上饶楼盘再出现纠纷 一房多卖是谣言还是真相

　　近日，气温下降，渐入秋季的上饶越来越让人舒适，可是现在却有一批人正在苦恼烦心。

　　位于上饶县的晶华Ｘ郡和翡Ｘ城的业主，最近一直在业主群里分享各自房屋产权落实的问题，迟迟未见开发商的答复，各业主都心急如焚。因为房子的事情，很多网友上班都不能安心。更有甚者，业主直接通过网络爆料维权细节，从房屋存在产权纠纷，到交房无下文，再到投诉无门。

　　9月2日，某网站一则署名作者“穷尼”的《不要脸的地产商一房多卖坑死无助小百姓》在手机传播软件上广泛流传，以自述的形式讲诉了事情经过，内容如下：

 　江西上饶的乡亲们，你们是否有在“翡Ｘ城”和“晶华Ｘ郡”两个小区买了房子，赶紧去房管局查询自己的住房信息吧，不要还蒙在鼓里。我已经是受害者了，辛苦了几年东拼西凑总算买了房付了首付，结果发现房子压根就不是自己的，房管局备案压根就不是我们业主自己。

 　　和我遭遇一样的还有近百家业主，晶华美郡的开发商对房子进行一房多卖，有业主装修好住进去了却遭遇别的业主过来说房子是他的，开发商早就抵押给他；还有业主正在还房贷去房管局查询发现备案人是别人的；还有交房两年了却一直拿不到房产证的；而我呢？房子买了快一年了，房管局却没有我的备案信息，房贷也一直下不来，后来才知道开发商压根没拿过去办贷款。16万的首付就这样没了结果，房子也一直没动静。

　　更过分的是很多业主一次性付清的，40多万付清了本来只需要一个月就可以备好安的，一年过去了却死活没有回应，房子也查询了，没有备案信息，或者直接备案是别人名字。住进去两年了，房产证也是没有啊！辛苦大半辈子的钱就这样么了，家中父母知道后当场昏阙。生活在法治的社会却有人如此目无王法。

　　 大家辛辛苦苦积累了半辈子的积蓄就这样被黑心老板给骗走了。那可都是血汗钱更气人的是，开发商一直不给答复，去找房管局，**局都没能得到解决方案，去市人民政府也没有得到明确的答复，人却进不了人民政府！大门紧闭着。只是叫你去找相关部门，回家等消息；打电话给上饶市广播电台直接不来采访，打电话江西都市现场直接说事情当地政府不让他们来采访。 

　　 大家的血汗钱就这样被坑了，所以大家一定要多传播一下，赶紧提醒你身边在这两个小区买了房子的，去查下，也许他的房子早就被抵押出去了。

　　更要多转发，让更多人看到事实，希望政府早日引起高度重视。还我们老百姓一个公道！不要再做沉默的羔羊！！！因为我们的钱来的真的很辛苦。无良地产商，还我血汗钱。高兴兴买新房，却辛辛苦苦讨血汗钱，真不知道还有什么是可以买的！！！不要脸的开发商！

　　记者从市房管局网站查询了解到，翡翠城饶房预售证第(2013)002号、第(2014)002号涉及的楼栋确实存在大量房源状态显示为“工程抵押”，如18号楼，36套房源有32套显示“在建工程抵押”，而晶华美郡项目标注“售许字（饶）038号”中房源也存在不少抵押状态，但以商业用房为主进行了大证抵押。

　　两项目，除以上提及的其他预售房源，大体报备状态正常。

　　事情真相如何还需等待进一步了解，但是业主也不会平白无故前来维权，在加上开发商至今也未有表态使人联想不断，但一面之词也不可轻信，因此事实真相如何还待进一步核实调查。

　　那么遇到一房多卖怎么办

　　现实生活中，有的不良商家或者卖房者在利益的驱使下将自己的房子进行多次买卖，以骗取金钱，如果购房者在买房时遇到一房多卖的情况时，怎么办呢？

　　（一）部分合同已经登记，部分合同未登记，各购房消费者间权利冲突的处理《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当办理登记备案手续。理论界倾向于将预售登记解释为预告登记，其效力为一种债权的保全手段，审判部门采纳登记对抗原则，即预售登记具有对抗第三人的效力，未登记合同的权利不能对抗已登记合同的权利。

　　1、各购房消费者均未入住，但有的合同已为登记，有的合同未登记，购房消费者都起诉要求办理产权转移登记手续的，宜并案审理，根据合同登记的对抗效力，优先保护已为登记的购房消费者，判令出卖人履行转移房屋产权给登记购房消费者的义务。未经登记的购房消费者不宜列为诉讼第三人，但登记购房消费者未交清的购房款，应由未登记购房消费者优先受偿。

　　 2、如果购房人明知该房屋已经预售，而恶意签订买卖合同并办理登记的，根据民法诚实信用和公序良俗的原理，恶意损害第三人利益的权利不受保护，其登记合同的权利不能得到保护。未登记的购房消费者可以行使撤销权，请求撤销登记合同，保护自己的合法权益，但应承担举证责任。

　　（二）合同均已登记，但房屋均未入住的，各购房消费者间权利冲突的处理

　　根据相关法律、法规的规定，房屋买卖合同登记产生两方面的效力，一是对出卖人就该标的房屋的处分权进行限制，二是产生公示公信力并得对抗第三人。房屋买卖合同已登记，各购房消费者均未入住时，由于合同登记是权利外观显征的标志，应当根据登记的先后顺序确定顺位，登记在先的权利人应当相对于登记在后的权利人得到优先保护。

　　如果各购房消费者均起诉请求办理产权转移登记手续，应按照登记的先后顺位，判令出卖人履行转移所有权给登记在先的购房消费者的义务。登记在后的购房消费者可以向出卖人主张违约责任，并可就前登记购房消费者未交清的购房款优先受偿。同样，应区分善意登记与恶意登记的不同情况，体现恶意不受保护的诚实信用原则，维护交易的安全。

　　（三）房屋已经入住，各购房消费者间权利冲突的处理

　　 不动产房屋的权利外观显征是登记而非交付，此与动产的权利外观显征不同。购房消费者入住房屋的行为，表明出卖人已为交付（部分履行）消费者已为占有使用。不同的立法对占有赋予了不同的效力，但占有具有准物权的效力是各国立法共通的属性。在购房消费者占有使用该房屋与其他购房消费者发生权利冲突时，首先应审查其行为是有权占有还是无权占有，无权占有不受法律保护。

　　1、至发生纠纷或起诉时，各购房消费者均未进行预售合同登记，如已有购房消费者入住，各购房消费者均起诉要求办理产权转移登记手续，由于出卖人对房屋已为交付，入住购房消费者为有权占有，应优先保护已入住的购房消费者，判令出卖人履行转移产权给已入住购房人的义务。对其他未入住的购房消费者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出卖人承担违约责任，并可就已入住购房消费者未交清的购房款优先受偿。

　　 2、合同未登记的购房消费者已入住，而与已登记的购房消费者发生权利冲突时，尽管未登记合同的购房消费者已占有使用该房屋，但由于不动产权利的外观显征是登记而非交付，未经登记的权利不能对抗已经登记的权利，因此经登记的购房消费者应优先于已入住但未登记的购房消费者受到保护。

　　由于房屋入住的情况较为复杂，人民法院不如政府相关职能部门熟悉情况，且处理不好容易引发社会矛盾，增加社会不稳定因素，因此，在已有购房消费者实际入住的情况下，为争取较好的社会效果，人民法院不宜就案办案，即使已登记的购房消费者起诉请求保护其对争议房屋的优先受偿权成立，也宜中止诉讼，建议政府有关部门进行协调后办理相关手续。经政府部门努力协调仍不能解决的，由法院依照上述原则裁判。

　　（四）合同均未登记、房屋均未入住的，购房消费者间权利冲突的处理债权具有相对性和平等的顺序性，基于债权平等的原则，债权之间本无所谓优先的问题，人民法院可判决出卖人向任何先起诉的买受人履行合同。但由于同一标的房屋上只能存在一个所有权，不能由多个购房消费者对同一房屋分别享有所有权。

　　在各购房消费者均已交付全部或者大部分房款，但均未办理合同登记，且房屋均未入住时，购房消费者起诉请求办理产权登记手续的，原则上应以诉讼的先后，结合合同有效成立的时间先后顺序为判断标准，就同一财产对已经起诉的当事人按照合同权利有效成立的先后顺序确定所有权归属。

　　为避免同一法院或不同法院就同一标的房屋分别判归不同购房消费者所有的尴尬现象，确保审判的法律效果与社会效果的有机统一，对于各购房消费者分别起诉的案件在同一法院的，宜按照一般共同诉讼合并审理，依据审理查明的事实，依法判令被告履行转移房屋产权给较先成立合同的购房消费者的义务；案件在不同法院的，能移送的尽量移送到同一法院合并审理。

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