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分享3组数据 看清眼下上海楼市真相

2017-02-22 17:44:35 来源: 搜狐焦点网

春节后每周新房成交量低至六七百套;而土地市场无一例外全是低溢价甚至零溢价出让;另外,本月上海楼市新获得预售证项目仅为个位数,实际开盘项目不超8个……有人说这是楼市降温了。要问此时的上海楼市到底是怎样的,不妨先从下面这三组数据看起:

近半年成交量显著下降

据统计,去年上海新房市场累计成交套数超10万套,月均8762套。但从去年9月之后,成交量开始出现显著下降趋势,单月成交量均低于去年平均水平。较新数据显示,今年1月成交量低至3026套,不及去年同期一半;而2月份由于受到春节影响,截至2月20日,新房才成交了1600余套,跌至新低。

看最近四周成交量走势,1月最后一周成交397套,包括春节七天卖掉的8套在内,2月排名前列周成交了106套,节后排名前列周成交了671套,而上周回升到740套,虽然还是没有恢复到去年单周成交水平,但可以预期成交量有节后回暖的迹象。

2月新增供应及开盘数量低位徘徊

2月以来,上海新房市场新增供应及实际开盘数量持续低位徘徊。

网上房地产公开信息显示,2月份上海新房市场仅有8个项目获批新的预售证,新增供应合计1475套。而1月份共14盘新增供应3568套房源,2月环比减少近6成。

另据搜狐焦点网监控统计,如若加上预计2月25日开盘的万科公园大道金地天地云墅,本月沪上实际开盘项目共约8个,而上月实际开盘15个,环比减少近五成。

新推房源较多的是远洋万和四季,共340套住宅,房源位于21#、22#、23#、26#、31#楼,17层高层,2梯4户,备案价24800-33800元/㎡。该项目2月15日已经开盘,截至2月21日,当月已网签82套。

另外,松江金地两盘、青浦恒大、浦东大华项目各有200多套新房源公示预售。

金地双都汇、金地玺华邨在2月18日首次开盘,据现场探访,金地双都汇此次89平的高层住宅暂未开盘;而是推出了70余套叠加产品,目前还剩少量房源可售;金地玺华邨除了样板房所在的楼栋暂未推出,当天开盘的是北侧四幢洋房约176套以及60套叠加别墅,售楼处称叠加基本售罄,洋房还剩小部分。据悉,洋房较低备案单价仅38200元/㎡,与附近的融创地块楼板价38291元/平基本接近。

恒大御澜庭新获批预售的280套全为别墅,面积约138-249㎡,备案价36700~44000元/㎡。而去年10月首批房源的别墅备案价为38500-43700元/㎡,对比来看几乎可以说是零涨幅。

另外一个备受关注的项目,是位于北蔡的大华锦绣华城。这个已经已经开发十余年的超级大盘,节后首周公示了新一期房源——大华斐勒公园,一共284套,包括248套高层住宅、12套大平层以及24套叠加,让人震惊的是别墅较高备案价接近14万/㎡。值得注意的是,售楼处称该项目被要求每月最多只能网签15套。

新增供应相对较少的是泷湾,2月17日推出13套别墅,建筑面积约288-313㎡,价格30800-32000元/㎡,售楼处称已售完。相比上一次2015.10开盘,此次较低备案价上涨15.79%;较高备案价上涨20.3%。报价可浮动幅度从-20%调整为-5%。

嘉定2个项目佳兆业城市广场和大明城名郡均只有1套,应是前期房屋补预售证的情况。

住宅用地连续低溢价出让

与去年节节攀升的楼板价、动辄过百的溢价率不同的是,2017开年至今上海土地市场相对理性很多。

据搜狐焦点网统计,今年前两月,上海共有8幅住宅用地出让,其中宝山两幅,浦东、金山各3幅,总出让面积超50万方,成交总价约123亿元,平均楼板价约16811元/㎡,溢价率中位数仅为2.47%,临港三块地的平均溢价率低至1%,甚至金山有两幅地块以底价拿走。

出现低溢价原因很多,简单总结了以下三点理由:

(1)进入竞价环节的竞买人数量少

上表中可以看到今年八幅宅地平均每场竞买人不到5家,溢价率几乎跟参与竞拍的房企数量成正比。去年土拍市场百轮竞价、数小时拉锯时有发生,相反的,今年拍地很多简直是“还没开始就结束了”。

(2)底价不低

今年已出让的八幅宅地基本都位于郊环附近,与市区直线距离约30-50公里,然而各地块起始楼板价几乎与一两年前当地房价持平。即便是低溢价或底价出让,临港2.1万、金山1.1万等楼板价依然不低。

(3)拍地审查越来越严

21日金山新城地块竞拍过程中还出现了上海土拍少有的一幕:由于未通过资金审查、竞价超过申报资金额度等原因,参与竞拍的光明、同润先后被取消竞价资格。

从这一现象再次印证了“沪九条”的政策执行力。根据规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格。

所以我们看到,上海土地市场网站公示的临港、金山地块“出让须知”,附上了“申请拍地需要提供商品住房用地交易资金来源情况申报表”、“商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺”、“房产项目销售收款进度表”等申报材料,并要求填写“承诺书”。

土地拍卖审核管控越来越严,可以预见接下来的土地资源将进一步向大型开发商倾斜,持有资金不够雄厚的开发商或沦为打酱油角色。

2017年购房面临五大挑战

因为上海继续严格执行住房限购限贷政策,对很多市民来说,想买房的可能买不起,买得起的可能偏偏没资格,所以有购房资格并且有一定“家底”的市民请慎重使用手中的“房票”,因为选房买房过程中还会碰到诸多挑战。

1、刚需家庭实际可买楼盘少

2016年之后,上海楼市至少有6个热点居住板块已经跟刚需说再见了,比如泗泾、周浦、大场、马桥、浦江、顾村等,刚需买房地图也随之更新,同样的预算只得越买越远。

如果将刚需和改善房分界线放宽到500万,我们可以统计到目前上海有500万以下房源可售的新盘共约97个,约占全市在售待售住宅和别墅项目(含地块)总数的19%。从位置分布来看,仅有3个位于外环以内,其余全部在外环外。

2、住宅产品高端化,刚需买不起,买得起的没资格

大家都清楚,2016年很多地块拿地成本非常高,为了提高溢价,产品高端化是个趋势;另外,拿地少的房企,更倾向将产品精雕细琢,使得豪宅门槛水涨船高。而过高的总价,让刚需只能望其项背,而又一定购买力的人通常已经没有了购房资格。

3、备案价原价销售,折扣优惠少

自“沪六条”之后,上海对新盘预售价格管控也越来越紧,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。

限价直接导致开发商想报备的高价很难审批,通过审批的价格也大多达不到开发商预期,基本都是原价销售,能给出1-2%折扣的项目是少之又少。对购房者来说,更别提争取折扣优惠。这个现象应该会成为今年的一个常态。

4、全市均价稳居4万+

当然,对于很多购房者来说,较大的挑战还是高房价。从去年8月开始,最近大半年每月全市均价都稳居4万+,虽然偶有波动,但并没看到实际房价出现下降趋势。

5、全市100多个酒店式公寓暂停网签

1月上旬,全市有多达100多个有酒店式公寓产品销售的项目陆续暂停网签,过去一度被追捧的酒店式公寓,是今年一季度开始的一项重点整治对象。被限购、想投资,准备购买酒店式公寓项目的购房者,还是较好等待相关政策明朗后再做决定。

真相:上海楼市正朝着平稳健康方向发展

从前文几组数字看到,最近半年来新房成交量下降,房价涨幅有所放缓,购房热情相对理性很多;项目开盘也相对守规矩了很多,曾经的抢房现象如今难觅;尤其是从严管控土地市场,从源头上整治处理楼市不合理现象,让我们看到了有关部门致力于楼市平稳健康所做的努力和效果。

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