李一戈：地产商该轻资产OR重资产

对部分地产商来说，轻资产还是重资产，似乎是一道选择题。

一个典型的案例当然是花样年。它控股的社区服务平台彩生活早已在香港上市，近日更宣布旗下的度假租赁平台美易家将于9月前后在新三板上市。这两家公司都被业内归为“轻资产”范畴，是房地产界O2O的率先实践者。

与此类似，万科和碧桂园也公布了要把物业服务板块分拆上市的计划。碧桂园总裁莫斌在8月19日的2015年中报发布会上说，“（物业服务板块）券商也请了，正在紧锣密鼓进行当中。”碧桂园的教育、酒店板块也将分拆上市。

不过，融创中国董事长孙宏斌8月25日在香港吐糟轻资产和互联网＋等时髦做法，“拿别人的钱造房子就轻资产，自己出钱就重资产了？这很荒唐。”他认为将物业服务分拆上市同样是件很荒唐的事。物业公司是应该把服务做好，而不是求利润。

但酒店却属于地产界认为的“重资产”。长期以来，地产商作为小区配套开发的酒店，因其沉淀了大量的资金而被视为沉重的负担。而且，如果算上建设成本，这些酒店很少能有盈利的。截至今年6月底，碧桂园共拥有58家酒店，其中45间已经开业。如果其酒店板块能上市，无疑是化重为轻的变脸术。万达酒店板块已在香港借壳上市，不过，它定位于万达海外业务平台，其内地酒店业务并未装入上市公司。

擅长在重资产里掘金的还是香港地产商。九龙仓集团排名前列副主席周安桥曾对21世纪经济报道记者明确表示，九龙仓的优势其实是重资产。2014年九龙仓仅香港海港城及时代广场的综合估值就达2，200亿港元，而海港城、时代广场及荷里活广场三座物业的零售销售总额去年创下481亿港元的新高，占香港零售业销售总额约10%。

这应该是内地无数商业地产商梦寐以求的数字。

万达无疑是内地商业地产商的佼佼者，但其租金收益率与九龙仓相比尚不能望其项背。内地更多的地产商对商用物业，选择了销售或者是大部分销售。这是因为我们的运营管理还停留在较低的水平上，而商业销售后更增加了后期管理的难度，影响物业增值。

地产商近些年转而青睐轻资产，并非它们的资产管理水准突然有了飞跃式的提升。更大的可能是，它们原本只擅长住宅开发，但进入2014年以后，投资投机性需求退潮，住宅增长空间受阻，因而不得不寻求其他利润来源。

正如孙宏斌所说，为什么大家热衷于将物业服务分拆上市，是因为当前市场给物业服务业务很高的市盈率。彩生活上市后，其市值一度超过其母公司花样年，因为市场给它的市盈率是开发企业的1倍甚至2-3倍。

知名地产商里，大规模开展轻资产业务的，是绿城。不过，这块业务尚未装入上市公司绿城中国表内。以绿城的品牌影响力，它也最有资格对外输出管理。不过，地产开发输出管理，规模可以很庞大，但利润很微薄，鲜有地产商看得上。我曾经有两个朋友，从地产公司出来后，也想以此谋生，但做了一两个小项目后均被迫收手。

轻资产之所以聚然风行，其中一个主要原因恐怕与近年来的O2O之风潮有关。房地产作为传统产业，同时也是重资产行业，如果能利用互联网+来改造其业务链，尤其是资金环节，的确可以变得更轻盈。

但并非所有企业都适合进入轻资产领域。这需要组织、人才和管理哲学等的重构。而绝大多数地产商的大脑中枢一如其主营业务一样，陈腐不堪，难以胜任全新的变革。我看到不止一位地产商，也发现了社区增值服务的巨大商机，但用一年时间，花了几百万之后，不过是给自己的物业公司开发了一套落后的软件系统，结果也只能废置不用。

必须认识到，地产行业净利润率的梯度下行，短时期内几乎是难以逆转的趋势。在此背景下，以多元化或创新的名义，获取轻资产来熨平下滑曲线，是可以理解的。但我个人更想劝告的是，如果房地产主营业务遭遇天花板不可突破，不如干脆彻底转行。毕竟，过去多年在房地产积累的资金，还是可以做很多事情的。