测评：住浦东中环单价6万小区是什么样的体验？

近些年在自贸区、迪士尼规划利好的推动下，浦东房价一路高涨。据搜狐焦点网观察，浦东（除原南汇外）新房价格已经呈现出外环4万、中环6万、内环8万的格局。

浦东房价已呈现468格局

另据搜狐焦点网统计，2015全年浦东也仅3块宅地出让，土地供应紧缺，房价上升空间更大。其中两块在唐镇，楼板价已近3万。意味着不出两年，连外环的唐镇至少也要卖到6万！

2015年浦东仅3块宅地出让

位于浦东中环的一个纯新盘，华发四季近期即将开盘。该项目主推住宅和洋房两种产品，其中住宅单价约6万、洋房单价较高竟超10万。住在浦东中环单价6万+的小区会是什么样的体验呢？

地段：位于中外环，距离迪士尼约6公里

华发四季位于殷军路申江路口，与中环和外环高架直线距离分别是800米和2.4公里。项目虽属于张江板块，但距离张江园区约4公里。

华发四季位于中外环

6月正式开园的迪士尼乐园，位于华发四季东南侧，两者直线距离约6公里，开车约20分钟。待申江高架路全线通车后，用时会更短。

截图来自搜狗地图

交通：到最近地铁站2公里，出行依赖自驾

华发四季周边有2、11、16号线三条轨交线路，但目前最近的站点罗山路站距离项目都有3.4公里，2号线金科路则在4公里开外。

在建的13号线延伸段哥白尼站位于项目北侧，距离约2公里，该线路预计会在2017年底通车，而房子交房要到2018年，所以业主入住后可就近乘坐13号线。

华发四季距离最近地铁站约2公里

华发四季附近公交车线路不太多，最近的1084路、1085路位于军民公路上，步行约10分钟，乘坐1084路可前往罗山路地铁站；孙农路上的孙桥1路，可往返2号线金科路站。

地铁站远、公交车等候时间长，住在这里出门不得不依赖自驾或打车。前文有讲，华发四季属于紧邻申江路和中环，周边还有外环高架、罗山路高架、沪芦高速、迎宾高速等多条高架道路。除早晚高峰中环外环会遇到拥堵，正常情况交通路况比较顺畅。提醒注意的是，申江路高架与小区仅一河之隔，全线通车后可能存在噪音影响。

华发四季紧邻申江路高架

配套：生活配套少而且距离远

听到个别看房的客户吐槽，项目附近生活配套太少，买个牙刷估计都要开车。华发四季南边是工业园区，东边是孙桥镇，生活配套主要还是位于张江。

长泰广场、汇智国际商业中心、欧尚等多个商业广场位于2号线金科路站，距离华发四季约6.5公里，开车约一刻钟，乘坐孙桥1路也可往返。

长泰广场

曙光医院东院是张江少有一个三甲医院，距离华发四季约5公里，开车仅需10分钟。迪士尼度假区开园后可当成项目的娱乐休闲配套，距离项目较快约10分钟车程。

在建迪士尼乐园

孙桥路上有孙桥幼儿园、孙桥小学和孙桥中学，距离华发四季均在1公里左右。

孙桥幼儿园

项目：规划7幢住宅和11幢洋房

华发四季总占地约4.5万平方米，由11幢7层洋房、6幢18层高层公寓组成，共695户。最北侧一栋楼为人才公寓。小区西侧和北侧为天然河道，高层住宅位于小区北侧和东侧，南侧为洋房，整个小区建筑高度南低北高，采光通风基本不受影响。

小区周边生活配套比较远，内部自带约1200平方米会所和约5000平方米商业街，可就近满足业主的休闲娱乐消费。

华发四季规划6幢住宅和11幢洋房

华发四季小区少有一个主出入口位于殷军路上，停车位全部位于地下，共845个，车位比超1:1。物业公司为排名前列太平戴维斯，物业费5.8元/平方米.天。

户型：89-149平方米多种户型可选

华发四季拥有近10种户型可供购房者选择：14-20号楼为高层住宅，全部为18层，户型有89、106、114和117平方米3房，得房率约77%；1-12号楼为花园洋房，面积偏大，户型分别是118、121、133、136、142和149平方米3房。

华发四季楼座分布

住宅户型面积较大的是117平方米，为3房2厅2卫，是18、19、20号楼的边套户型。这个户型为一梯一户，内部格局方正，南北通透，客厅、主卧和次卧三开间朝南，其中主卧自带独立衣帽间和主卫，私密性高。北侧为次卧和开放式厨房，次卫做到干湿分离，方便使用。

华发四季住宅117平方米3房

装修：硬装品牌全部进口

作为单价超6万的豪宅，华发四季号称8000元/平方米的精装标准，也算是很有良心的装修了。看看华发四季室内装修用的都是哪些品牌？

*搜狐焦点网申明：具体交付以购房合同为准

进到华发四季样板房参观，户型方正大气，再看到这些装修配置，品质感特别突出，豪华不失实用性。

华发四季精装配置

再从会所出来参观华发四季小区实景，建筑外立面是石材+真石漆，在小区散步，棕榈树、成熟植被、沿河步道、喷泉水景，触目所及能看到成熟绿化景观。

华发四季小区实景（拍摄于2016.4）

从小区规划、绿化景观和户型装修看得出来，虽然周边生活配套少、地铁远不可避免，华发四季还是特别重视自身品质打造。

性价比：比附近楼盘单价低2000元

据搜狐焦点网记录，华发四季所在地块是2014年9月出让，楼板价约25765元/平方米。售楼员告诉记者，“华发四季首次开盘价格预计是住宅6万、洋房6.5万，算上土地和精装成本，这样的价格算很地道了。”

事实上，与周边楼盘相比到底算高还是低呢？据调查，与华发四季门对门的张江三湘海尚，规划6幢高层住宅，同样预计5月开盘，主推89平方米2房、114、126、135平方米3房，均价6.5万/平方米。而中环内的万科翡翠公园，还剩125、150平方米精装3房可售，均价6.2万/平方米。货比三家发现，华发四季精装住宅6万单价要比万科低2000元，比三湘低5000元。

近日记者在网上房地产查询到，华发四季首批房源备案价已公开，住宅单价59800-64300元/平方米，洋房单价57700-106300元/平方米，与售楼员的报价基本接近。不过洋房单价较高竟超10万/平方米，也将打破浦东中环同类产品价格新高。这样的价格是否能被市场接受，还是静候开盘后的成交情况吧。

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