4.21限制令下 成都公寓何去何从？

4月21日限制政策的出台，或许将会是今年成都公寓市场的分水岭。

在此之前，大约半年内，成都公寓市场行情逐渐高涨，被业内称之为“遇到久违的甘霖”。头条君梳理了解到，从去年10.1起，成都住宅市场遭遇多次限购。这几轮政策直接或者间接受益的是商业类产品，特别是类住宅公寓类产品。

2016年“10.1新政”后，各区域严格实施限购，当月公寓销量达到11.3万方，环比上涨62.2%，同比上涨119.0%，且单月成交量占据全年20.12%。

2017年2月，同比成交上涨82.3%，成都公寓市场持续走俏。

2017年3月限购升级，据据吉信行3月数据成交量来看，成都市公寓成交达到11.18万㎡，环比上涨67.2%，同比上涨196.4%，再次达到近两年来的较高值（2016年11月和12月成都公寓成交量曾触及10万㎡以上）。

但4.21一纸限令，让绝大部分预备或正准备在公寓领域大干一番的开发商备受打击，“这个政策来的太猛，简直是措手不及。”一公寓项目开发商负责人感叹。

4月21日晚，出台的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，直接叫停了商改住：明确提出严禁商业办公土地变居住用途，不能通气，水电按商用价格收，公寓商务公寓广告不准打了，已建成的商办类也不能改。

业内解读，虽然没有被限购，但是比限购更具有不确定因素的是公寓产品在一段时间内将成为“少有”。

针对此热门话题，头条君于近日对正源顾问总经理彭致远先生进行专访，就诸多市场关注的“公寓限制令”话题进行探讨与交流。

彭致远生活照

头条君：如何看待这次“公寓限制令”？

彭致远：政策的矛头很明确，主要针对快速增长的房价，其次该政策的出现有利于鼓励租赁市场，但是没有相关细则，希望在后续能陆续完善此版块。

头条君：《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》明确表示“商业办公土地严禁变居住用途”，那么开发商手里还有商改住产品该怎么办？

彭致远：现在有两种情况，一种就是已经过规的，第二种就是没有过规的。

对过规产品的影响主要是在宣传层面上，不让谈公寓，就是在推广过程中要去规避这些关键词、敏感词，会对推广动作、节奏上会有难道，比如难度系数原来可能是2.0现在就是4.0了，也会有担心，就是如果政策持续发酵会不会引起买家的下单的迟疑，但是至少没有被限购还能卖，从这个层面上来看还是比较好的。

对没有过规的项目而言，相对就比较苦了，就得按照政府的较新政策执行，想要分割的也不行了，有外挑阳台的也不能做了，整个定位会发生变化，得换产品思路，首先是功能定位思路，其次是未来市场运作的思路，到底是希望做得更好卖得贵些，还是走量卖得便宜些，关于这些问题就得重新做一些市场战略规划，对开发整体都会产生影响。

头条君：可以说目前市场上像花样年、复地等已经报规审批过的产品在一定时间内成为少有，那么您觉得对这些项目而言是机遇还是挑战呢？

彭致远：整体来说应该是“阶段性挑战，长期性利好”。

挑战大一些，机遇是有的，但是更多的是挑战，没出政策之前，大家还能底气很足的向市场推出自己的产品，前景也会比较明朗，但是政策一出，就会变得不明朗，会有政策还会不会进一步紧缩的担忧，也会对消费者造成困扰、干扰，消费者内心会猜想“万一会再出现一些政策”，比如说“以后交易不能对自然人而要对公司或者其它”，会产生一定的不确定性。

但是长期性利好，像花样年、复地这种已经报过规的产品，骨子里的素质是很好的，从品牌、产品、位置、服务等方面来说是比较优质的产品，但是这部分产品正好碰上“踩刹车”的节点，只能说稍微有点“背”。

头条君：目前市面上还有大量的类住宅公寓在售或待售，很多人提出了“还有没有投资价值”的疑问，面对这个问题，您是怎么看的呢？

彭致远：首先对于消费者而言，此政策的出现可以说是好事，因为在“价格博弈”的时候，消费者可以一个比较主动的态势去买这些产品，这时候开发商心态会发生变化“政策不利，姿态放低，价格可能会理性一些”，在价格博弈中消费者将会占据比较主动的位置。

其次该类产品依然有价值，对于房地产而言骨子里国家不是要打它，而是要打压过度增长，不健康的这种局面。

并且，对老百姓而言，他们的钱没有其它出路，要么等着通货膨胀，你不去投资你的钱就等着缩水，你投资还能保持资产的正常动态。

头条君：“酒店公寓商务公寓广告不准打了”，对于已经报规通过的公寓产品，在广告宣传上如何突破？

彭致远：根据自己楼盘的特点来做些创作，站在开发商角度或者市场运营角度，做一些更深度的市场策略，不见得只是简单的换一个词，应该从源头上解决问题，让使用性更偏多样化，不仅是说法上，也是硬件、软件上适应市场发展，不应该是简简单单的换词，应该是有针对性的市场策略，市场运作方式的突破。

（来源：成都房头条）