买浦东星河湾的哭了:换房能力还比不过普通中产！

浦东星河湾开盘那年，曾经创造了一个不小的奇迹：

当时区域内的房子就卖2-3万/平，但是星河湾要卖5万/平，这个价钱在当时可以随意买入市中心黄浦、静安、卢湾的很多核心地段的高端物业。

可是，星河湾硬是靠着梁上燕的跨界营销和“前所未见的产品”这个概念，征服了上海，一下子卖了40亿，也让项目在上海几乎无人不知。

就是这个在中国浦东干部学院旁的高端楼盘，因为打造出“商人的后花园”的概念，让人们视其为维护和发展政商关系的重要资源，也正因此，当时能住进浦东星河湾可就牛了，身价没个千万去不了（五年前的“千万”，那也都是精英中的精英了）！

然而，从中央8项规定开始实施，星河湾在上海豪宅圈的身价不断下降。而说到“身价”，首先要谈的就是价格。

房价长期不涨：业主的换房能力不断缩水

这个总体量近70万方的社区，虽说配套已经成熟了，但是价格却一直涨不上去。

从数据可以看出，2010年至今，星河湾的房价长期横盘，不仅没有涨，去年还有所下降，一直到了今年5月份的时候才略微有所上浮。

数据显示，星河湾的一手挂牌价为5.6万/平米，到了2016年二手挂牌价才到9.1万/平，但实际成交价却只有7.6万/平。也就是说，这四年星河湾的实际价格只涨了33.5%。

而星河湾所在的北蔡板块，今年的涨幅是154%！

为什么星河湾涨得差？

有人说这是市场问题。因为从去年到现在，整个楼市都在价量齐升，高端市场的表现却并不突出。

从数据来看，在整体量价齐升的背景下，3000万/平以上的占比居然下降了。

但其实真正原因不在此。邦地产粉丝群里有网友的吐槽就暴露了真相——浦东星河湾n年没涨，10年的开盘价比现在还贵，问题好像出在面积上——面积太大，最小的也要200平。

这个总价和面积，放在如今的上海市中心，换房有相当有难度的。因为现在的市区，不要说是新房，就是同时期的次新房也已经很难换到房子。

知名房地产人士薛建雄也告诉邦爷，上海市场的主流户型一直在100平左右，这部分成交最多，大部分户型也都不会超过140平。

从2011年限购开始，整个高端市场成交持续萎靡，这就和上海家庭的结构小型化有关系，因此，一些大户型产品就显得和市场格格不入。

但邦爷调查后发现，星河湾不仅是户型偏大的问题，还有其他…

产品问题多、竞争力下降

这是星河湾一个109平米2室2厅1厨1卫的户型。

从图中我们可以看出，该户型的餐厅是暗厅，因此南北并不通透，空气的流动性也不好。只能说这个户型设计比较老套。

此外，该房型的格局勉勉强强，在市面上也是比较普通的，少有的亮点是层高比较高，中午要做饭，就必须把厨房的门关起来，这时候餐厅就不通透了。

一般来说，正常两房现在也有90平，从使用角度来说，空间上虽然有点局促，但星河湾将两房做到110平，使用面积只是稍微大了一点，100多平的两房，得房率不会很高，套内面积利用率不高，却多出了200万的价格，消费者选择90平的概率要大得多。

再看这套288平米4室4厅2厨4卫一套户型，总价3100万。该户型应该位于整栋楼中间的户型，但我们仔细观察就会发现，该户型中间的卧室会显得很局促，由于卧室东面就是一堵墙，是夹角户型，所以采光也不足。

大户型主要看格局和空间感，但功能间的处理面积上瑕疵还是不少。尤其是房型面积的处理上，浪费严重，从入户门进来之后，浪费的面积过多，导致几个卧室的尺度不大，卫生间还是暗卫，潮湿，采光不足，通风也不好。

除了主卧还尚可以外，但是将近300平的面积，促成这样的格局，只能说设计上还是有缺陷。

此外，该房型进深过长，面宽狭窄，显得局促，而且公共部分面积太大，造成了浪费。

浦东星河湾因为开发早，按照现在角度来看五年前的产品，肯定会有很多瑕疵，房型也没有什么亮点。所以总的来说，星河湾的户型置换难度相当大，不好脱手，300平的房子如按10万/平，也得3000万，总价高，变现能力差。