时隔一年再开盘 万科海上传奇四期价格猜想

作为浦东中环一个标杆楼盘，万科海上传奇一直备受改善置业家庭关注，每次开盘加推去化都极快，价格也是一路高涨。目前四期正在建设中，据售楼处消息预计会在10月以后推出。在今年上海房价普涨的大背景下，时隔一年多的时间再次开盘，万科海上传奇四期会卖到多少呢？

过去4年历史价格并不算高

先来回忆一下万科海上传奇前几次开盘加推的历史价格。

万科海上传奇在2012年12月23日首次开盘，均价3万，第二年3月加推涨到3.4万，年底加推3.75万；到了2014年，均价3.8万，2015年三期开盘已经是4.7万。据统计，万科海上传奇已经累计成交超1900套，实际成交均价与售楼处当时报的价格基本接近，如下图：

值得一提的是，前4年中，与项目所在的浦东北蔡板块均价相比，万科海上传奇的均价都要低，说明万科前些年的价格并不算高。

今年8月份北蔡板块均价已经接近8.7万，同比去年8月上涨约51.8%。如果按照相同涨幅，今年万科海上传奇的价格可以妥妥卖到7.5万左右。

花木北蔡已无7.5万以下的新房

以单个楼盘来看，万科海上传奇所在的花木北蔡板块，目前在售一手房项目有7个。其中仁恒公园世纪、浦东星河湾和大华伊斐墅已经是10万+，大华悦府和莱蒙中央公寓也已经超出9万。中内环的陆家嘴锦绣前城10月加推，单价也要卖到7.5-8万。看到整个板块内新盘价格普遍超过7.5万，万科海上传奇应该不会“拖后腿”吧。

四期离地铁站最近

回到项目本身，万科海上传奇共分四期，如下图所示，前三期均已售完，并且部分也已交付入住。在建的四期位于御桥路御青路口，路口的万科2049，现已成熟营业；东北侧是自建幼儿园，在御青路上有出入口，到11号线御桥站、商业广场和幼儿园都在步行百米范围内。

值得一提的是，在附近中介门店，看到不少满2年的业主已经开始挂牌出售，挂牌价普遍高于7万，达到72595元/平。

在参观项目时，发现万科海上传奇四期的楼座分布上有个细节。上海的小区大多是南低北高，而万科四期八幢住宅，大致呈现北低南高的格局。据悉，北侧36-39号楼是为了不影响北边老公房小区民星苑的采光；32-33号楼因为靠近幼儿园，原来是有意为之。

135平做到4房一梯一户

万科海上传奇四期户型有85平2房、95-125平3房和135平4房，面积与前期房源差别不大。而排名前列次亮相的135平4房户型，全部位于最北侧的36-39号楼，做到了一梯一户，四开间朝南。

一梯一户在豪宅项目里很常见，但是万科海上传奇四期135平也做到了一梯一户，而且是4房2厅2卫，客厅、两个卧室及书房四开间全朝南。比如静安府也有135平4房，也是一梯一户，不过只有客厅和两个卧室三开间朝南。

地价节节攀升 市区才是洼地

今年上海土地市场异常火热，尤其是五月之后，地价屡创新高。外环附近的周浦、顾村实际楼板价已经破5万，外郊环的泗泾、嘉定新城、南桥、祝桥，甚至连朱家角、小昆山楼板价无一例外全部超出3万！设想一两年后的上海房价地图，会是这样的：

地价反超房价、再助推房价上涨已成常态。假以时日，外环要卖8万，郊环卖6万，想想都不明觉厉。如此来看，外环以内市中心区域才是房价洼地。

综上，看得出来，占据优势地段位置的万科海上传奇，在产品本身打造上也没有让人失望。不管是对比历史价格、二手房价格还是看区域房价走势，万科海上传奇四期价格卖到7.5-8万是大概率事件。