必存！3.30新政后广州公寓三大模式突围……

限购限售、限贷限签，调控步步趋严，很多人把目光从公寓身上移开了，又移了回来。“3·30”新政后，虽然公寓限制了个人买入，但买公寓的办法，总要比买住宅的多，而且也更加的灵活。

新政出台了大半个月，开发商们开始陆续祭出对策，注册公司、售卖使用权（签署租赁合同）、甚至承租给品牌或自己改造成长租公寓…存在，就总会有出路。

生存模式1：要有产权，就要注册公司

目前有产权的，方法基本都是楼盘帮忙找代理，客户注册公司来买。毕竟不少楼盘已有前车之鉴，现有业主就是通过注册公司购买的，推荐的代理也相对比较可靠。

而更聪明的做法，当然就是开发商直接和代理公司合作了。据路边社消息，有开发商已经开始着手落实这一行动。帮你找好代理公司，就像合作的贷款银行一样，有合作，就有优惠利好，而且也更可靠，省去了自己去找代理（辨识真伪）的麻烦。

（注册公司大概3000元左右，之后每个月继续给代理公司230元，一年3000多维持公司的存在）

生存模式2：出售使用权，税费全免

和注册公司，买卖还要缴纳各种税费相比，出售使用权（签租赁合同）的方式，不仅开发商，部分投资者对此也是更加乐意。

位于白云大道北的安华汇，由于是政府三旧改造项目，向村民租的地，所以并没有产权。但有政府发力，项目有保证，加上周边商业和地铁，40年的使用权并不妨碍它的价值，LOFT公寓早已卖光。

签个租赁合同，所有税费免除，即使是按照如今周边老旧住宅的租金来算，每月2000-2500，回报率也能有4.2%。

生存模式3：品牌长租公寓

长租公寓最早可以追溯到2002年，发展至今主要有2个派别：专门做公寓的品牌商（YOU+、魔方、世联红璞）和房企（万科泊寓），这是在330政策出台之前就有的做法。

而在广州，较先在长租公寓领域试水的房企就是万科的“泊寓”。据统计，长租公寓的租金，一般比周边民房/城中村贵20-50%左右，物业费约10%。

亚运源筑的一部分就是承租给了世联红璞做长租公寓。

所以，虽然“3·30”毁了公寓最吸引人的不限购不限贷，但投资总价低，租金相对较高仍是它的一大卖（出）点（路）。

公寓的存在，有它在市场上生存的空间和价值。

出路：价格低于住宅，租金“跑赢”住宅

随着广州住宅楼价逐渐走高，商业地产的价格已落后于住宅，但商业地产租金却“跑赢”住宅。

在亚运源筑，55-77平公寓，每月租金可以到2000-2500左右。而海傍站附近的住宅亚运城媒体村，70-80平住宅每月租金也是2100-2500。但一个公寓总价就60万（均价10000左右），而住宅则要200万左右（单价已经高达2.3-2.4万/平），从租金回报率来看，自然是公寓价值更高。

图片来源：世联红璞

再看看绿地城，据销售介绍现在租金还不算很高，住宅的话两房一厅大概1000-1500，租出去还相对比较少一点。不过，据去年底买了那里loft公寓的群友透露，通过与开发商合作的代理放租+管理，每月租金回报能有2000元，比两房一厅住宅的租金收益还要高出30%，而且随着周边企业入驻，未来租赁市场会有更好的发展。

据广州中原王雷透露，目前天河北、淘金等板块的商铺写字楼投资回报率都走势不错，天河北板块商铺回报率可达6%~7%，写字楼回报率普遍在5%~6%；淘金板块不少商铺项目回报率为5%~6%，部分优质项目回报率可达6%~7%，写字楼项目回报率普遍在5.5%~6%。

此外，考虑到一次性付款难的问题，不少楼盘会有不同的放宽政策，分期付款或做按揭，最短几个月，最长一般到5年，还有的楼盘和银行有合作，申请消费贷会有付款折扣。

不过小怡最后必须提醒大家，投资公寓，总是“危”与“机”并存。

选对了，坐等收租升值，选错了，也可能满盘皆输（像之前北京路的骏田广场）。所以，买房，还是要谨慎些，投资，还是要看好些。