，预示深圳刚需住房旺盛；临深片区购房意愿统计表明，愿意购买的比例相对略高（53.92%）。从选择临深购房的主要原因来看，深圳目前高房价对于刚需购房的外溢挤压效应是最为主要的原因（55.39%），而看好临深片区具有投资潜力的占比则排到了第二（15.69%）。从受调查对象选择临深片区购房的区位选择来看，惠州为优选，比例高达44.61%，其次是东莞，比例为36.76%，选择中山的仅占8.82%。

而惠州在此次调查中超过东莞，成为了深圳人临深购房的优选区位，究其原因，主要可分为如下三个方面。

1. 调控政策宽松

目前除了惠州，临深各城市均不同程度地采取了限购措施，使得外溢的购房者只能转战惠州。

2. 洼地效应

相对于深圳和东莞的房价，惠州的房价相对较低，在一定程度上形成了价格洼地。

3. 规划利好

近几年深惠城际交通建设不断推进，珠三角干线机场和粤港澳大湾区的规划叠加利好。

而事实上，从2016年10月份至今的临深各城市楼市成交数据来看，惠州月度一手住宅成交量均远高于东莞、中山等城市。并且，根据深圳市规划国土委、临深各城市统计局公开数据预测，深圳、东莞、中山2017年的一手住宅新增供应量分别为548万平方米、850万平方米和234万平方米，而惠州则高达2000万平方米，超过上述三个城市总和。

二、走势预测：临深调控政策如加码，热钱将回流深圳商务公寓

目前部分银行近期已全面暂停东莞、惠州等临深城市的二手房贷款业务，说明未来临深片区的楼市信贷趋紧已成必然趋势。与此同时，在稳定楼市成为全国房地产调控的主基调背景之下，房价涨势过快的城市均有出台严厉政策的可能。从这一点看，若临深片区特别是目前调控政策相对宽松的惠州，不排除其未来调控政策加码升级可能。可以预料的是，一旦深圳外围市场全面收紧，深圳外溢的购房者将会出现回流现象，而深圳目前商务公寓不限购不限贷的特点，将受到回流购房者的持续青睐。