上海重拾“7090”政策 需看落地实效

针对房地产市场存在的结构性问题，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（以下简称“意见”）。 进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地中小套住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区发展模式，轨道交通站周边区域（中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障型住房的中小套型供应比，中心城区为100%，郊区不低于80%。同时，意见还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别定为90平方米、95平方米和100平方米。

上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：近几年来，特别明显的感觉就是上海中小户型的供应量明显跟不上，特别是上海中心城区的新增供应，可以说80%以上的供应量都是以大户型，郊区相对来说中小户型的配比会高一些，因此对于刚需购房者只能跑到外环外购房，或者是在中心城区寻找一些小面积的老公房来购买。去年9月，上海曾提出“房地产市场中小型供应比例过低”的问题，此后，在11月新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的拍卖过程中一度叫停后重新挂牌，但是在重新挂牌时预合同中某些条款出现了调整，为要求地块中小套型比例不低于60%。

上海链家市场研究部监控数据显示：从2015年6月开始，无论是90平方米以下、95平方米以下和100平方米以下的商品住宅成交占比都出现了上涨的态势，以90平方米以下的商品住宅为例，2015年6月，其成交占比为15.6%，呈现逐月增加的态势，到2016年2月目前为止，占比已经上涨至21.2%，涨幅接近7个百分点。

此外，从商品住宅的环线的存量情况来看，上海链家市场研究部监控数据显示：面积在90平方米以下的商品住宅存量占比也是最少的，数据截止2月24号，从各个环线来看，内中环90平方米的存量占比最少，仅有3.3%，而中外环间为5.4%，内环内为7.6%，外郊环和郊环外分别为15.6%和19.2%。数据也反应出了一些情况：一方面为内环内小户型的需求量相较于其他区域是最多的，另一方面则是供应量的不足，供需矛盾激烈，尤其是中心城区小户型房源极为稀缺。上海链家研究部数据显示：面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万方，也就是说，按照目前市场的去化速度来看的话，仅需3-4个月就能完全去化，供应量完全不足。

上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：正对目前市场上供需矛盾，此次意见能够在一定程度上优化土地和住房的供应结构问题，对市场必然是利好的。不过，该意见与2006年颁布的“国六条”类似，也就是熟知的“7090”政策，不过在当时上海要求90平方米以下的住宅供应量在70%是针对全市而言，只要全市标准达到即可，此次的意见中并对于中小户型的占比也并未说明是要求的单个地块还是某个区域的限定，因此在未来的执行力度上需要打折扣，这样的意见往往也会被开发企业“钻空子”。

从明天即将出让的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04地块和青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块来看，这两幅地块的预合同中明确表示了住宅部分90平方米以下的中小户型占比要达到55%以上，我们注意到，从去年四季度开始，不少外围的地块都已经增加了中小户型的占比，基本的要求都在55%或60%以上，而此前出让的地块多数只要求了中小户型占比达到20%即可，虽然目前的地块中小户型的比例出现调整，但与意见中的要求还是有一定差距的。