沪宁杭本周“地王”都归民企，看谁的钱更便宜

不出意外，上海再出两幅地王。 这一次焦点集中在嘉定。位于上海嘉定徐行镇的06—04地块和嘉定新城的E27—1地块于6月17日上午同时出让。

其中，徐行地块土地面积7.62万㎡，容积率1.2，起拍楼面价8000元/㎡。 嘉定新城地块面积8.66万㎡，容积率1.6，楼面起价18000元/㎡。 

最终新城+中垠+市北联合体以22.05亿元价格拿下徐行镇地块，楼面地价2.41万元/㎡，溢价率201%，创下区域7年以来溢价新高，成为徐行镇新地王，预计上市保底价3.6万元/㎡。

建发则以41.98亿元的价格，拿下嘉定新城地块，楼面地价3.02万元/㎡，溢价率68.27%，成为整个嘉定区域新地王，保底价预计5.6万元/㎡。

这也是本周全国土地公开市场的第四幅地王。6月13日，滨江集团联合保利以48.3亿元拿下杭州上城地王。6月14日，融侨以23.9亿元的“熔断”压线价，拿下南京江宁地王，楼面地价19476元/㎡。再往前一些的深圳光明新区地王，则被龙光地产以140.6亿元的价格拿下，创下27623元/㎡的单价新高。

不难看出“地王”背后的金主，似乎正在发生变化。一度在土拍市场独占鳌头的央企，近期出现集体缺席，本周沪宁杭三城“地王”，都归于民企手中。 有消息称，近期包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。在6月17日上海的土拍现场，也出现央行和银监局工作人员现场坐镇的状况。

但央企、国企似乎在通过其他方式进入土地市场。拿下杭州上城地王的滨江集团，即有央企保利作为联合体。而上海徐行镇地王背后，除了江苏民企出身的新城，其联合的中垠地产和市北高新，分别是拥有国有特大型企业兖矿集团的全资背景，和上海市闸北区国资委的独资企业。

1央企低融资助推

根据中原地产研究部统计的数据，截止5月31日，全国土地市场超过15亿元的105宗高总价地块中，有52块被国企获得，合计成交金额达到1785.8亿元，占比在54%左右。 能在全国土地市场热点期高歌猛进，央企、国企除了有强有力的资金背景支持外，其低融资率也被视为地王的助推器。 

以接连制造杭州百亿地王、上海顾村地王的“黑马”信达地产为例，根据德科地产频道公布的一份内部资料，信达今年发行两期公开债券和一期非融资债券，总融资额度达到60亿元。票面利率分别为3.8%、3.5%和5.56%，综合利率接近银行基准利率。

同为央企的保利地产，则在今年年初发行的排名前列期总额50亿元的两类公司债，票面利率则分别为2.95%和3.19%，综合利率约为3.1%。而在2015年11月，中海地产完成发行总额80亿元的公司债，票面利率也低至3.4%。 仅此一项，便和民企的融资能力拉开差距。九金所创始人孙天元透露，目前不少上市民企发行的公司债综合利率也要接近7%。

去年下半年，碧桂园、恒大等项目还在通过互联网金融获取资本，融资成本超过6%。更何况大量非上市民营房企，甚至没有发行公司债的资格。 融资门槛更是不可逾越的鸿沟。在见地君获得的一份来自四大行之一针对可发放开发贷的名单中，只有17家房地产企业入围，其中6家为央企。“目前开发贷利率在7.8%左右，审核要求苛刻。”银行人士透露。“7.8%的利率成本对很多民企而言已经很低，但大部分不可能拿到。”地产业内透露。

2民企分化加剧

面对央企的低融资率碾压，民企也在积极寻求出路。 “虽然民企的融资成本比央企要高，但和前几年相比成本还是降低了。”平安信托的一位资深经理表示，目前房企融资成本控制在10%以内都较为合理，属正常范围：“之前通过信托等渠道融资，成本要达到15%。”

平安银行地产金融部经理王宏伟（化名）表示，自存款准备金下调后，银行也在寻求开发企业合作，在开发前期通过表外贷款，发行资管计划等提供融资，融资成本可控制在5%—6%左右。 业内分析，随着去年下半年开始的货币政策趋向宽松，国内发债环境改善，上市公司开始降低境外融资比例。

根据一份研究报告显示，去年12月上市公司发债成本下行，利率为5.01%，低于信托、委托贷款等方式。 除此之外，引进有力的资本方，也是规模民企拉拢金主，降低融资成本的方式之一。就在近期，有消息称刚刚拿下深圳光明地王的龙光地产，通过变更拍地项目公司股权结构，加入了名为“浙银钜鑫资本管理有限公司”进入股东名列，被视为引入强有力的资本大鳄。 

同样，新城地产拉上拥有矿业背景、资金实力雄厚的中垠地产，有业内分析，合作拿地一方面降低民企拿地成本，另一方面中垠地产也可以规避自己在一二线城市开发经验不足的风险。刚刚拿下的徐行镇地块，未来三方通过股权合作还是联合开发，新城和中垠均表示目前尚未确定。 “现在基本热点城市土地市场还在拿地的，都是全国排名50强以内的房企，房企之间分化随着这一轮货币宽松而愈加拉大。”王宏伟坦言，即便在当前银行放水、融资成本普遍降低的情况下，来自三四线城市的中小房企其融资渠道还以民间资本为主，成本在12%—18%，甚至部分早年囤地但无力开发的企业，融资成本还高达30%—50%。

在17日点上海土拍直播上，莱蒙华东区域总经理助理宋家泰直言，现在拿地，拼得就是谁的钱便宜。 不过相比拉低融资成本，踩好点才是关键。新城拿下上海徐行地王的同时，其位于南京禄口的新城保利天地即将开盘，精装预售16000元/㎡。去年10月新城以6.9亿元总价、楼面地价3846元/㎡拿下该地块时，一度被视为“鸡肋”：“从今年市场情况来看，要赚翻了。”