成都整体房价涨幅速度 连货币通胀都赶不上?

     随着东部城市的限购，部分资金的流动出口已转移到中西部城市来，成都成为投资的优选之地。

     在陈宝存看来，自2008年以来，成都整体房价涨幅实际上连货币通胀都还没有赶上，所以说成都现在的房价涨幅并不高。而这波房价上涨系东部城市限购政策导致的资金转移。

     2017开年以来，成都房价持续上涨，其中大面板块部分楼盘单价已跨入万元。仅在上周，成都便迎近十个项目开盘。出现连夜排队买房的现象，这其中不乏投资者，而在本次陈宝存全国巡讲成都站上，据供的数据显示，成都在全国投资价值城市20强中排名位于第18位，落后于长沙与济南。

     从全国二线城市房价来看，成都房价整体并不高，陈宝存分析称，是前几年大量土地供应所导致的。

     据房观察统计数据显示，2016年成都土地累计供应15584亩，成交14171亩，供应有所减缓，楼面地价同比上涨36%。而成都平原面积比重大，达4971.4平方公里，占全市土地总面积的40.1%。仅双流区可开发用地面积就等于五个石家庄二环内面积。

     3月18日，房观察智库专家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存，接受了房观察特别专访。

     房观察：你觉得目前成都的整体房价水平高还是低？

     陈宝存：从2007年到现在货币超发了四倍多，而成都4个主城区房价在一万二左右，从2008年的成都整体房价水平到现在的房价水平，这个涨幅实际上连货币通胀都还没有赶上，所以说成都现在的房价涨幅并不高，或者说处于一个偏低的水平。

     房观察：去年9月成都南门区域房价上涨，你觉得这一波房价上涨是什么原因导致的？

     陈宝存:成都去年9月份那一波房价上涨和今年重庆房价上涨有相似之处，确实有投资客涌入市场的现象。在我看来，目前东部地区不具备炒房的空间，没有一个城市适合炒房这个概念，现在政策管控严格。

     去年那一波房价上涨其实也有政策的助推。从国家统计局的数据可以看出来，去年上半年房价上涨的城市是东部的城市，中部城市房价较为稳定，西部城市呈现下降。

     然后到八九月份时，东部房价还在上涨，中部城市涨价幅度在15%—20%，西部城市也开始涨价了，房价上涨的分水岭就出现在去年三季度末。随着东部部分城市的限购，部分资金的流动出口就转移到中西部城市来，成都当然是投资的优选之地。

     房观察：也即是说成都房地产市场在政策的导向下，会有更多的投资者进入成都市场？

     陈宝存：西部二线城市已经成为去库存的主体，重庆，成都，西安都在涨价，西部房地产市场滞后于东部城市，和中部城市。东部城市严格限购，投资性人群转移到成都等西部城市。对于各类调控楼市的政策实际上都是短期的，在短时间是起到很好的抑制作用。去年9.30，住建部开始对房价涨幅过快，做一个调控，但是这种手段不是长期的。

     房观察：事实上成都房地产细分到各个区域来看，不同区域发展是不平衡的，房价差距也很大，这种现象在其他城市也存在吗？

     陈宝存：每一个城市都有这样的问题，板块发展不均匀。

     苏州涨价虽然很快，实际上只是其中的一个开发区在涨价，从而带动了其他区域房价的房价上涨；北京房价涨价快是六环，开发进度快，各大开发商集聚，其实其他区域涨幅也不快。

     现在全国很多新区房价贵于老城区，但是人口入驻比例却很低，未来这些新区会有人口集中的一个过程。新区一般会经历5—10年的一个空置期。这也是全国各大新区从成型到人口进驻的一个时间。就像成都天府新区，吸引产业投资能力现阶段还比较差。

     房观察：有一个说法是，成都应该是全国同级别的城市中房价较低的，你如何看这一说法？

     陈宝存：成都2016年累计供应15584亩，成交14171亩，供应有所减缓，楼面地价同比上涨36%。双流区土地等于五个石家庄二环内面积，土地供应过大是成都目前房价不高的一大原因，同时人口流动性也比较大。应该有效的控制土地的供应。

     房观察：如果控制土地供应，很多中小房企将无地可开发了？

     陈宝存：房企要生存，必须要拿地，现在要拿一块土地很难，但是有其他办法。

     比如，万科在青岛就是通过收购的方式拿地，融创在北京也是通过收购的方式拿地。对中小房企而言，部分中小企业手里是有土地储备，早期土地位置都还不错，这种可以和大开发企业联合，而那些资金薄弱，没有土地储备的房企面临淘汰兼并，这也是市场发展的趋势，优胜劣汰的过程。

     房观察：前面你讲到东部限购，资本会流向中西部二线城市，那么更多的三四线城市的房地产市场情况是否更严峻？

     陈宝存：三四线城市这几年大量过速开发，城市人口跟不上开发速度，我所了解的部分北方三四线城市已经限制了土地供应，城市人口流入量大。而全国大多数三四线城市大量土地或住房是压在开发商手里的，供需失去平衡了。

     房观察：现在我们常说，房地产行业已经从“黄金时代”过渡到“白银时代”，你觉得目前中国房地产发展到那个阶段了？

     陈宝存：中国房地产发展是从2003年开始发展起来的，14年时间发展速度很快，现在我们国家城镇化率大概在55%左右，还会有5亿人口进入城市生活，同时现在城市人口中还有1.8亿人口处于租房状态，这部分租房人群买房需求是潜在的。在我看来房地产行业发展至少还有30年时间或者更久。

     *免责声明：文中所示数据基于房观察指数系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的特别完整和准确性，分析结果仅代表数据趋势，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。（来源：房观察）