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小产权房的坑依然很大!政府定价跟转正完全无关

2017/03/11 09:23 来源: 搜狐焦点网 评论
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将政府出台官方征收价格理解为小产权房正在走上合法化的道路是完全说不通的。

昨天,深圳规土委公布了一份《深圳市房屋征收补偿基准价格》。一时之间,某些媒体直接以“小产权房有了官方征收价”为噱头,过度解读该份指导文件,导致众多网友认为“这是小产权房迈向合法化的重要一步”。


事实上,该份文件与小产权房转正完全无关。

WHY?

首先,此次出台的基准价格限制了明确的征收补偿对象——“两规一决定”中界定的“历史遗留违法建筑”,并不是所有小产权房都能被征收补偿。详细见下文。

其次,此次发布的基准价格表仅是根据修改后的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)的决定》,所制定的相关行政性的征收补偿标准;而小产权房的转正是指“小产权房合法化,并能获得与商品房同样的市场流通权利”——显然本次文件与小产权房确权无任何关系,所以更谈不上合法化和“转正”一说。

最后,接近深圳市规土委的相关负责人也表示,“把深圳市房屋征收补偿基准价格理解为给小产权房定价,是理解偏了,适用范围根本不同。”

深圳市城市更新开发企业协会会长、深圳旧改专家耿延良直言,某媒体为吸引眼球,直接标题为小产权房,再冠以“官方征收价格”字样,极容易让外界误解。

关于这份基准价格 你最应该明白的5个问题

1、此次出台的基准价格有明确的补偿对象

“不是每一间小产权房都能被征收补偿”

首先,规土委发布文件里明确写道:“该价格仅适用于深圳市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称“两规一决定”)及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑。”

这些历史遗留违法建筑与传统意义上认为的违法建筑具有严格的界限。需要澄清。

根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,下列建筑属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑:

1、原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑;

2、1999年3月5日之前所建的符合“两规”处理条件,尚未接受处理的违法建筑;

3、1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑;

4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑;

5、2004年10月28日之后至2009年6月2日之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

所以,该文件中此历史遗留违法建筑与“违法建筑”是两回事。

2、是小产权房合法化的重要进程?

“完全说不通,不要想太多”

深圳市城市更新开发企业协会会长、深圳旧改专家耿延良

将政府出台官方征收价格理解为小产权房正在走上合法化的道路是完全说不通的。

深圳资深地产媒体人朱罗纪

这个和小产权房转正无关。深圳2001年出台的政策,放宽了小产权房确权的条件,但是也明确规定,只是确权但不可买卖。确权是明晰了小产权房的权利归属,但是不是一般理解的可以流通的转正,这是两个概念。

如果没有大的土地制度方面的破局,任何关于小产权房要转正的信息,其实都不靠谱。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉

随着深圳城市更新力度的加大,特别是轨道类等基础设施的扩张,房屋的拆迁及补偿将会是一种常态化的工作;因此,政府需要制定征收补偿的参考值。不过,他强调,征收补偿基准价格一直都存在,只是随着房价跟地价的变化,这个参考值也需要定期进行更新。

世联行综合体事业部首席工改顾问董极

该文件本质上跟所谓的“小产权房转正”基本没有任何关系。因为前面所提到的适用前提已经表达的很清楚,是适用那几个文件。市场上认为“有小产权证就能解决小产权的转正”,这是误读。

3、征收补偿这种行政行为是强制性的吗?

“基本上,是”

知名房地产律师、广东信荣律师所主任张茂荣

这个征补基本上是强制的。自从城市房屋拆迁被征补条例取代而废止以后,目前深圳市关于旧改主要是两种途经,一种是城市更新,一种是征收补偿。

征收补偿仅适用于社会公共利益的需要进行征补,由政府进行主导;城市更新是由业主权利主体确定,委托开发商进行更新。一种是行政行为,一种是民事行为。

行政行为基于社会利益的征收补偿是具有强制性的。如果征收的时候对价格不能达成一致意见,可能会引入政府裁决,但基本上都没得做,最终结果还是依据这个。

4、买小产权房没有风险了?

“依然是违建,风险照样大”

张茂荣

深圳市政府是不认可深圳有小产权房的,深圳都是国有土地,没有集体土地之说。深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为 “小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农 村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,因此 “小产权房”应被称为 “违法建筑”。

而老百姓认为的小产权房往往是觉得:商品房之外都是小产权房。比如说集资 房、绿本的安居房、军产房、农民房等,历史遗留违法建筑,历史违章建筑等 都属于小产权房。

大家一定要弄清楚这两个概念,这个定价仅仅是针对符合两规的历史遗留违法 建筑,法律只保护合法权益,对于两规一决定之外的小产权房,因不属于合法物权,征收拆除都不予补偿。所以说其他的小产权房的购买的风险仍然是客观存在的。

耿延良

事实上,第一,不属于上述5点的房屋,政府不予认定更不会补偿;第二,《深圳历史遗留违法建筑处理试点实施办法》明文规定对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类历史遗留违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)不予处理确认。

基于以上两点,目前市场上在售的小产权房,是不被政府所承认的,也没有法律依据,购买之后的风险非常大。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺

从各区的基准价格来看,此次出台的基准价格“符合各区域小产权房,潜在市场目前的交易价格”。但应该强调的是,这次发布基准价格“不能过度理解为政府承认它(小产权房)的法律地位”,小产权房依然是历史遗留问题、违法建筑。

5、这份基准价格的出炉,到底影响了什么?

“城市更新、土地整备、推动征收进度”

邓志旺

无论是开发商旧改,还是政府推进小产权房转为保障房、人才房,在与业主谈判是必须有个价格标准,这是谈判的基础。这个基准价格的出台将有利于降低双方沟通成本,有利于城市更新。

董极

通过解决“两规”和历史遗留问题,而提出了一个有指导意义的基准价。最本质上的目的还是加快城市更新的进程。

耿延良

这个补偿标准的出台,主要适用于政府因公共利益的需要征收房屋,比如土地整备等。

本次公布征收基准价格,比过去参考市场商品房价格进行评估确定征收价格更加接近市场,符合中央和深圳市政府征收房屋按照市场化原则进行的精神,此次统一公布,体现了政府公益性房屋征收补偿的规范化、市场化。

这一举措对于城市更新的拆迁补偿方面也有借鉴意义,可以作为商业性拆迁补偿中货币补偿方式的参考,促使谈判双方都回归理性,促进市场有序拆迁。

张茂荣

如果按照目前的市场价来看,这种补偿基准价格确实低于市场价,一般征收都涉及到公共利益或建设公共设施,通常由政府来补偿,政府征收肯定会低于商业的城市更新。如果给予补偿,可以推动确权合规或合规未处理的小产权房的征收进度。







责任编辑:罗小燕  JN1104

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