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一季度购房首付比约为25% 三季度末信贷额度吃紧

2017-04-19 09:17:25 来源: 搜狐焦点网

     1、新开工面积

     3月新开工面积,17238万方,住宅新开工面积12410万方。三月土地购置面积1408万方,土地购置金额565亿。土地成本:4012元每平米。

     新开工对应供求关系缺口(销售数据计算):总面积:2257万方;住宅34万方。土地数据(—11461万方,土地数据按照容积率2.5反推建筑面积)。

     解读:

     1、三月在建工程市场总供求逐渐倾向于供求逆转,总体供应数据为需求数据的115%,但住宅几乎持平,增加的产能主要集中在办公用房和商业营业用房上面。

     2、土地供应数据与销售终端数据差异缺口较大,三月缺口为11461万方可建筑体量。缺口率达到76.5%。土地供应呈现出较为严重的滞后性。

     2、销售数据:

     1、销售总体数据:1—3月总体销售均价为:7984元每平方米;三月销售均价为:8261元每平方米;一二月销售均价为:7689元每平方米。销售总面积环比增加6.6%;销售总金额环比14.5%;销售均价环比上涨7.4%。住宅销售价格增速放缓,三月主要是商业营业用房价格出现较快的涨幅,其次是写字楼,住宅涨幅较低。

     2016年1—3月情况为:销售面积为24299万方,销售金额为18524亿;1、2月销售均价为7634元每平方米,3月销售面积为13064万平方米,销售金额为9947亿,销售均价为7614元每平方米。环比下降0.26%。

     今年1、2月价格,同比上升0.7%;三月价格同比上升8.5%。

     2、销售结构数据:

     今年1—3月东部地区销售均价为10452元每平方米;1、2月销售均价为10076元每平方米;3月销售均价为10789元每平方米,环比上涨7.1%;中部地区1—3月均价为5759元每平方米;1—2月均价为5633元每平方米,3月销售均价为5877元每平方米;环比上涨4.3%;西部地区1—2月均价为5525元每平方米;1—3月均价为5639元每平方米;3月销售均价为5736元每平方米,环比上涨4.18%。(结构性数据和总数据出现较大的误差,总数据均价上涨为7.4%,但结构性数据上涨,没有一个结构达到这个数据,原因?)今年市场原因为东部地区上涨幅度超过中西部地区。

     同比数据:2016年1—2月东部地区销售均价为10089元;1—3月销售均价为9988元每平方米;3月销售均价为9900元每平方米,环比下降1.9%;中部地区1—3月销售均价为5311元每平方米,1—2月销售均价为5199元每平方米,3月销售均价为5407元每平方米,环比上涨4%;西部地区1—2月均价为5034元每平方米,1—3月均价为5075元每平方米,3月销售均价为5110元每平方米,环比上涨1.5%。市场整体情况是中西部地区上涨幅度超过东部地区。中西部地区上涨而东部地区下跌,这也是今年东部地区同比数据出现较大涨幅的原因。

     3、结合央行数据解读:

     今年1—3月,住户中长期贷款增加额度为1.46万亿,结合住建部公布的今年1月发放公积金907亿,按照市场同比上行的原则,今年一季度市场发放公积金贷款总额估算约0.25万亿。也就是今年一季度住户房贷总额大约1.7万亿,销售总额为2.3万亿,住户购房贷款比重约74%,住户首付贷款比重为26%。中国楼市依然是建立在高杠杆基础之上的需求放量导致价格上扬。

     结论:

     1、今年东部地区3月价格价格出现较快上涨与去年东部地区三月价格出现抑制有很大程度的关系,累计计算,中部地区连续两年涨幅超过中部地区,西部地区涨幅最小。

     2、与2016年相比较而言的是,2017年三月是放量上涨阶段。3月成交量价呈现出加速上行的趋势。原因在于土地放量与消化量之间巨大的缺口差异。但3月市场在建工程与市场去化基本均衡。非住宅用房的供应量出现快速增长。

     3、从信贷数据来看,今年房地产市场呈现出高杠杆推动的情况。但今年一季度新增信贷数据同比减少9%,如果按照全年新增贷款与2016年持平来计算,今年三季度末期与四季度初期,银行将面临着今年贷款额度耗尽而市场成交处于停滞或者僵化的风险。

     备注:

     本文所罗列的数据,为国家统计局月报数据和央行季报数据处理得到。

     (来源:容磁财经)


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