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“商住房”贷款暂停了 银行在打什么算盘?

2017/04/19 09:11 来源: 搜狐焦点网 评论
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在楼市的闹腾景象中,楼市中的“商住房”境况不妙,在部分城市的调控措施和商业银行的限贷围剿下,正走向末路。

     在楼市的闹腾景象中,楼市中的“商住房”境况不妙,在部分城市的调控措施和商业银行的限贷围剿下,正走向末路。

     买了商住房的宝宝心里苦!被忽悠了!被忽悠了!

     商住房悲剧的源头:土地本为非住宅性质,一般是商业或工业用地。

     实质是在原本不应盖住宅楼的土地上盖楼住宅楼,本身就名不正言不顺。

     商住房劣势:

     1、土地使用权只有40年或50年,而且到期后,需要主动申请续期。若没有主动续期或者申请续期被驳回,土地产权可能被收回,房子也可能被国家无偿收回。(与之相对,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期)

     2、更高的交易税费。以50平方,均价1万的房子所缴纳契税为例:

     70年产权住宅,契税:1万×50平方×1%=5000

     40年产权公寓(商住房),契税:1万×50平方×3%=15000

     3、商住房不能落户,不带学区。

     商住房的劣势不仅是上面提到的3点,银行对商住房也有诸多限制,早前可以获得的贷款最多为房屋总价的6成,年限最长为10年,利率上浮10-30%。

     尽管商住房先天不足,且获取贷款的条件比普通住宅条件更加苛刻,但不限购、不限贷、价格优惠的商住公寓让许多想在一线城市买房的购房人梦想成真,但也成了“炒房团”的最爱。

     于此同时,商住房价格不断上涨,2015年北京商住房均价为2.6万元/平方米,而到今年3月,均价均价已经突破4.6万/平方米。

     可是,价格过快的串升似乎与调控基调不符,商住房承压迟早都得到来。

     北京首开先河,规定个人不得购买商住房。

     紧接着,广州亦规定个人不得购买商住公寓,并发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定:房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。”

     最后,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

     上面就是商住房的悲剧史!

     小白估计,其他大城市观摩北京和广州的“政策效果”后,可能开启新一轮围堵商住房的浪潮。

     如果紧盯着房子,我们可能为不断升级的调控政策惊愕不已!!为了让大家理解其中的逻辑,小白将部分上市银行2016年房贷增长情况表列出来,大家一看就会明白银行打什么算盘了!

     2016年,11家大型商业银行住房按揭贷款平均增速为57.37%,海量的信贷流向住房市场。

     在限购政策层层加码的情况下,信贷资金难以流入普通住宅,而商住房不限购、不限贷,自然获得信贷资金的青睐。

     当然咯,2017年一季度,银行住房按揭贷款增速就没那么凶狠了。“两会”期间,就有消息透露,预计个人房贷占新增贷款比例会在今年下降至30%以内,这相对去年45%左右的占比已是明显的下降。可是,去年堆积的柴火,现在着了,而且烧得猛烈。想快速降火,只能下猛药了。

     商住房前期串得太快,不得已,只能喝下这一剂猛药。只不过,苦的是买房的宝宝们!!

     有没感到奇怪,银行怎么突然就多了那么多钱投到个人住房按揭贷款领域。小白认为,有多就有少,少的部分正是房地产行业贷款。


     看图可知,2016年房地产业贷款平均增幅为-1.24%,农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行和光大银行都减少了房地产产业的贷款。于此同时,房地产业贷款占贷款总额比例也不高,仅为6.35%,这与住房按揭贷款高达20.91%的占比完全不可同日而语。

     现在,大家应该明白什么是“按下葫芦又起瓢”了吧。

     银行为了完成业绩指标,减少地产行业贷款的情况下,必须增加个人按揭贷款才能维持贷款总额不变。然而,普通住宅限购,信贷资金就只能找商住房这个口子进行泄洪了。

     现在商住房这个口子再次失灵,信贷资金该往哪流呢?

     小白认为,流水自然是从高往低流,现在最低点被封住了,那它就会流向次低点。一线城市这个葫芦被封,二、三线城市那些瓢可能会冒头。

     若要自住的话,大家可以跟随信贷资金的流向,拿到比较优厚的贷款条件。因为,银行比我们更着急,他们更急于找到安全系数高的房子发放贷款。

     尽管“商住房”贷款暂停了,银行却还爱着住房按揭贷款!当然咯,他们更爱完成指标,好拿年终奖。

     若是死拼炒房就危险了,毕竟现在调控的目标是让房子回归居住属性,且各大城市的租售比已经远非合理水平。

     (来源:微信公众号 小白读财经)


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责任编辑:罗小燕  JN1104
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