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前7个月业绩飙升 30家房企纷纷调高年销售目标

2016/08/27 22:38 来源: 搜狐焦点网 作者: 新闻晨报 评论
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上半年一线、二线城市交易火爆,助力上市房企销售业绩全线飘红,根据数据显示,截至8月11日,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计 1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录,其中,涨幅超过100%的有6家,分别为旭辉控股、景瑞地产、碧桂园、新城控股、首开股份和中国 金茂; 而销售额超过1000亿元的房企有4家,分别为万科、恒大、碧桂园和保利地产,销售金额依次为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元 和1227.71亿元。截至7月底,上述30家房企年度销售任务平均完成率高达74.3%。可以说2016年是除了少数转型企业外,房地产整体收获爆发的 一年。

2016年上半年,房企出现了强者愈强的情况。上半年销售额排名前十五的房企分化成了三大梯队。第一梯队是千亿军团,万科居首,恒 大、碧桂园、绿地控股、保利地产均榜上有名;第二梯队是包括中海外、融创、万达商业、绿城在内的品牌房企,销售业绩在820亿元至430亿元之间;第三梯 队以龙湖、世茂、首开股份、富力等企业为代表,销售业绩在390亿元至270亿元之间。上半年销售额破千亿的房企由去年万科的一家独大扩容到今年的5家, 而去年同期,只有万科一家过了千亿红线。

恒大 上调销售目标至3000亿,销售业绩维持高速增长

今年7月恒大实现销售430.1亿元,同比增205%,创行业单月销售历史最高纪录;前7个月实现销售1847.9亿元,同比增82.6%,完成年初制定的 2000亿元目标92.4%。8月9日恒大发布公告称,将2016年销售目标上调至3000亿元,较原目标2000亿元大增50%,较2015年 2013.4亿元实际销售额大幅提升49%。在市场持续盘整的形势下,恒大业绩持续攀升,并大幅上调目标,体现了其强大的功底。

梳理历史资料可以发现,恒大已经连续多年超额完成预定的年度销售目标,从2009年至2015年,恒大年度销售的目标完成率分别为101%、126%、115%、 115%、100.4%、120%、111.9%。有分析人士认为,恒大如果今年实现3000亿销售目标,将进一步明晰千亿级房企的“座次”,其作为业绩 增长最显著的龙头房企,已大大拉开与其他同行的差距,行业龙头地位凸显。

今年前七个月,恒大各地项目持续热销,屡创当地楼市销售纪录。7月 多个项目入市,在全国掀起销售热潮,一举创下了单月销售430亿的行业历史最高纪录。由此可言,恒大完成上调后3000亿目标应无悬念,将实现49%的年 增长,意味着中国将出现年销售超3000亿的房企。在市场持续盘整的形势下,恒大业绩持续攀升,并大幅上调目标,体现了其强大的功底:行业分化、竞争加 剧,恒大以过硬的产品品质、强大的成本控制、准确的产品定位、大规模快速开发等竞争优势,得以在市场调整的时候持续稳健增长;作为全国唯一一家全精装修交楼、也是全国唯一一家向老百姓宣布无理由退房的企业,恒大实施精品战略提升打造品质的能力,并通过标准化管理严控成本,保证了产品的高品质、高性价比,是其完成3000亿目标的信心所在。而“刚需定位、高品质加上高性价比”则是恒大业绩连年高增长的竞争优势。

龙湖 坚持稳健原则,全年销售目标上调21%

在房企“对赌”土地市场、热度持续高涨的年代,龙湖的态度却是“不会为了进一个城市去盲目追涨”。从龙湖的角度来讲,其还是继续坚持稳健的原则,即公司一直 以来强调的“有回款的签约,有利润的增长”。未来,龙湖的目标城市仍然会聚焦在原先厘定的24个,在现有城市根据地价的情况,包括整个市场的情况,做合理 的土地投资布局,如果特别高地价的城市,公司会谨慎对待。

根据龙湖2016年中期业绩发布会上披露的数据,上半年公司实现合同销售额 385.9亿元,较上年同期增长78.4%; 营业额同比上涨了9.4%至183.7亿元,其中物业投资租金收入为8.8亿元,同比增加33.9%;龙湖 地产借贷成本由去年年末的年利率5.74%下降至5.18%,平均借贷年限由去年年末的5.24年拉长至5.84年。土地储备总量从去年年末的3486万 平方米上升到3900万平方米,同比去年上半年上涨16%,土地储备平均成本从去年上半年的2490元/平方米上升至3507元/平方米。基于首7月已完 成全年销售目标的72.64%,龙湖宣布全年销售目标由原来的620亿,上调21%至750亿,并增加全年供货量由原来的1100亿至1250亿,同时去 化率由预期的56%提升至60%。优秀的业绩表现折射了企业精准的战略定位和良好的管理能力。

经过近几年结构调整,龙湖地产目前拥有合理的 城市布局,优化的土地储备,稳健的财务策略,以及成熟的管理层,主营业务以房地产开发为主,保持稳步增长,以商业物业为辅,积极打造有自己特色的“天 街”、星悦荟等系列购物中心,两项业务相辅相成,提升了公司应对地产行业周期波动的应对能力。龙湖CEO邵明晓坦言,龙湖商业拥有一个超过十年的运营团 队,从运营数据上看,龙湖商场的出租率保持在高位水平,从租金增长、客流、投资汇报各方面数据都非常健康,其中一个很重要的原因就是布局,龙湖商业基本上 布局在圈定的高能级的一线和领先二线城市的相对核心的地段,而且基本都是地铁上盖。基于上述的商业逻辑、综合要素,龙湖每年的收入都在有机的增长。

按照规划,龙湖商业将在2020年实现租金收入50亿的目标,这对于目前租金收入只有9亿元的龙湖来讲,不可不谓一个巨大的规模增长。对此,邵明晓表示,龙 湖坚持每年把回款的10%投在投资性物业上,而50亿的租金收入目标,按现有盘面的18个商场,以现有的增长速度,基本上也已经接近这个目标,为租金持续 增长奠定坚实的基础。公司还计划在年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌,提升资产价值和运营能力,挖掘新的利润增长点,因此50亿目标对其而言应该是 “比较容易的”。

万科 7月业绩滑铁卢,3000亿达标成“悬念”

每年7月、8月是房地 产行业的传统销售淡季,万科7月销售下跌幅度之大引人关注。除了推盘量环比6月明显下降,另一方面则是来自于股权之争带来的影响。有接近万科的市场人士表 示,股权之争久拖不决对万科的负面效果开始显现,争夺战的不确定因素开始作用于万科的业绩,客户对万科服务和产品质量保证的担忧,一定程度上会影响来访和 去化的水平,去化率环比确实也有些降低。

“我们不跟别人争第一,尽管有股权之争,但我们还是定义‘行业领跑者’。”万科执行副总裁王文金在 日前的2016中期业绩发布会上说。万科半年报显示,销售面积达1409.0万平方米,同比增长55.8%,销售金额为1900.8亿元,同比增长 69.9%。与往年相比,今年上半年,万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平,在全国商品房市 场的占有率进一步上升至3.9%。与此同时,结算面积与收入呈大幅增长态势。报告期内,结算面积为654.6万平方米,同比增长43.6%,实现结算收入 724.8亿元,同比增长49.7%。

尽管万科上半年依然领跑,但从7月单月销售成绩来看,与同为一线阵营的其他房企相比,万科交出了一份并不算好看的销售业绩:销售面积207.7万平方米,销售金额274.4亿元,环比分别下降高达36.4%、35.3%,成为今年以来环比下降幅度最大的一个月。

与绝大部分品牌房企一样,万科的业绩增长正逐年放缓,按照总裁郁亮1月25日在万科总部发言时的表态,今年万科理想的销售额是3000亿元。与2015年销 售2627亿元相比,年内万科同比增长率需达到14.77%,这低于过去四年的平均水平。如果2016年完成了营业收入3000亿的目标,同比增速则为 15.2%,远慢于过去几年。利润方面,万科今年计划实现利润额300亿元,这就意味着万科今年利润要实现50%的大跃进式增长,才能完成任务。

销售额3000亿、利润300亿,难不难?市场人士表示,万科若要销售3000亿元,除了维持2015年的销售快速去化策略,还需要在表现较好的一二线城市 实现更高的售价,从而拉近与目标的距离。“除了调整产品结构,涨价尽管有投机心理,但也是提高业绩的途径之一,有利于万科实现50%的利润增长。”

“万科必须找到新的增长点支持未来十年的增长,这个增长点必须不在住宅和传统商办里面。而且转型过程必须在房价的大拐点到来之前要完成,我们知道这个拐点不会 出现在未来十年,但是不代表它永远不会来。我们需要在未来十年做到老业务、新业务各占一半,并驾齐驱。”万科高级副总裁谭华杰说。

旭辉 踏准房地产周期,年度目标上调20%

林峰透露,今年旭辉获取项目以保守为原则,积极参拍,争取“捡漏”,并且会通过增强并购、旧城旧村改造等方式增加土地储备,还将关注核心一线及强二线城市需求外溢辐射的三线城市,此外尝到小盘操股甜头的旭辉,近期也在积极与其他上市房企开展合作。

虽 然最近在与融信竞争静安区中兴地块时,旭辉控股集团临时授权加到90多亿才偃旗息鼓,但并不影响稍后旭辉在发布2016年中期业绩报告的好心情。据悉,旭 辉2016年上半年完成合同销售金额276亿元,同比增长163%; 合同销售建筑面积149.1万平方米,同比增长78%;合同销售均价为人民币 18504元,同比增长48%。销售年目标达成率为75.6%,销售现金回款率达到107%,创回款新高,呈现业绩大增、盈利提升、投资审慎、财务稳健四 大亮点。出色完成上半年销售业绩后,旭辉将年度销售目标由365亿上调20%至438亿。旭辉集团总裁林峰表示,2016年上下半年,旭辉将均衡积极推 盘,全年至少推出20个新楼盘,合共主力销售超过53个项目。

事实上,旭辉2016年上半年合同销售金额、销售均价、销售面积均创实现大幅 度增长。正缘于旭辉对一二线热点城市的前瞻性布局,以及对区域市场精准研判和节奏准确把控。旭辉2016年上半年有97%的销售收入来源于其深耕的一二线 城市,77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。但与此同时,2016年上半年,旭辉共收购12个土地项目,应占权益地价为 人民币46亿元,买地平均成本为4300元/平方米,拿地避开竞争激烈的一线、强二线城市,转向具有潜力追涨的二线城市买地,所购土地项目分别位于天津、 沈阳、杭州、武汉、合肥、苏州等旭辉深耕的城市。业内人士分析,旭辉突飞猛进的表现,是因为踏准房地产周期,早在2015年,旭辉就已锁定足够支撑未来2 年内可销售货源,才能在2016年现金充沛情况下审慎投资布局。

融信中国 四大维度成就融信模式,上半年净利润增262%

融信总说自己是“新闽商”,其开创了一个只适用于融信的“1+1>2”独特营销模式——将绿城对产品的极致追求和融创的“狼性、操盘高效率”营销模式 进行结合、加上互联网+等创新销售模式的尝试,形成了融信模式中“高品质+高周转”的营销模式,同时,融信从战略布局、产品力、销售力、品牌力四个维度发 力,进而奠定了业绩规模化增长。上半年业绩的高增长来就源于其精准布局和区域深耕,这也是融信模式的首要因子。

8月23日,融信中国发布了 公司上市半年多以来的首份中期报告。报告显示,目前公司已实现合约销售收入人民币132.20亿元,达全年销售目标82.6%。截至6月30日,融信今年 上半年已完成营业收入69.83亿元,同比增长231.51%; 毛利增长106.92%至12.85亿元; 息税前利润则增长219.69%至 14.61亿元;净利润达10.17亿元,同比去年大幅提升262%。在一二线楼市持续火爆的背景下,公司全年保持净利润高速增长前景可期。基于集团良好 的发展态势和市场交投旺盛的现况,融信中国调整全年销售目标至200亿元,较年初制定的目标上调25%。

面对竞争激烈的上海市场,融信作为后来者,是如何实现业绩赶超呢?

外 界对于传统闽系房企的固有印象就是高杠杆、高周转、高负债、快速去化,当众多房企仍通过高杠杆策略实现迅速发展的同时,融信集团已率先实行强强联合、轻资 产的开发模式,这也是融信长期以来促增长提效益的核心战略。融信一直专注一线和强二线城市的住宅开发项目,坚持以中高端改善型住宅为主要产品,在进入某一 城市后,公司会布局多个项目,以增加规模效应及品牌效应,持续地服务于该城市。融信中国目前正在开发中的项目大多在福州、厦门、上海和杭州,而今年上半 年,位于华东地区的杭州公馆大卖,在海西区的融信白宫、海上城等均热销,并全都在当地市场的销售榜上位列首三甲位置。

截至6月30日,融信 中国土地储备的总建筑面积达约598万平方米,其中作为未来开发项目的约在234.5万平方米,平均土地储备成本为6009元/平方米,较低的土地储备价 格,可以预见融信未来盈利能力十分可观。而在集团拥有的近928万平方土地资源中,超过60%的货值都在长三角地区的核心城市,而超过93%的货值位于上 海、杭州、福州、厦门等一二线城市,公司目前拥有的土地储备足够支撑未来二至三年的开发。对比之下,因一二线城市的住宅项目销售向来有保证,融信中国的抗 风险能力其实比不少同业要强得多。强劲的合约销售增长,以及低的土地储备成本,将有利于推动融信中国的业务在未来长期稳定发展。

融信主席、 执行董事及行政总裁欧宗洪先生表示:面对机遇与挑战并存的2016年,集团将充分发挥在港上市所带来的融资渠道多元化、经营规范和品牌提升等优势,通过轻 资产战略及业态聚焦战略,继续深耕原有及新的地域,持续吸纳优质土地储备,扩大现有市场业务,致力打造标杆产品,提升市场竞争力及盈利能力。同时,积极开 拓各种融资管道,不断优化财务结构,推动集团业务的长期稳定发展。

另辟蹊径 这些房企保持弯道超车机会

今 年刚刚跻身中国房地产百强企业综合实力50强的中梁地产,凭借上半年的优异表现,也在最近举行的经营工作会议上,明确提出了2016年冲刺200亿目标。 值得关注的是,走出温州,将总部搬到一线城市上海,中梁地产并没有和其他房企一样“回归一二线城市”扎堆,而是反向选择“布局三四线”,开启快速发展通 道:2016年丽水、苏州、金华、台州、温州等多个区域的项目持续热销,仅在5月就实现超过40亿元的月度销售成绩;同时,中梁秉承“深耕长三角、面向华 东、辐射全国”的发展战略,实现快速、精准拿地,不断拓展企业版图。

业内人士分析,中梁被视为成长型房企的典型代表,另辟蹊径在三四线城市中成功突围,不仅可以达到去库存的目的,而且也为中小房企的逆势扩张树立了样本。其通过总部搬到上海获得的资本合作优势、人才引进优势和树立品牌影响力,成为其城市布局、冲击200亿目标的重要助推。

无独有偶,已经成功在上海奉贤、青浦拿地的中南置地,逐梦上海并提出剑指地产20强的目标。这是在其母公司中南集团“新起点·新格局”2016-2020年 发展战略发布会上,中南置地总裁陈小平透露:“目前中南置地成功进驻上海、北京、深圳、南京、苏州等近40个城市,并将业务拓展至海外。现正在开发的楼盘 达70余个,拥有业主50余万人。为了激发出企业前所未有的雄心和行动力,2016年8月毅然将公司总部从南通迁至上海。”

面对着未来行业 集中度日益提高、竞争激烈的局面,中南置地依然保持“弯道超车”的雄心,陈小平表示,中南置地将在“城市群”战略布局的发展思路下,秉承“一二线城市为 主、三四线为辅,依托一二线、辐射三四线”的指导思想,深耕长三角,拓展珠三角,进军京津冀。同时,坚持深耕城市、推进战略纵深,打造区域领导地位。未 来,中南置地还将坚持住宅开发的核心优势地位,以住宅地产为主、商业地产为辅,发挥各业态之间的协同效应,积极拓展工业地产和养生养老地产,探索教育、文 体地产。到2020年,中南置地要跨入一流地产品牌行列。并希望通过追求有质量的增长,培育出一批百亿级区域市场。

下半年风向标:

山雨欲来风满楼,高增长时代或终结

2016年以来,在持续宽松信贷政策和购房政策作用下,房地产市场延续了自去年下半年以来的上行行情,回暖之势进一步扩展到更多二线城市及强三线城市,呈现“多点开花”局面。品牌房地产企业依托完善的布局策略,紧抓市场机遇,取得了耀眼的销售业绩。

有专家表示:

规 模房企依旧会是最主要的力量,从上半年销售来看,万科、碧桂园、恒大、保利均已突破千亿,其他规模性房企均有了不同程度的增长,千亿房企要保持这样的增长 规模,拿地势在必行;下半年强者恒强的局面还会继续,百强企业还会进一步扩大其市场份额。从上半年的销售情况来看,第十强已经过了500亿元,按照以往经 验和上下半年供货情况分析,在没有大意外的情况下,千亿企业至少达到10家。而万科今年也很有可能直接跳过3000亿元的门槛,创造4000亿元历史销售 纪录。

全国房地产政策基本面不变,需求侧的支持是房企溢价拿地的最根本动力,随着下半年一线城市优质土地供应增加,开发商的投资积极性也会 相应提升。因此,下半年土地市场仍会延续上半年两极分化状态,地价仍将保持温和上涨的走势。不过,由于开发企业新拿地的成本已经比售价高了,好不容易拼命 拿下的地,按照地价短期内要赚钱,也是一件非常困难的事情,所以今天对房企来说,投资压力比较大。千万别出现今年房企纷纷上调销售目标,明年又要下调的情 况,这样就很难看了!

市场研究员

7月26日中共中央政治局会议上罕见提到的“抑制资产泡沫”或是针对目前全国10个左右的热 点城市房价暴涨的现象。抑制资产泡沫重点是抑制楼市价格的明显上涨。所以下半年要抑制此类城市房价暴涨,积极进行从紧从严的政策管制显然是有必要的,而在 这方面,苏州近期出台的购房新政策以及合肥出台的最严限贷政策,或许是一个信号。

上半年高地价增加,既说明房企投资拿地的积极性是在增加, 也说明目前房企不差钱。当然一个风险点是,很多房企实际上面临后续产品定价的难题,对于此类高价地开发的项目来说,后续增加了项目开发周期放缓等风险。另 一个风险是,高价拿地将使得房企解套获利的模式成为关注点,对后续项目的营销是极大的考验。下半年土地市场或降温,这和目前公司债发行收紧、房企土地储备 到位等有关系,尤其是银行信贷将开始收紧。

市场分析师 卢文曦:

标杆房企跑赢大市,政策宽松与否是影响2016年上半年市场的最主要原因。上半年出台去库存政策的省市范围不断扩大,部分省市甚至出台多轮宽松政策调整供应刺激需求。从上半年情况看,今年“2000亿俱乐部”、“千亿俱乐部”都会大概率扩容。

经过前期急速增长后投资增速开始回落,虽然前期楼市走好,但在高库存大背景下投资有所顾忌,因此短期冲高后随着交易的走淡,投资意愿也回归理性,数据的进一 步下降也暗含房地产投资增速将进入下行通道。目前楼市处于量缩价稳格局,现在调控政策也进行博弈阶段,未来,很多房企都会在9、10月份进行一搏,但“金 九银十”成交量可能没有市场预期那么高。

责任编辑:郭天添  JN961

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