一线楼市暴涨源于结构化投资

       目前，包括深圳在内的一线城市住房投资者和消费者正在纠结：要不要抛掉手中的房子？现在就购房，还是再等一等？要回答这些问题，应从结构化投资理论中进行分析。

       自2015年以来，一线楼市经历了新一轮暴涨，涨幅超出想象，一线楼市房价近乎比肩纽约、东京、伦敦等国际品牌价值极高的城市。一线城市房价暴涨的原因究竟何在？

       固然一线城市房价与多种因素密切相关，但从投资角度看，中国一线城市房价暴涨与结构化投资密切相关，而且其他影响因素也在相当大的程度上，受到结构化投资的影响。

       结 构化投资是一个新的金融概念，是一种新的投资模式和架构。是指投资者基于市场上投资品收益和机会的非均衡分布，集中资金投资于某种或某类投资品种。结构化 投资的特点是，投资注重结构性机会供给，当结构性机会供给出现时，在一定时期内资金大规模持续涌入某种或某类投资品。结构化投资有时表现为理性，有时表现 为非理性。非理性结构化投资或结构化投资过度，会引发金融动荡，政府应及时予以抑制。房地产投资中的买涨不买跌，是一种典型的结构化投资模式。

        中国一线城市房地产投资，是一种典型的结构化投资模式。

        其一，2015年中国出现住房投资的政策底，为一线楼市结构化投资提供了机会。2015年开始政府陆续出台刺激房地产投资的政策 ，一线城市住房投资者看到政策性机会的再次到来，判断房地产投资的政策底已经出现，便大举进入。

        其二，中国区域发展不均衡为结构化投资提供了契机。中国一线城市发展快，就业机会多，高收入者数量巨大，教育和医疗供给水平高，城市品牌价值高等。这些为结构化投资提供了机遇。

        其三，投资收益不均衡。市场经济规律表明，一线城市住房交易速度相对快，投资收益也超过其他城市，具有较大的操作空间。由于投资收益不均衡，决定了住房结构性投资的合理性。

       其四，投资结构方向性调整。2013年至2015年上半年，中国股市经历一波不小的涨幅，特别是创业板股票。不少股票投资者获利了结，进入房地产投资领域。

       其五，住房投资者结构化投资与普通住房消费者交互作用，导致房价暴涨。由于一线城市房价涨幅巨大，而新的人口和家庭持续进入，加剧了普通住房消费者的恐慌，便竞相购买住房，进一步引发一线城市房价暴涨。

        其六，资金供给部门的结构化投资行为。由于结构因素，大量资金进入一线城市。一线城市资金供给部门，同样偏好供给资金，将高比例资金配置给一线城市住房投资者。首付贷、众筹炒房等，都与资金供给部门的结构性行为密切相关。

        历 史上曾经出现郁金香投资热，最终引发郁金香投资泡沫，一朵花都能被炒到天上去，何况一线城市的房价呢。可见，从微观投资角度看，结构化投资本身是合理的， 但从宏观角度看，结构化投资过度，必然引发泡沫，进而导致金融危机。所以，当结构化投资过度时，政府会采取措施进行调控。

       近期，上海与深圳先后出台抑制住房投机性需求的政策，就是一种控制住房结构化投资过度的举措。

        这波一线城市住房结构化投资已将房价推到一个相当的高度，结构化投资收益巨大。一线城市房价未来会否出现暴跌或转向？

         这可以从结构化投资理论中找到答案，即取决于是否出现新的结构化投资机会。一旦新的结构化投资机会出现，结构化投资者必然抛售已获巨额收益的一线城市房产，转而买入新的投资品种。

（作者系经济学博士后、管理学博士后）