冰火两重天 解密上海土拍缘何频频底价成交

告别了楼市火爆的 2016年， 2017年新年伊始，全国各地的土地市场便呈现出了截然不同的场景。一方面北京、上海的几次土拍过程中，参与房企寥寥，多块土地更是以底价成交；另一方面南京、长沙等多城市的土拍竞争激烈，不乏以封顶溢价成交的土地诞生。

在政府调控持续收紧的情况下，为何各城市的土地市场会出现如此大的差异？去年异常火热的上海土拍，今年缘何频频出现底价成交？

土地溢价率冰火两重天上海土拍频现底价成交

2 月 21日，位于上海金山的三幅宅地出让，除了一幅溢价拍出之外，其余两幅均只有 1家房企参与竞拍，最终以底价成交。其中，北京建工溢价 18.6%竞得金山新城宅地，成交价 14.4亿，楼板价 11627元每平方米。而枫泾镇与金山工业区两幅宅地均以底价成交，竞得人分别为上海建工以及华纺、和成联合体，成交价分别为 11.2亿元、 8.3亿元，折合楼板价 9800元 /平方米、 9500元 /平方米。

而仅仅在 4天前，上海临港新城出让的三幅地块中出现了类似的情况，每幅地块竞拍的房企只有两、三家。最终，绿地、碧桂园及万科分别以近乎底价摘得三幅地块，溢价率仅在 1%左右，总成交额约 42.3亿元。

与此同时，北京新年后的首次土拍，也出现了低溢价的情况。不过，京沪以外其他城市的土拍情况却是另一番景象，不仅参与开发商众多，而且溢价也是一个比一个高。

2 月 14日，南京进行了七块土地的拍卖，其中四幅住宅地块达到了较高限价，最后不得不以摇号来确定归属。据了解，每幅住宅地块都有超过 10个以上的竞买人。其中城北板块的 G101地块竞价 5分钟就达到较高限价。

2 月 15日，深圳龙华新区出让的鸡年首宗商业地块经历了两个小时、 300多轮举牌，最终被华侨城以 59.8亿元摘下，楼面价 3.73万元 /平方米，溢价率 50.55%。苏州的苏地 2016-WG-76号地块经过半小时的竞拍，被龙湖地产以 17.5亿元拿下，楼面价 17479元 /平方米，溢价率 42.27%；在长沙春节后的首场土拍中，出让的六幅地被一抢而空，平均溢价率高达 77.82%。

有房地产分析人士认为，热点城市土地拍卖出现分化，主要还是基于城市本身特点以及不同调控措施的结果。比如，南京等地去化周期只有 3个月，而且土地是限价方式，加之又是主城区地块，因此房企参与热情都比较高。而北京、上海对土地出让的管控比较严格，希望借此管控住市场情绪，由此土地拍卖过程和结果都表现得十分理性。

上海土地低溢价背后大房企或将得利

众所周知，上海去年的房地产市场非常火爆，量价齐升。土地市场也是如此，融信 110亿拿下中兴社区地块创造中国历史总价地王，更是震惊全国。因此， 2017新年过后，土地市场突然降温让许多人大惑不解。

首先，从市场层面来看。虽然过年期间上海的成家量大幅下滑，但年后马上有了一定的反弹。房多多数据研究院提供的数据显示， 2月 13日 -2月 19日，新房住宅成交回升明显，成交 744套，环比上升 10%。成交价格方面，上周新房住宅成交量 TOP10项目以刚需为主，成交结构变化不大，成交均价 48900元 /平方米，环比上周上涨 0.8%，整体表现持续平稳。二手房方面，市场成交活跃度有所提升，成交量持续增长，成交 3292套，环比增长 38%，成交均价 37225元 /平方米，环比上升 7%，成交均价涨幅明显。

房多多数据研究院认为，上海的房地产市场还是比较稳健的，尽管受到了政策调控的影响，但因为市场依然存在大量的刚性需求，预计未来价格和成交量不会出现非常大的波动。显而言之，市场并非当下沪上土地低溢价率的主因。

其次，从政策来看。知名地产自媒体人卢俊在《这是个微妙却没人知道真相的上海楼市》一文中透露，目前上海土拍执行了资金穿透政策，即参与的开发商必须证明你所交纳的保证金和未来购买的土地款项为自由资金，保证金放在政府那里的保管时间也从过去的一个月延长到了 50天，而且期间是没有利息的。根据卢俊的测算，不管是否中标，如果都参与临港新城三块土地拍卖，那开发商就要拿出 780万的门票。这也意味着，如今参与土地拍卖对于开发商的资金要求更为苛刻，这也是这两次上海土拍，来参与竞拍的企业大幅减少的重要原因。

据媒体报道，在上海 2月 21日的一场土地出让活动中，光明地产在这场出让活动中的资金审查环节，被取消了竞买资格。另外一家房企则因竞买价超过自有资金，而被当场取消竞买资格的。

一家证券公司分析师认为，其它城市如果也这样执行如此严格的土地拍卖前审查自有资金的制度，对土地市场进行去杠杆化，严禁场外配资，今年土地热度会减轻不少。

在这么严厉的条件之下，有雄厚资本的大开发商无疑将更有优势。在竞争减弱的情况之下，各个大房企也能以较低的代价获得土地。

此外，房多多数据研究院认为，这几幅地块的底价并不算特别低，政府在定价之初已经充分考虑了周边新房的价格，所以房企以低溢价拍得地块，也比较符合市场预期。

随着近期政府出台政策严禁私募基金流入房地产，持续收紧的房地产融资加上越来越苛刻的土地竞拍条件，土地的价格或将在未来一段时间内得到很好的控制，房价也将因此步入一个相对平稳的阶段。