在上海多大的项目才算大体量楼盘？

每一个时代上海的房地产市场都会跳脱出一个大体量盘的典型代表。

1992年万科凭万科城市花园打入上海市场，这个105万方的项目一共分6期开发，成为当时备受关注的一个项目。

如今已过去24年，这个位于上海西南角闵行七宝的项目带起了这一片区域的发展。现在周边的配套设施已经相当成熟，有乐购购物中心，龙城购物中心，家乐福，七宝商业城，汇宝广场等近十处著名大型购物中心。

2007年底通车的上海轨道交通9号线，其中的七宝站就距离小区不到数百米。双层观光巴士911路，从老西门，经黄陂南路 ，新天地，淮海中路，美国总领馆，虹桥开发区，虹桥机场最后到达小区内，巴士站就在小区内。

按当年的市场行情推测，该项目的开盘均价不会超过10000元/平，如今二手房均价在47000元/平左右。而周边二手房均价基本在4万/平左右。

导入居住人口、提升区域配套、资产价值上升的潜力……这是大体量盘的实力。

若是从体量大小来看，多大的项目才能称得上是上海滩的大体量盘呢？

业内并没有严格界定大体量盘的标准，这是有原因的。

世界上较大的一副地块总面积达10.1411万平方公里，按照这样的标准去衡量，上海根本没有所谓的大体量楼盘，这个面积相当于16个上海！

根据不精确搜查发现，号称全国排名前列大盘的项目有1830万方的体量，是7/25个上海的面积，基本上能占据上海的整个内环。

以上海隔壁的南京为例，被提名为大体量盘的项目基本上都是200万方起步，放眼上海，200万方以上的在售项目有几个？没有。

因此这只能具体城市具体分析！

我们就先设定一个小目标，用万科城市花园的量级来界定，以100万方为分界线。

那么上海有5个在售项目入围，他们是位于虹口的瑞虹新城170万方，位于宝山的经纬城市绿洲150万方，位于浦东的大华锦绣华城150万方、万科海上传奇105万方和绿洲康城亲水湾100万方。

170万方是个怎样的概念呢？

今年7月14日新城拿下的虹口凉城地块，作为内环罕见的纯宅地，以9.32万/平的楼板价成交，而地块体量仅5.49万方。

而虹口有名的虹口足球场也仅7万方有余。

按照上海上周的21.8万方的去化速度，这一整个项目可以被消耗7.8周。

瑞虹新城位于虹口区，在上海已经深耕20年之久，目前已经开发到第七期瑞虹新城悦庭，是上海内环线内较大的一个项目，也是上海人心目中排名前列个对商品房有概念的项目，它可以算是这个时代上海大体量盘的典范。

瑞虹新城这个项目属于旧城改造，因此周边的商业、交通都做了很大的升级，一期规划的瑞虹天地已经有易买得、星巴克、屈臣氏等知名商家入驻，这个55万方的商业配套预期将会打造成上海第二个“新天地”。

虹口向来打一张文化牌，作为深耕虹口的老牌开发商，项目周边自然是名校云集，有瑞虹幼儿园、上外附属幼儿园等3所幼儿园，中小学更是有华师大附属实验小学、虹口区第三中心小学、虹口第四中心小学、飞虹路小学、上外附中、华师大一附中（初中、高中）、北郊中学、复兴高级中学、华东师范大学附属中学等，另外还有同济、复旦、上外、上财等知名学府林立。

内环的地段优势还体现在交通，项目周边拥有“两环、三隧、四轨交”，还有4、8、10、12号线4条轨交。

但不管是万科城市花园还是瑞虹新城，他们都是从90年代初开始扎根上海市场，当年上海还是能拿得出百万方的地块的，然而回顾今年土地市场，出让的外环地块都不到10万方，按照百万级别来界定，那么上海的大体量楼盘正濒临灭绝。

也许我们应该降级到50万方的标准，上海可售大盘又增加了5个：朱家角新城80万方，静安府67万方、金地自在城66万方、万科城（西区叫万科公园大道）64万方、新城上坤樾山63万方、鹏欣一品漫城50万方。

按照这样的标准，目前上海可售的大体量盘共有11个，其中内环2个，内环外9个。

如果说瑞虹新城是内环老牌大体量项目，那么静安府就是内环新晋大体量盘，它是原闸北双子地王项目，去年拿地楼板价不到4万，今年首次开盘价8.8万，277套房源当天售罄，吸金30亿，内环大盘稀缺，此盘受到市场如此热捧无可厚非；今年9月初较新开盘的外环大盘，也就是位于松江的新城上坤樾山璟里总价360万起，首期目前也已无房源可售，环内环外的大盘竟都如此抢手，是有什么原因和巧合吗？下期我们就来聊聊上海环内环外大体量盘的崛起。