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成都商业投资调查:有人迷茫了8年 有人6年就回本

2017-03-22 09:31:32 来源: 搜狐焦点网

     2017年2月以来,成都商业地产似乎正迎来一阵春风。以保利、龙湖为首的大型开发商相继发力商业板块,公寓、商铺在内的产品正逐渐被购房人群所看重。

     3月18日,保利同时推出保利国宾首府、保利西子城、保利学府城的商铺,去化率分别为90%、95%、85%,成交金额达到了3.05亿。据悉,接下来招商、华润、融创等也将相继推出其商业,一知情人士表示,“对目前商业市场的看好是现在开发商选择集体推出商业的重要原因。” 

     相比住宅,商业产品的投资属性更加直白:吃租金。如果选对了“口岸”,无论是公寓或是商铺都不愁租,租金甚至可以经常上涨。但万一买错了,将面临的可能是“租都租不出去”的致命尴尬。

     这种“冰火两重天”的投资现象在成都商业领域十分常见,在近日的走访中,头条君就遇到不少相关案例。

     一

     售价竟降到比住宅还低

     一业主透露,五年前2万/平买的商铺,一直没人气租不出去,“当年我买商铺的时候,价格是住房的4倍,现在商铺缩水,住房狂涨,商铺比住房贵不了多少了。”

     成都东客站商圈,从2009年成都新客站城际商旅城规划出现,到2011年东客站正式开通运营,曾一度被看好,到现在区域发展已经过去8年。

     头条君到现场采访了解到,东港皮草城、阳光100米娅中心、荣盛香榭兰庭均已交付,其中大型综合体阳光100米娅中心2014年底已经实现全部交房。但在现场,头条君看到,现在项目依然呈现出几乎全部空铺状态。


     一商铺业主向头条君倾诉道,“当初以2万/㎡的价格在阳光100米娅中心买了一个商铺,就是想着这里离东客站近人流量大,投资应该还是不错的,但是谁知道从买了到现在一直都没租出去,根本没啥人气,每月还要偿还剩下的贷款,现在铺子想卖都没人买”。

     头条君也了解到,阳光100米娅中心商铺开始推出时价格在1-6万/㎡,但是现在的价格已经明显缩水,一层价格30000元/平米,二层价格15000-20000元/平米,三层价格8000元/平米,有些商铺远低于该区域均价13000元/㎡的住宅价格,出现了住商比的倒挂现象。

     二

     “5年过去了,这里仍是‘门可罗雀’”

     7年前,春熙商圈的“地一大道”发售时一铺难求,如今经营却面临着“门可罗雀”的尴尬。

     在“地段论”几乎成为商业地产投资的金科玉律时,也难免会出现像东站这样日均发送量约30万人次,年均输入量约1.095亿人次的人气旺盛之地的商铺久久没有得到“赏识”的情况。

     这说明,人流量并不是商业兴旺发达与否的少有标志。比如春熙路商圈,人流量可谓是川流不息,但就有商业体“活得很难堪”。

     比如处于春熙路盐市口商圈的“地一大道”,7年前,人和商业盘下成都地下“天座商城”,改建打造成“地一大道”,在招商宣传阶段声势极大。一位铺面业主李徽建回忆,当时地一大道开盘销售时,一铺难求,自己排了很久才买到。可5年不到,地一大道从开业率八成到现在门可罗雀,从一个侧面也折射出地下商业在成都的尴尬状况。


     三

     竟沦落到租不出去的地步

     攀成钢板块某商铺业主李先生说,他的商铺一直有着租不抵供的尴尬,最近一年多更是租不出去。

     说到商业投资的尴尬案例,攀成钢板块成为不得不说的一个区域。

     2006年,该区域工厂迁出,成就成都楼市一个崭新的潜力板块。新鸿基、仁恒置地、绿地等一线房企纷纷加入,“高端”、“豪宅”、“有钱人”成为了这里的代言词。可是,商业却成为这里发展的绊脚石。

     对此,成都市民李先生颇有感触。他告诉头条君,他曾以6万/㎡的价格购入了一个60㎡的商铺,首付198万拿到铺子后却发现商铺很难寻找租户,最后不得不以14600元/月的价格租给一商家,远低于23000元/月的月供。

     一年后,商铺再次成为了空铺,直到现在仍然没有租户。为此李先生也十分发愁,月供2万多已经成为了巨大的压力,不过李先生并未因此卖掉商铺,“虽然现在空铺,但是我还是很看好这里的前景的,就当现在处于养铺期,相信随着地铁线路的完善,已经周边大型商业的开启,我的铺子以后租个300-400元/㎡/月还是不成问题的。”

     的确,有些商铺确实存在风险期与盈利期的过渡,这个时候就需要商家对区域人气,区域发展有更加准确的判断,增强信心,渡过风险期。攀成钢区域随着各项目的交付入住,以及大型商业的逐步启动,下一个商圈的形成也不是不可能。

     四

     旺铺6年就能回本

     对商铺投资来说,选对好的口岸十分重要。在桐梓林,一个好铺子一年租金能涨5%,6年就能盈利。

     “一铺养三代”是商业投资的较佳状态,成为“包租婆”也是投资客的普遍心态,虽然有很多失败的案例,但是成功的案例也是比比皆是。位于桐梓林的中华园底商,几乎处于满铺状态,并且商户们的业绩都还很不错。中午,该处的餐饮店均出现了顾客满座的情况。

     头条君仅发现一处因为银行网点调整空出的30㎡商铺,拨通了招租电话,业主表示商铺“38万/年,并且租金每年递增5%”,并且该区域商铺售价目前在8万/㎡左右,以此换算6年就能实现完全盈利。“这样的回报率,我们当初也没想到,以后我还会陆续再投资一部分商铺”。

     对商业体来说,口岸的价值不言而喻。超大的人流量及稀缺的商业体,必能造就商业繁华。

     三圣乡板块的锦江城市花园就是一例。3月19日,头条君在该社区内一小商超走访,老板就直言,最近两三年来,“这里的商铺无论是价格和租金都是在一路飙升。很明显,这里居住人口那么多,店铺数量那么少,商铺想不火都难。”位于天府一街的汇锦城,也有着同样的火爆际遇。

     诚然,对于商铺投资,赚了的笑赔了的哭,因此选择商铺时对商铺所处地段、商圈基础、人流量、人均消费水平、后期运营管理等等都要有所了解,才能做出比较正确的判断。

     (来源:成都房头条)


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