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上海新刚需置业金字塔曝光!500万内新盘只剩97个

2017/02/15 18:33 来源: 搜狐焦点网 评论
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目前上海有500万以下房源可售的新盘共约97个,仅有3个位于外环以内,其余全部在外环外。

需要先解释一下,为什么将刚需盘划定为总价500万以内?

广义的刚需除了无房无贷纯首套,还应加上为改善居住条件首次置换的家庭。那为什么限定500万,我们可倒推换算一下:对于前者,假定首付100万,按最低35%来算,可以买到总价350万的新房;而后者,500万房款,一般要首付70%即约350万,卖掉原来的首套房,还掉贷款后净值假定有200万,再加积蓄100万左右,置换一套500万新房还是大有可能的。

另外,还有统计数据显示,2017年至今一个半月时间,上海新房市场累计成交2929套房源,而500万以下刚需房源2561套,约占87.4%,足以看出纯刚需和首次置换依然是当前买房主要购买力。同期上海新房均价46626元/㎡,总价500万平均能买到100㎡左右的房源,同样也是刚需家庭的理想户型。

基于这些,暂且将500万视为区分刚需和高端改善的一个分水岭。

上海最新刚需置业板块“金字塔”

从这个最新刚需置业板块“金字塔”可以清楚看到200万以下、200-300万、300-400万以及400-500万区间都有哪些板块可以选择,也请大家自行比照。因为有些板块各楼盘的户型以及价格跨度较大,会在图上多次出现。比如嘉定新城从200-500万都有,青浦新城既有三四百万、也有四五百万房源可选,稍微便宜点的朱家角,200-400万都有得选。

能买到200万以下房源的板块真心不多了,金山中部、亭林和奉贤的海湾有少量楼盘。澜庭位于亭林,1月5日开盘后,408套房源至今(2.22)卖掉了152套,套均总价约136万。

金山、奉贤大部分区域的新房总价基本都在200-300万区间,比如金山新城、南桥新城;嘉定北部、安亭、青浦北部、临港新城等这些外围区域也有不少楼盘总价在两三百万。今年比较抢手的万科安亭新镇就位于安亭,1月21日开盘,336套卖掉了249套,平均每套约277万;临港的碧桂园浦东星作,在去年最后一天开盘,累计成交197套排名第二,平均每套约239万。

300-400万、400-500万区间的板块数量相对多很多。首套房或首次置换家庭可以重点关注一下嘉定新城、青浦新城、松江新城、惠南,楼盘相对集中,基本都有地铁或即将开通地铁。但是泗泾、佘山、新桥、南翔、华漕、吴泾、赵巷、朱家角等板块基本都只有两三个楼盘可选。

2月4个刚改项目预计开盘

预算500万内,还可以关注近期拿到预售证或预计近期会开盘的项目。据搜狐焦点网统计,春节后上海新房市场有新预售证公示的项目约5个,其中大华斐勒公园、恒大御澜庭价格较高,远洋万和四季万科公园大道以及松江金地两盘金地双都汇和金地玺华邨适合预算较高的刚改家庭。

远洋万和四季(预售证:浦东新区房管(2016)预字0000452号)预计今晚开盘,主推3房,均价2.8万,备案价最低24800元/㎡;金地双都汇(预售证:松江房管(2017)预字0000012号)首批住宅房源全部为89平户型,备案价43800-47900元/㎡,比北侧的金地都会艺境最后一批住宅单价贵了近4000元/㎡。金地玺华邨(预售证:松江房管(2017)预字0000016号)预计2月18日开盘,洋房总高8层,一梯两户,标准层主力户型为120㎡4房,一楼为125㎡,送花园,顶楼为102㎡3房,均价4.2万,备案价最低38200元/㎡。万科公园大道预计月底会推出27号楼剩余的28套房源,500万预算能挑到部分98、101㎡3房。

最新统计:500万内新盘剩97个

据搜狐焦点网统计,目前上海有500万以下房源可售的新盘共约97个,约占全市在售待售住宅和别墅项目(含地块)总数的19%。从位置分布来看,仅有3个位于外环以内,其余全部在外环外。下面分区域来看看各区哪些项目值得重点关注

区域楼盘总价500万以下户型最低价格电话
宝山中冶盘古馨苑58平1房、70平2房待定400-099-0099    转 33710
上海长滩104-160平待定400-099-0099    转 11116
中铁北城时代73、81平41100400-099-0099    转 33736
保利熙悦98平3房490万400-099-0099 转    62508
经纬学士逸居家园85平2房53000400-099-0099    转 11784
中环国际公寓90平2房56000400-099-0099 转    39957
崇明东亚威尼斯公馆80、88平2房,96、100、113、118、119、122平3房,137、139平4房待定400-099-0099    转 38530
奉贤佳源梦想广场88、90平3房、120平4房21000400-099-0099    转 32160
东方华璟园59平1房,86平、87平、104平2房,114平、131平3房24000400-099-0099    转 62494
灏景湾89、90、110平3房300万400-099-0099    转 63932
阳光星期8名庭83平2房、90-98平3房和125平4房待定400-099-0099    转 62490
银河丽湾二期166、175平3房待定400-099-0099    转 65539
绿城上海诚园75-136平待定400-099-0099    转 38508
嘉定外冈壹号137平3房、168平4房24000400-099-0099    转 62522
绿洲华亭茗苑76平1房、89平2房、123平3房24000400-099-0099    转 39950
首创旭辉城85、105平3房27000400-099-0099    转 30837
金隅大成郡121平-144平3-4房27700400-099-0099    转 63060
禹洲丁香里116平4房29000400-099-0099    转 62523
西上海御庭90、111平2+1房30000400-099-0099    转 11755
大学里79平2房、92平3房30000400-099-0099    转 11793
绿地天呈90平3房、118平、132平4房31200400-099-0099    转 63058
上海院子雅院89平-126平32000400-099-0099    转 39733
佳兆业城市广场140-150平32000400-099-0099    转 11641
万科安亭新镇89平2+1房、107平3房32000400-099-0099    转 38516
方舟苑94平32000400-099-0099    转 34695
路劲上海派三期69平2房、87平2+1房、110平3房33000400-099-0099    转 23823
碧桂园嘉誉89、115平3房35000400-099-0099    转 61349
禹洲老城里140平4房35000400-099-0099    转 30559
信义嘉庭90平2房、90平3房、110平3房、130平4房36000400-099-0099    转 30905
金地世家90、106平3房36500400-099-0099    转 62524
安高东方御府80平2房、90平3房39000400-099-0099    转 11727
花园里85平2房、95、127平3房40000400-099-0099    转 61351
上实海上公元116平、117平3房41000400-099-0099    转 63944
嘉宝梦之缘景庭77平2房、95、101、114平3房42000400-099-0099    转 39303
骏丰玲珑坊55平1房、70、74、76平2房、85平3房、98平3+1房45000400-099-0099    转 11339
季景铭郡81平2房、104平3房45000400-099-0099    转 11409
华润中央公园84平2房58000400-099-0099    转 11166
金山长城逸府148、160平4房14000400-099-0099    转 11189
汤泉美地城120-143平18000400-099-0099    转 11314
华纺和成未来派90、95平3房18000400-099-0099    转 25542
澜庭79平2房、92平3房15600400-099-0099    转 11742
优山美地82平2房、97、110、134平3房19000400-099-0099    转 60194
毕加索花园小镇88平2房、110、149平3房20000400-099-0099    转 11321
海上纳缇90平2房、126平3房、175平20000400-099-0099    转 11312
正荣璟园80-130平2-3房20000400-099-0099    转 33708
御龙首府81平2房、101平3房22000400-099-0099    转 11188
御龙锦园81、101平2房22000400-099-0099    转 11292
正荣御首府88-100平2房、113、128平3房24000400-099-0099    转 11751
合生财富海景公馆83平2房、95平3房24000400-099-0099    转 11269
湖山香颂湾127平3房27000400-099-0099    转 23451
新华御湖上园78、85、88、97平3房待定400-099-0099    转 30366
闵行虹桥一号86平2房45000400-099-0099    转 10878
凤凰景苑87平2房50000400-099-0099    转 11016
紫竹半岛73平1房50000400-099-0099    转 11026
万科公园大道98、101平3房待定400-099-0099    转 23046
浦东临港泥城苑92、126平2房、130平3房待定400-099-0099    转 11037
凯德新视界76、88平2房、92、117平3房待定400-099-0099    转 11484
同润金色橘苑88、90、92平3房待定400-099-0099    转 60200
宝龙世家93平3房、115平4房21000400-099-0099    转 39305
碧桂园浦东星作90-93平3房22800400-099-0099    转 63936
同润蓝美俊庭88、92平2房、120、130平3房24000400-099-0099    转 11413
宏兆锦庭50平1房至163平4房待定400-099-0099    转 39293
保利铃兰公馆89平3房、109平4房待定400-099-0099    转 63935
滴水湖馨苑城萃88平待定400-099-0099    转 11066
天健萃园75平2房、84、91、102平3房待定400-099-0099    转 34017
远洋万和四季89平2房、89、96、117平3房24800400-099-0099    转 23953
东亚启航公馆78平2房、88平3房29300400-099-0099    转 30842
东原逸墅89平3房34000400-099-0099    转 38520
同济东时区88平3房待定400-099-0099    转 30903
青浦中信泰富朱家角新城90、110、130平3房、140平4房29000400-099-0099    转 10997
佳兆业君汇上品79平2房、98、119平3房30000400-099-0099    转 62491
恒大御澜庭78平1房、90平2房、127、135、141平3房33000400-099-0099    转 11774
首创禧悦90、93平3房37900400-099-0099    转 23049
大发融悦99平3房、127平4房37900400-099-0099    转 33704
泰禾红桥78平2房、88、89、91平3房38700400-099-0099    转 11783
景瑞城中公园93平、118平3房39100400-099-0099    转 62501
新华联奥莱悦府80平2房、90平3房待定400-099-0099    转 39953
新城盛世95平、112平3房、134平4房40000400-099-0099    转 65527
中铁逸都120平3房40000400-099-0099    转 11372
中南君悦府69平、79平、89平40100400-099-0099    转 65535
宝业爱多邦78平2房、95、117平3房41000400-099-0099    转 63946
源昌幸福里90平3房41000400-099-0099    转 61342
恒文星尚湾89平、114平、126平3房42000400-099-0099    转 11276
帕缇欧3檀香里115平3房42100400-099-0099    转 63941
松江新城尚品112、121平2房、127、130平3房31500400-099-0099    转 38512
恒大佘山首府147平4房34000400-099-0099    转 30567
绿波景园92平2、136平4房36000400-099-0099    转 27443
金地玺华邨102平3房、120、125平4房38200400-099-0099    转 21051
新城上坤樾山璟里91平3房、115平4房40000400-099-0099    转 62500
国贸天悦88、89、90、96、100、119平3房40000400-099-0099    转 38513
首创锦悦95平3房、126平4房42000400-099-0099    转 11817
新城上坤樾山四季102平3房43000400-099-0099    转 19791
金地双都汇89平3房43800400-099-0099    转 39301
象屿上海年华花园83平2房、92、93平3房44000400-099-0099    转 23058
信达蓝尊77-106平2-3房待定400-099-0099    转 65538
路劲佘山院子68平2房、88平3房待定400-099-0099    转 65529
绿地林肯公园85平2房待定400-099-0099    转 65525

宝山:3个外环内项目性价比高

刚需可关注中冶盘古馨苑和上海长滩,预计上半年开盘,位于3号线附近。中冶项目主推紧凑小户型,只有210套;上海长滩靠近吴淞口码头,是个大型综合体,住宅共18幢。

刚改客群可关注杨行和大场板块,保利熙悦98平3房中区房源总价在490万左右;经纬学士逸居家园85平2房均价5.3万;中环国际公寓还有少量一楼二楼的90平2房,总价在500万内。这三个都位于外环以内,性价比很高。

嘉定:24个 嘉定新城占一半

嘉定区500万内新盘约24个,其中嘉定新城占到一半。上实海上公元和金地世家在春节前开盘,其中金地世家上周网签125套,排名全市第一。上实海上公元临近远香湖、嘉定图书馆和嘉定宝龙城市广场,小区自带商业,适合改善自住。

这里预告一下,我们搜狐焦点网会在2月25日下午两点在上实海上公元有场线下购房大学,由我们徐国庆老师主讲,上次茶会话想来却时间不凑巧的朋友,欢迎报名。

浦东:主要集中在临港新城和惠南


最近半年来临港新城的万科、保利、宝龙、碧桂园等多个项目陆续开盘,成交量也十分可观。本周五有三块地出让,起拍楼板价2.1万,我准备明天跟同事一起去航拍,届时请关注搜狐焦点网土拍直播。三块地紧邻万科和和保利项目,而后两个项目预计后续还会加推房源。

惠南板块目前在售项目不多,远洋万和四季预计今晚开盘,东原逸墅还有少量89平3房。

青浦:单价3-4万项目居多

青浦区500万内新盘约15个,青浦新城居多,单价3-4万项目居多,另外朱家角、赵巷、青浦北部等也有少量分布。

松江:新盘供应较多

金地玺华邨和金邸双都汇即将开盘,改善置换可考虑。松江新城板块的信达蓝尊和绿地林肯公园目前都在准备开盘。

崇明、闵行合适项目很少,金山、奉贤住宅项目基本都属于500万以内,这里不再赘述。

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责任编辑:吕明  JN301

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