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成都限售:房产持有时间短则4年半 长则需7年

2017/04/15 09:27 来源: 搜狐焦点网 评论
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“限售”的作用在于稳定市场,避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法,对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。

     限购、限贷、限价、限离,政府手中的“牌”仍源源不断。

     4月12日,继3、23楼市新政后,成都再出“限售”新政。据成都市房管局官网显示,从今日(4月13日)起,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。此外,新政还对购房首付比例进行了调整:限购区二套房首付比例不低于60%。

     本次调控是成都首次启动买房后要求一定年限限制出让的楼市调控政策,也被称为“限售令”,是继扬州后第11个加入“限售”队伍的城市。

     据成都市房管局给出的官方回应,本轮新政主要是为了坚决贯彻落实中央‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,支持刚性住房需求,强化市场监管,严格防范住房投机炒作,大力降低购房杠杆,努力防范市场风险。

     一业内人士认为,本轮新政的主要有两方面的看点。

     “限售”或延长房产转移时间达7年

     第一个看点便是“限售”,延长房产转手时间 。新政规定:从即日起,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。也就是说,4月13日是一个重要的时间节点,4月13日之后新购的住房要在获得不动产权证3年之后才能够进行转让。而之前购买的房子或者正在进行交易的房子,只要4月13日前进行了网签或备案,就不用等满三年再转让。

     对于购买新房的个人而言,不动产权证出具时间一般为交楼后的半年至2年,具体要根据项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之“4.12”新政后一手个人业主欲出售房源,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+3年(满3)=4年半的时间,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+3年(满3)=7年或以上的时间。

     而至于二手房,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要3年或以上。

     因此,对于投资客来讲,从拿到房产证开始持有3年才能转手出让,意味着持有房产的时间成本大幅提高,且短期转手套现可能性骤降,相当于在一定时间范围内,冻结了房产的流动性,有利于打击炒房客的投机情绪,也避免了快进快出的楼市投资投机炒作行为,有利于引导购房者以自住为动机。

     西南财经大学经济学院副教授刘璐认为,“限售”的作用在于稳定市场,避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法,对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。而对于正常的自住型刚需和改善型需求而言,反正也不急着在2、3年内出手专卖,所以不会受到这种2到3年的限售政策的影响。

     “认房又认贷”

     倒逼炒房客退场

     此外,本轮新政除了要求银行业机构必须严格审核首付款资金来源和还款能力外,还对购房贷款首付比例进行了调整,收紧认房认贷的信贷政策。


     (首付比例调整如图所示)

     据成都市房管局官方回应,这主要是基于防范金融风险,大力降低购房杠杆的考虑。

     其实,就在本轮新政出台的前一天,银监会深夜发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》,要求严厉打击“首付贷”等行为,要将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,严禁资金违规流入房地产领域,切实抑制热点城市房地产泡沫,重点防控房地产领域的金融风险。

     购买住房需要大量资金,所以住房贷款在其中发挥着极其重要的作用。首付比例越低,买房的“杠杆”就越高,就越能用较少的自有资金来撬动更大的资金以实现购房的目的。

     但对于非刚需的购房需求而言,如果放任购房杠杆比率过高,只要购房人的收入稍微有一点波动,或者遇到加息等导致还款成本增加,就容易还不上款,从而引发链式反应,加大累积整个金融系统的风险。极端情况就是2008年美国次贷危机的场景:购房者无力还房贷,最后房子被收;银行拿到房子也卖不出去,最后银行破产。

     本次政策明确提出要严格审核首付款资金来源和严格审核购房人还款能力,提高二套房首付比例,就是要防范本地楼市出现大幅波动的系统性风险,进而遏制炒房、降低杠杆。刘璐认为,对于借助高杠杆的短线炒房资金而言,本次成都楼市新政的升级具有釜底抽薪的作用,有助于控制住房价上涨的势头。

     符合条件购房者迎来置业窗口期

     有业内人士分析指出,楼市“限售”的时间长度与楼市调控周期等诸多因素密切相关。从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。

     在此背景下,一些手握大量房源的投资客,迫于楼市风险和资金压力,势必重新评估自己的承受能力,降价出售房源回笼部分资金。

     同时,随着楼市调控政策的持续收紧,一方面,让购房人更加理性,恐慌、抢购的心态不再;另一方面,二套房首付比例的提高也使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划,购房人群普遍陷入观望,需求明显萎缩。

     因此,对于拥有购房资格、符合条件的购房者来说,无疑是刚需置业的窗口期。值得注意的是,这种趋势已在首先推出“限售”措施的厦门得到证实。

     据悉,在厦门出台“限售”新政后不久,一批急降价房源涌入市场,房价降幅普遍多达几十万元。厦门一中介表示,新政出台后很多房源降价七八十万元销售都无人问津。

     在成都市场,随着2017年8800亩土地供应计划的落实,以及对过热购房需求的抑制,可以预期房价过快上涨的势头将得到有效的遏制,整个市场将逐渐趋于平稳。

     上述业内人士认为,不论未来市场将如何变化,楼市政策是否会加码,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不会发生改变,刚性需求是一定可以得到保障的。

     (文章来源:四川在线)


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责任编辑:罗小燕  JN1104

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