华燕方秀玲：4月上海楼市行情主要看两会政策风向

【编者按】被称为“较佳限购年”的2015，上海楼市漂亮收尾。猴年春节一周后，楼市就步入了传统的旺季“金三银四”。就在春节后的这短短的时间里，上海楼市在政策利好，购房者普遍认为房价上涨的心理预期下，涌现出一波波成交高峰。两会召开在即，沪楼市小阳春已成定局，接下来会有怎样的变化？搜狐焦点有幸邀请数位权威专家和地产业界精英就市场热点问题展开深层次的探讨。

华燕房盟战略研究中心副总 方秀玲

购房者对市场预期受去年地价上涨影响

近期上海楼市不论新房还是二手房都“涨”声一片，目前市场的表现除了国家目前经济尚处于转型调整期发展对房地产的依赖。

以及房地产去库存的一系列的支持政策外，新房市场价格的上涨主要2个方面：排名前列，去年土地价格暴涨，“地王”频出，面粉贵过面包加大了购房者对市场预期，所以楼市政策稍有松动，例如契税政策，以及近期的降准，助推楼市新高。

第二，其本质是供求关系所导致，2月是传统楼市淡季，一般开发商都会减少推案量，再加上今年由于开发商看好房地产市场，有意惜售，市场供应量降至历史较低，2月份的供求比1：4.6，基本出现了1套房5人抢的局面。

四月行情主要看政策风向 成交均价或会维持在3%的涨幅

金三银四成色看好，三月小阳春趋势已基本已定。届时供应量相对2月份肯定有所增长，今年2月份商品住宅成交70.6万方，3月成交量将有可能破百万方，有望创历年新高。

成交均价仍会稳步上扬，预计环比增长幅度维持在3%左右。四月行情主要看两会政策，若出大的有力调控政策，其上扬势头或有所抑制；若无重大政策出台，将延续3月态势。

购房者可考虑有规划利好的中外环区域

上海已无去库存的压力，买房趁早，但根据自身的经济条件而定，三四月份相对2月将会有较多的房源入市，届时选择性增强。

对于首付有限的购房者而言，根据自身生活便利度，对于 “十三五”规划利好中外环区域可优先考虑，例如2015-2025年9条轨交新线规划落地宝山、浦东，闵行 ，奉贤，青浦等的区域。

未来上海首套认定标准会收紧或信贷首付比例上调

对于一线过热的城市购房门槛提高，在首套的认定标准上会收紧或信贷首付比例上调或税收政策调整，例如之前330新政的5年变2年对二手房影响很大。

此时，营业税可以通过做平差价进一步避税，甚至2年内交易的也可以做到免税，这样投资客开始入场，房价开始走高。因此，上海二手房交易营业税极有可能会恢复到5年，也就是二手房交易满5年才免征营业税，以此抑制投资性需求。

对于二三线城市分城市对待，因地制宜，但总体上宽松的政策不变，例如近期出台的契税政策体现了政府的因地制宜的方式，在信贷及税收方面也将会有积极引导去库存的策略。