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买房须知:认购书也有法律效力 签时可别草率

2015-09-08 16:18:44 来源: 新快报

导读:购房者在购买商品房时,往往会在签订《商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书,以此确定双方的买卖意向。然而对于很多排名前列次买房的购房者来说,对签 订认购书的相关流程和手续大都处于懵懂状态,往往在盲目签订之后会出现纠纷。那么,购房者该如何保障自身权益,买到心仪的房子呢?

草率签订认购书 回头就后悔了

61岁的张女士现在和老伴住在三十年前单位分的老房子里。眼看着老两口的岁数越来越大,张女士动了换房子的念头。2月初,她在南部新城相中一套120多平方米 带电梯的高层,看房当天就与售楼处签订了房屋认购书。事后张女士发现,她买的楼层正好是消防连廊,会影响他们的居住舒适度,所以她后悔了。

什么是商品房认购书

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

认购书内容一般包括:

(1)买卖双方当事人的基本情况;

(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

(3)房屋价款计算;

(4)定金;

(5)签署正式买卖合同的期限。

认购书的性质

对商品房认购书性质的认定,归纳起来有两种观点:一种观点认为认购书就是正式预售合同,因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非独立的合同,因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为,认购书应属于商品房买卖合同的 预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规 定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为独立的合同。

其次,认购书是买卖双方就 签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。

最后,认购书与商品房买卖合同之间还存在许多 不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合 同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。

认购书有法律效力 不可小视

一 般来说,购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖 意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不 违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。

“订金”及“定金”一字之差说道多

其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上,“定金”对合同的成立、履 行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就 不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般 在5000到1万元之间,最终以双方的协商为准。

签订认购书不是“必须的”

日前有读者咨询,如果购房时不签订《房屋认购书》,直接签订《商品房买卖合同》可不可以?就此,记者查阅相关的法律文件并咨询了律师,发现对此并没有明文规定,也就是说,《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。

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