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关于2017上饶楼市行情,你可能一直在等这一篇

2017/02/11 15:05 来源: 搜狐焦点网 评论
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关于2017上饶楼市行情,你可能一直在等这一篇

寒风阵阵吹过。以往繁忙的马路,好像变得更宽阔了;窗外不时传来的汽车鸣笛声显得有些孤寂;楼下转角的早餐店今天还没开门……刚从春节假期回来的你,是不是正忙着思考新年工作计划?然而时间不会等任何人,2017年已经过去十分之一了:你准备什么时候去看房呢?

对房价来说,政策是个很重要的影响因素。比如,2016年3月

今年的全国两会将于3月初召开,按照往年经验,一大波重要新闻也将发布。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,如何实现“住有所居”、让住房回归居住属性?2016去库存首战告捷,2017将有哪些趋势?你怎么看待楼市的这一年?

以下来自房管局的分析,为我们提出了7个重点。文末还有近期看房福利,记得领取哦~

市场环境:机遇与挑战并存

一、市场销售额和成交面积或将回落

首先购房者的承受能力明显减弱。2017年三四线城市房地产市场调控着力点与一二线城市不同,当下银行门槛提高,公积金支持力度减弱,改善需求趋向饱和、刚需支付能力不足,地方“购房补贴及契税补贴”优恵到期,这将使购房者支付能力大大削弱。

有效需求不足。据上饶万达广场一位老总介绍,常态日均人流量6万人次(不含金街),在全国万达广场排名前十名以上,但营业额却不匹配,反应上饶消费能力仅相当四线城市水平。

市场供应相对充足。据专业人士分析,虽然过多商品房势头也得到抑制,但目前已办理预售许可、未售出的面积的依然充足。如,目前市中心城区可售住宅在95万平方米左右,随后还有在建楼盘陆续办理预售。如,中心区域有恒大、友邦各持两个项目,共511亩,可建83万平方米。

房企融资难。目前按照银行业信贷管理要求,银行机构对发放房地产开发贷款的审批条件苛刻,门槛较高。开发企业反映金融机构基本还是“只收不贷”,房企资金压力较大,市场风险仍在加剧。2017年将面临资金链更加紧张,五成以上房企存在降价跑量压力。对比2016年除中心区房价有些上升外, 预计均价与销量或将呈一定幅度齐跌态势。

二、市场分化进一步突现

2016年市中心城区前10位楼盘商品房销售累计78万平方米,占市场50.0%;前30位楼盘商品房销售累计131.3万平方米,占市场83.3%。专业人士分析,2017年市场分化主要体现在刚需型与改善型两头。

一方面,刚性需求锁定农民返乡群体。均价3900-4300元/平方米之间,低于同地段同类型的15-20%左右。

另一方面,一些房企高管认为,上饶市居民的改善性需求,在于尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。2017年中心区域将进入品质竞争阶段(均价7000-7500元/平方米左右)。目前,除万达热销外,恒大、友邦各持两个项目进入了市中心城区。如,

2016年11月28日,恒大地产夺得位于凤凰大道南侧地块167.9亩(485万元/亩),楼面价高达3360元/㎡。

2016年8月1日,恒大地产拍得上饶市万达广场北面地块 94.8亩(354万元/亩),楼面地价2215元/平方米。

早在2015年12月23日,友邦地产拿下原凤凰光学厂区地块150亩(301.4万元/亩),楼面地价1883元/平方米。

三、商业用房积压加大

受传统开发观念影响,开发企业在开发项目中配建了较大比例的商业用房。而近几年互联网的兴起改变了人们的消费方式,实体店销售模式受到很大的冲击,从而导致商业用房的销售受到很大影响,尤其是一些小区的配套商业基本卖不动,面临着严重过剩的局面2017年还将增加。

多数老板反应,现在搞房地产开发难上之难,想挣些钱,全都压在了商铺上。既便房企自持物业经营,但商业地产项目同质化严重,招商越来越难,成本越来越高,房企不堪重负,举步维艰。

四、企业重组退岀市场常态化

一方面,一些有实力房企看到了2016年销售势头,忧虑情绪减弱,看到了上饶是中国唯一的高铁十字交会地级市,还有三清山机场即将于通航,这些便利条件对外来人口到我市购房定居或在外发展的本地人返乡购房也有较强吸引力, 2017年有较为明显的看地意愿。

另一方面,目前市中心城有80-90家房企,约70%左右是资质等级偏低,资金实力不强、管理水平不高、抗风险能力薄弱的中小型企业。有的房企在2014年前市场高位上行时资金挪用到别处进行盲目扩张,甚至有一些房企资金先天不足,从购地开始就背上“高利货”。 经这几年房地产市场洗礼优胜劣汰,企业重组或退岀市场也变为常态化。业内人士分析,2017年内或将有30多家房企退出市场。

五、城市综体效应开始显示

目前上饶中心城已建开业有明珠广场、星河国际、万力时代、万达广场等城市综合体,都在10万平以上,受到广大市民青睐。城市综体效应对开启上饶商业新时代,推动上饶经济与社会作用与日俱增。

同时,业内人士认为2017年城市综合体市场竞争亦日趋激烈,便利店、专业专卖店、购物中心、标准超市、百货、大卖场6大业态呈现进一步分化的态势。

六、城市配套基础设施建设滞后

随着城市框架的扩大,一些片区人口规模不断积聚,但是基础设施和公共服务配套建设不完善、人居环境配套功能滞后等问题仍很突出,制约着该片区承载能力的提升。

比如:行政中心区、城东片区、凤凰片区等近几年出让了大量土地,新建商品房二、三百万平方米,但周边配套设施未完善,规划未配建学校、菜场、医院等公共服务设施,居民生活极其不便,造成大量房屋空置,小区入住率未达到50%。

如2017年这些问题不能得到加快解决,将会产生新的库存。

七、未来15年内房地产业发展空间依然看好

通过调查,我们发现我市房地产市场库存虽然过大,但仍属结构性和阶段性的矛盾,未来15年内刚性需求依然旺盛。业内人士分析:

1.从全市讲

截至2015年底,我市城镇化率为47.34%,常住人口671.5万人,城镇人均住房建筑面积37.8平方米。按照十八大提出到2020年常住人口城镇化率达到60%的目标,我市五年内将新增城市人口85万人,需要住房3200万平方米,平均每年640万平方米。

我市对棚户区改造已原则上实行100%货币化安置,近三年全市将启动1300万平方米6.8万户的的棚户区改造,如50%的拆迁户转向市场购买商品房,也将消化商品房400万平方米左右。

以上两项平均每年消化商品房约1000万平方米,是2016年全市商品房销售面积450万平方米的2.4倍左右。还不包括放开了二胎政策扩大需求影响。

2.从市中心城讲

我市新一轮城市总体规划确定上饶具有国际影响力的著名旅游城市、四省交界地区中心城市和交通枢纽江西省域副中心。

2030年,上饶中心城区城市人口将达165万人(含旅游人口5万人)。2015年信州区户籍总人口42.42万人,加之非户籍人口在内估计2015年有人口50-55万人。至2030年15年内,人口将净增110万人,平均每年净增7.33万人,按上述城镇人均住房建筑面积37.8平方米计算,可消化商品房277万平方米左右。是2016年中心城区商品房销售面积158万平方米的1.8倍左右,还不包括机场效应带来的潜在需求。

看房团时间:2月10日(周五)

楼盘:根据大家意向,从友邦玫瑰公馆、友邦壹号公馆、恒大名都、公园道1号·尊品、龙湖一品、信江壹号、龙华世纪城中选出5家(点击看楼盘详情)

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责任编辑:罗小燕  JN1104
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