需要先解释一下,为什么将刚需盘划定为总价500万以内?
广义的刚需除了无房无贷纯首套,还应加上为改善居住条件首次置换的家庭。那为什么限定500万,我们可倒推换算一下:对于前者,假定首付100万,按较低35%来算,可以买到总价350万的新房;而后者,500万房款,一般要首付70%即约350万,卖掉原来的首套房,还掉贷款后净值假定有200万,再加积蓄100万左右,置换一套500万新房还是大有可能的。
另外,还有统计数据显示,2017年至今一个半月时间,上海新房市场累计成交2929套房源,而500万以下刚需房源2561套,约占87.4%,足以看出纯刚需和首次置换依然是当前买房主要购买力。同期上海新房均价46626元/㎡,总价500万平均能买到100㎡左右的房源,同样也是刚需家庭的理想户型。
基于这些,暂且将500万视为区分刚需和高端改善的一个分水岭。
上海较新刚需置业板块“金字塔”
从这个较新刚需置业板块“金字塔”可以清楚看到200万以下、200-300万、300-400万以及400-500万区间都有哪些板块可以选择,也请大家自行比照。因为有些板块各楼盘的户型以及价格跨度较大,会在图上多次出现。比如嘉定新城从200-500万都有,青浦新城既有三四百万、也有四五百万房源可选,稍微便宜点的朱家角,200-400万都有得选。
能买到200万以下房源的板块真心不多了,金山中部、亭林和奉贤的海湾有少量楼盘。澜庭位于亭林,1月5日开盘后,408套房源至今(2.22)卖掉了152套,套均总价约136万。
金山、奉贤大部分区域的新房总价基本都在200-300万区间,比如金山新城、南桥新城;嘉定北部、安亭、青浦北部、临港新城等这些外围区域也有不少楼盘总价在两三百万。今年比较抢手的万科安亭新镇就位于安亭,1月21日开盘,336套卖掉了249套,平均每套约277万;临港的碧桂园浦东星作,在去年最后一天开盘,累计成交197套排名第二,平均每套约239万。
300-400万、400-500万区间的板块数量相对多很多。首套房或首次置换家庭可以重点关注一下嘉定新城、青浦新城、松江新城、惠南,楼盘相对集中,基本都有地铁或即将开通地铁。但是泗泾、佘山、新桥、南翔、华漕、吴泾、赵巷、朱家角等板块基本都只有两三个楼盘可选。
2月4个刚改项目预计开盘
预算500万内,还可以关注近期拿到预售证或预计近期会开盘的项目。据搜狐焦点网统计,春节后上海新房市场有新预售证公示的项目约5个,其中大华斐勒公园、恒大御澜庭价格较高,远洋万和四季、万科公园大道以及松江金地两盘金地双都汇和金地玺华邨适合预算较高的刚改家庭。
远洋万和四季(预售证:浦东新区房管(2016)预字0000452号)预计今晚开盘,主推3房,均价2.8万,备案价较低24800元/㎡;金地双都汇(预售证:松江房管(2017)预字0000012号)首批住宅房源全部为89平户型,备案价43800-47900元/㎡,比北侧的金地都会艺境最后一批住宅单价贵了近4000元/㎡。金地玺华邨(预售证:松江房管(2017)预字0000016号)预计2月18日开盘,洋房总高8层,一梯两户,标准层主力户型为120㎡4房,一楼为125㎡,送花园,顶楼为102㎡3房,均价4.2万,备案价较低38200元/㎡。万科公园大道预计月底会推出27号楼剩余的28套房源,500万预算能挑到部分98、101㎡3房。
较新统计:500万内新盘剩97个
据搜狐焦点网统计,目前上海有500万以下房源可售的新盘共约97个,约占全市在售待售住宅和别墅项目(含地块)总数的19%。从位置分布来看,仅有3个位于外环以内,其余全部在外环外。下面分区域来看看各区哪些项目值得重点关注。
区域 | 楼盘 | 总价500万以下户型 | 较低价格 | 电话 |
宝山 | 中冶盘古馨苑 | 58平1房、70平2房 | 待定 | 400-099-0099 转 33710 |
上海长滩 | 104-160平 | 待定 | 400-099-0099 转 11116 | |
中铁北城时代 | 73、81平 | 41100 | 400-099-0099 转 33736 | |
保利熙悦 | 98平3房 | 490万 | 400-099-0099 转 62508 | |
经纬学士逸居家园 | 85平2房 | 53000 | 400-099-0099 转 11784 | |
中环国际公寓 | 90平2房 | 56000 | 400-099-0099 转 39957 | |
崇明 | 东亚威尼斯公馆 | 80、88平2房,96、100、113、118、119、122平3房,137、139平4房 | 待定 | 400-099-0099 转 38530 |
奉贤 | 佳源梦想广场 | 88、90平3房、120平4房 | 21000 | 400-099-0099 转 32160 |
东方华璟园 | 59平1房,86平、87平、104平2房,114平、131平3房 | 24000 | 400-099-0099 转 62494 | |
灏景湾 | 89、90、110平3房 | 300万 | 400-099-0099 转 63932 | |
阳光星期8名庭 | 83平2房、90-98平3房和125平4房 | 待定 | 400-099-0099 转 62490 | |
银河丽湾二期 | 166、175平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 65539 | |
绿城上海诚园 | 75-136平 | 待定 | 400-099-0099 转 38508 | |
嘉定 | 外冈壹号 | 137平3房、168平4房 | 24000 | 400-099-0099 转 62522 |
绿洲华亭茗苑 | 76平1房、89平2房、123平3房 | 24000 | 400-099-0099 转 39950 | |
首创旭辉城 | 85、105平3房 | 27000 | 400-099-0099 转 30837 | |
金隅大成郡 | 121平-144平3-4房 | 27700 | 400-099-0099 转 63060 | |
禹洲丁香里 | 116平4房 | 29000 | 400-099-0099 转 62523 | |
西上海御庭 | 90、111平2+1房 | 30000 | 400-099-0099 转 11755 | |
大学里 | 79平2房、92平3房 | 30000 | 400-099-0099 转 11793 | |
绿地天呈 | 90平3房、118平、132平4房 | 31200 | 400-099-0099 转 63058 | |
上海院子雅院 | 89平-126平 | 32000 | 400-099-0099 转 39733 | |
佳兆业城市广场 | 140-150平 | 32000 | 400-099-0099 转 11641 | |
万科安亭新镇 | 89平2+1房、107平3房 | 32000 | 400-099-0099 转 38516 | |
方舟苑 | 94平 | 32000 | 400-099-0099 转 34695 | |
路劲上海派三期 | 69平2房、87平2+1房、110平3房 | 33000 | 400-099-0099 转 23823 | |
碧桂园嘉誉 | 89、115平3房 | 35000 | 400-099-0099 转 61349 | |
禹洲老城里 | 140平4房 | 35000 | 400-099-0099 转 30559 | |
信义嘉庭 | 90平2房、90平3房、110平3房、130平4房 | 36000 | 400-099-0099 转 30905 | |
金地世家 | 90、106平3房 | 36500 | 400-099-0099 转 62524 | |
安高东方御府 | 80平2房、90平3房 | 39000 | 400-099-0099 转 11727 | |
花园里 | 85平2房、95、127平3房 | 40000 | 400-099-0099 转 61351 | |
上实海上公元 | 116平、117平3房 | 41000 | 400-099-0099 转 63944 | |
嘉宝梦之缘景庭 | 77平2房、95、101、114平3房 | 42000 | 400-099-0099 转 39303 | |
骏丰玲珑坊 | 55平1房、70、74、76平2房、85平3房、98平3+1房 | 45000 | 400-099-0099 转 11339 | |
季景铭郡 | 81平2房、104平3房 | 45000 | 400-099-0099 转 11409 | |
华润中央公园 | 84平2房 | 58000 | 400-099-0099 转 11166 | |
金山 | 长城逸府 | 148、160平4房 | 14000 | 400-099-0099 转 11189 |
汤泉美地城 | 120-143平 | 18000 | 400-099-0099 转 11314 | |
华纺和成未来派 | 90、95平3房 | 18000 | 400-099-0099 转 25542 | |
澜庭 | 79平2房、92平3房 | 15600 | 400-099-0099 转 11742 | |
优山美地 | 82平2房、97、110、134平3房 | 19000 | 400-099-0099 转 60194 | |
毕加索花园小镇 | 88平2房、110、149平3房 | 20000 | 400-099-0099 转 11321 | |
海上纳缇 | 90平2房、126平3房、175平 | 20000 | 400-099-0099 转 11312 | |
正荣璟园 | 80-130平2-3房 | 20000 | 400-099-0099 转 33708 | |
御龙首府 | 81平2房、101平3房 | 22000 | 400-099-0099 转 11188 | |
御龙锦园 | 81、101平2房 | 22000 | 400-099-0099 转 11292 | |
正荣御首府 | 88-100平2房、113、128平3房 | 24000 | 400-099-0099 转 11751 | |
合生财富海景公馆 | 83平2房、95平3房 | 24000 | 400-099-0099 转 11269 | |
湖山香颂湾 | 127平3房 | 27000 | 400-099-0099 转 23451 | |
新华御湖上园 | 78、85、88、97平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 30366 | |
闵行 | 虹桥一号 | 86平2房 | 45000 | 400-099-0099 转 10878 |
凤凰景苑 | 87平2房 | 50000 | 400-099-0099 转 11016 | |
紫竹半岛 | 73平1房 | 50000 | 400-099-0099 转 11026 | |
万科公园大道 | 98、101平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 23046 | |
浦东 | 临港泥城苑 | 92、126平2房、130平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 11037 |
凯德新视界 | 76、88平2房、92、117平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 11484 | |
同润金色橘苑 | 88、90、92平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 60200 | |
宝龙世家 | 93平3房、115平4房 | 21000 | 400-099-0099 转 39305 | |
碧桂园浦东星作 | 90-93平3房 | 22800 | 400-099-0099 转 63936 | |
同润蓝美俊庭 | 88、92平2房、120、130平3房 | 24000 | 400-099-0099 转 11413 | |
宏兆锦庭 | 50平1房至163平4房 | 待定 | 400-099-0099 转 39293 | |
保利铃兰公馆 | 89平3房、109平4房 | 待定 | 400-099-0099 转 63935 | |
滴水湖馨苑城萃 | 88平 | 待定 | 400-099-0099 转 11066 | |
天健萃园 | 75平2房、84、91、102平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 34017 | |
远洋万和四季 | 89平2房、89、96、117平3房 | 24800 | 400-099-0099 转 23953 | |
东亚启航公馆 | 78平2房、88平3房 | 29300 | 400-099-0099 转 30842 | |
东原逸墅 | 89平3房 | 34000 | 400-099-0099 转 38520 | |
同济东时区 | 88平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 30903 | |
青浦 | 中信泰富朱家角新城 | 90、110、130平3房、140平4房 | 29000 | 400-099-0099 转 10997 |
佳兆业君汇上品 | 79平2房、98、119平3房 | 30000 | 400-099-0099 转 62491 | |
恒大御澜庭 | 78平1房、90平2房、127、135、141平3房 | 33000 | 400-099-0099 转 11774 | |
首创禧悦 | 90、93平3房 | 37900 | 400-099-0099 转 23049 | |
大发融悦 | 99平3房、127平4房 | 37900 | 400-099-0099 转 33704 | |
泰禾红桥 | 78平2房、88、89、91平3房 | 38700 | 400-099-0099 转 11783 | |
景瑞城中公园 | 93平、118平3房 | 39100 | 400-099-0099 转 62501 | |
新华联奥莱悦府 | 80平2房、90平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 39953 | |
新城盛世 | 95平、112平3房、134平4房 | 40000 | 400-099-0099 转 65527 | |
中铁逸都 | 120平3房 | 40000 | 400-099-0099 转 11372 | |
中南君悦府 | 69平、79平、89平 | 40100 | 400-099-0099 转 65535 | |
宝业爱多邦 | 78平2房、95、117平3房 | 41000 | 400-099-0099 转 63946 | |
源昌幸福里 | 90平3房 | 41000 | 400-099-0099 转 61342 | |
恒文星尚湾 | 89平、114平、126平3房 | 42000 | 400-099-0099 转 11276 | |
帕缇欧3檀香里 | 115平3房 | 42100 | 400-099-0099 转 63941 | |
松江 | 新城尚品 | 112、121平2房、127、130平3房 | 31500 | 400-099-0099 转 38512 |
恒大佘山首府 | 147平4房 | 34000 | 400-099-0099 转 30567 | |
绿波景园 | 92平2、136平4房 | 36000 | 400-099-0099 转 27443 | |
金地玺华邨 | 102平3房、120、125平4房 | 38200 | 400-099-0099 转 21051 | |
新城上坤樾山璟里 | 91平3房、115平4房 | 40000 | 400-099-0099 转 62500 | |
国贸天悦 | 88、89、90、96、100、119平3房 | 40000 | 400-099-0099 转 38513 | |
首创锦悦 | 95平3房、126平4房 | 42000 | 400-099-0099 转 11817 | |
新城上坤樾山四季 | 102平3房 | 43000 | 400-099-0099 转 19791 | |
金地双都汇 | 89平3房 | 43800 | 400-099-0099 转 39301 | |
象屿上海年华花园 | 83平2房、92、93平3房 | 44000 | 400-099-0099 转 23058 | |
信达蓝尊 | 77-106平2-3房 | 待定 | 400-099-0099 转 65538 | |
路劲佘山院子 | 68平2房、88平3房 | 待定 | 400-099-0099 转 65529 | |
绿地林肯公园 | 85平2房 | 待定 | 400-099-0099 转 65525 |
宝山:3个外环内项目性价比高
刚需可关注中冶盘古馨苑和上海长滩,预计上半年开盘,位于3号线附近。中冶项目主推紧凑小户型,只有210套;上海长滩靠近吴淞口码头,是个大型综合体,住宅共18幢。
刚改客群可关注杨行和大场板块,保利熙悦98平3房中区房源总价在490万左右;经纬学士逸居家园85平2房均价5.3万;中环国际公寓还有少量一楼二楼的90平2房,总价在500万内。这三个都位于外环以内,性价比很高。
嘉定:24个 嘉定新城占一半
嘉定区500万内新盘约24个,其中嘉定新城占到一半。上实海上公元和金地世家在春节前开盘,其中金地世家上周网签125套,排名全市排名前列。上实海上公元临近远香湖、嘉定图书馆和嘉定宝龙城市广场,小区自带商业,适合改善自住。
这里预告一下,我们搜狐焦点网会在2月25日下午两点在上实海上公元有场线下购房大学,由我们徐国庆老师主讲,上次茶会话想来却时间不凑巧的朋友,欢迎报名。
浦东:主要集中在临港新城和惠南
最近半年来临港新城的万科、保利、宝龙、碧桂园等多个项目陆续开盘,成交量也十分可观。本周五有三块地出让,起拍楼板价2.1万,我准备明天跟同事一起去航拍,届时请关注搜狐焦点网土拍直播。三块地紧邻万科和和保利项目,而后两个项目预计后续还会加推房源。
惠南板块目前在售项目不多,远洋万和四季预计今晚开盘,东原逸墅还有少量89平3房。
青浦:单价3-4万项目居多
青浦区500万内新盘约15个,青浦新城居多,单价3-4万项目居多,另外朱家角、赵巷、青浦北部等也有少量分布。
松江:新盘供应较多
金地玺华邨和金邸双都汇即将开盘,改善置换可考虑。松江新城板块的信达蓝尊和绿地林肯公园目前都在准备开盘。
崇明、闵行合适项目很少,金山、奉贤住宅项目基本都属于500万以内,这里不再赘述。