总价50.9亿元！中海连夺松江小昆山镇3幅宅地

松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块、18-01号地块、20-01号地块在3月29日同一天拍出，分上下午两场，均被中海拿下，成交总价达50.9亿元。

在上午的竞拍中，中海连夺松江小昆山镇的两幅地块——20-01号地块、17-02号地块。

20-01号地块，成交价10.7亿元，楼板价为30045元/平，溢价率为66.93%。

17-02号地块，成交价20.65亿元，楼板价30893元/平，溢价率71.63%。

值得一提的是，此次地块拍卖资金问题被反复提出。上午有13家房企参与20-01号地块竞拍，7家因资金问题在竞拍中收牌出局。

下午的18-01号地块有11家房企参与竞拍，竞拍过程中招商、远洋、金地、万科、恒基、鑫丰、保利7家房企因资金不足失去竞价资格，最终中海以19.55亿顺利斩获今天的最后一幅地块18-01号地块，楼板价30583元/平，溢价率69.9%。

此3幅地块成“L”字型，出让条件基本相同：均为1.2容积率，24米限高，起拍楼板价约18000元/㎡左右。与2016年8月路劲竞得的同单元地块23-01、24-01、21-6仅一河之隔，去年路劲以总价42.5亿元竞得该商住用地，楼板价20934元/平，溢价率158%。

小昆山镇——松江价值洼地

小昆山镇位于松江西北部，是重要的物流工业产业基地，南端建有小昆山经济技术开发区，到松江大学城的直线距离将近10公里，到市中心的直线距离将近50公里。板块内无轨交接入，松江T2线的延伸线也将到2020年才投入试运营，目前出行主要依靠公交和自驾。这在某种程度上导致板块发展靠后，削弱区域外购房者在此处的置业意向。

地块位于小昆山镇中心，属于区域内的优质地块，周边有镇政府、小昆山镇幼儿园、文化中心，商业配套较为集中，有泰安商业广场等。

数据显示松江今年3月的新房成交均价已逼近4万/平。小昆山镇目前无新房在售，房龄小且位置较好的二手房报价在1万-1.1万元/平左右。

专家点评

严跃进：中海业绩追赶是有一定压力的，尤其是类似恒大碧桂园的赶超，会使得中海在土地市场的扩张方面比较急迫。而小昆山镇虽然土地的溢价率是比较高的，但实际上这和此类区域的投资价值是比较吻合的。后续此类区域房价过6万，其实也没有太多问题。所以看似拿地激进，但实际上并不会有太大的风险。另外对于此类房企来说，也会有意识地强化上海郊区市场的地产项目投资。

对于小昆山镇来说，过去土地市场表现一般，但在去年出现了一些高价地以后，即“面粉贵于面包”的相关地块以后，此类区域后续投资的潜力在增加，一定程度上说明此类土地后续的投资价值在上升，也基本上比较符合刚需购房者新房认购需求。

卢文曦：从区位上看，地块东面有零星商业配套，西北部有一些居民小区，绝大部分都被农地包围。总体来看，生活环境还不是很理想，而且暂时没有轨交发展规划，所以需要较长时间培育和完善。

中海地产去年在一线城市土地市场没有任何斩获，今年也只在北京获得一幅地块。上海15年/16年都没有增加土地，上海项目现在只有6个，其中5个在售，如果再没有土储，后续项目接续或成为难题。因此尽管价格看似不便宜，几乎是去年成交楼板价一倍。但为后续发展，不得不做妥协。

对于这一结果多少还是超出市场预料，毕竟在调控预期下，近期土地市场并不是太活跃，加之这类比较“偏”的地块都要达到这一水平，未来售价至少4.6万元/平方米起。有可能再度激活当前比较低迷的市场情绪。考虑到当前调控风口，不排除招致新调控手段出台。

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