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2017中国商业地产盘点与趋势

2017/04/19 09:19 来源: 搜狐焦点网 评论
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2017中国商业地产行业发展论坛年会于4月12日至14日在杭州城中香格里拉大酒店举行,该会议由全国性商业地产行业组织全联房地产商会商业地产研究会发起,与国内多家行业权威机构联合举办。此次会议中全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布名为《2017中国商业地产盘点与趋势》报告,以下为报告的全部内容。

     2016行业六大现象解读

     一、零售新政出台,利好实体零售

     代表性事件:国务院办公厅发文力挺实体零售 

     关注理由:国务院办公厅在电商狂欢节双11当天,印发《关于推动实体零售创新转型的意见》肯定了实体零售在引导生产、扩大消费、保障就业方面的地位。并提出了简政放权、减轻企业税负等具体措施,强调要加强构建线上线下一体化的监管体系,促进公平竞争。措施能否转化成有效的市场推动力尚待观察,但发布本身已为阴霾重重的实体商业带来积极信号。

     二、电商与实体商业共同进入变革期

     代表性事件:马云提出新零售引发争议

     关注理由:2016年电商和实体商业,已从存亡之争,转向如何融合的探讨。马云在10月的云栖大会上,提出纯电商将死,新零售时代到来。后遭宗庆后、董明珠炮轰,引发行业争议。从历史角度看,这一概念引发的行业大讨论的意义或超过了概念本身的价值。近年来电商市场增长率持续下滑,实体商业的经营压力也不断加码。如何升级内容、优化商业模式是双方的共同命题。

     三、空间改造项目引领行业创新

     代表性事件:东四共享际开业

     关注理由:如果说优客工场是联合办公在国内的演绎,共享际则是一个以商业地产思维结合社群经济进行的闲置物业改造实验。关于如何挖掘用户需求、满足用户需求、在用户间创造连接,在传统商业模式之外激发社群价值,找到下一个利润增长点,共享际对行业来说是个值得关注的创新项目。

     四、商业地产轻资产运营之路进入发力阶段

     代表性事件:万达与富力签订战略合作协议,计划5年合作开发25个综合体

     关注理由:12月9日万达携手富力,重启轻重资产划分的竞合模式。此次合作属于万达和万科“万万”合作的升级版。万达发挥了自身的拿地优势和商业规划、运营经验,将投资、建设打包给富力来做。此次优势互补的合作模式,或成为万达轻资产模式的突破口。7月大悦城出让6项目49%股权,11月以13.96亿元买入上海长风景畔广场,明确了以股换钱,再通过外部收购方式谋求规模化发展之路。2017年预计开发商的轻资产之路将正式进入发力阶段。

     五、传统商业地产进入提质减速阶段

     代表性事件:中融长河接手太阳宫百盛

     关注理由:百盛在内地业绩持续下滑的背景下,10月以23.2亿元的价格,将太阳宫店出售给中融长河资本减压。世茂则以29.72亿元出售世茂国际中心商业部分给乐视。2016年非专业商业地产买家频频出手,或改变物业功能另辟经营途径。这两宗项目成交,以及2016年商改写项目的涌现,一方面暗示着传统商业项目的经营困境,另一方面标志着行业已进入提质减速阶段。

     六、资产证券化之路斩获新突破

     代表性事件:国内首单交易所挂牌CMBS发行

     关注理由:8月24日“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”在上海证券交易所成功挂牌发行。以债务证券化的方式实现了商业地产证券化的新突破。CMBS模式一方面能够实现开发商优化融资成本、资本结构的诉求;另一方面已具备较成熟的法律和税收环境,更容易得到政策支持。将成为开发商盘活存量资产的一大利器。

     2017行业四大趋势展望

     一、从重增量转向重存量

     商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局,以规模促品牌。随着行业竞争的加剧,增量项目锐减,而过剩的存量项目则面临着生存和盘活难题。对项目的优化、改造、提升能力一方面是企业的生存之本,另一方面也是其在资本市场上获得认可,实现退出的底层基础。城市更新的大环境将引领商业地产从重增量转向重存量,从重开发转向重运营,进入行业内修年。

     二、资本运作能力成为开发商最强助攻

     随着首单CMBS的落地,商业地产证券化之路重燃希望,商业项目的金融属性进一步被激活。存量市场中,资产管理和整合能力将取代拿地开发能力,成为规模化发展的核心要素。资本运作能力将成为开发商角力战的最强助攻,直接决定其发展速度。优质开发商将有希望借助资本的力量实现提速和退出。

     三、品质革命爆发

     近几年行业的关注点,多集中在场景、数字化等营销层面,过分关注年轻人而忽略了中产阶层的需求。购买力强劲的中产阶层对消费的选择求好重于求新。零售的本质是商品,不仅要强调渠道的打通、营销的联通,更要关注商品本身,关注产品的创新。品质革命的爆发,将引领市场进入好零售时代。打造品质更好商品,满足市场需求;实现产品创新,激发引领市场需求。

     四、商业边界泛化

     互联网的发展渗透,已经潜移默化地影响了消费者的思维模式和行为模式。商业的打造必须从有边界的场所中心模式,转向无边界的用户中心模式,才能适应新的需求市场。打开传统观念里对业态、品牌、线上线下关系的想象,从用户角度出发,以最集约化的方式满足人的需求。

     (来源:睿意德)


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责任编辑:罗小燕  JN1104

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