中环线新地铁规划 会利好哪些区域

据媒体报道，上海官方正研究制定轨道交通“第二环线”的相关方案，环线可能不是一条实体环线，而是由几条轨交拼接成的“虚环”，核心是在中环附近形成一个和各条轨道交通换乘的线。目前上海地铁的设置，多为从外围区域通向市中心站点实现换乘，就是说，需要从某一外围站点去往另一外围站点的乘客，先要到市中心站点，乘客会花费较多时间在路途上。建设“第二环线”的初衷，就是减轻中心城区客流压力，创造更多可选择的换乘条件，方便乘客。那么，规划将会对哪些区域、对哪些方面产生促进影响呢？其实最主要利好的是东西方向的：虹桥和浦东。

一、促进楼盘分级加速

临近中环线两侧的热点区域有很多，同时也存在很多“地铁少有”区域。假设未来“第二环线”中有一段是从“11#李子园——>14#真光路——>13#祁连山南路——>2#淞虹路——>10#龙溪路——>9#漕河泾开发区”之间建设环线，即为地铁沿祁连山路、祁连山南路行驶，与在建的14号线交汇。

周边的楼盘太多太多，此次仅以阳光威尼斯小区和清涧新村老公房为例分析。

14号线于2014年始建，预计2020年通车，虽然长期来看，会直接利好周边楼盘，使得居民出行便利性大大提高，但对于阳光威尼斯小区来说，作为一个10年前就已竣工的大型社区，几千户居民的出行至今无法依靠地铁，成为该楼盘的较大缺憾，很多二手房客户也是望而却步。

在此情况下，该楼盘的价格依然保持一定的增幅，据上海链家金鼎路店邓宏飞经理介绍：今年以来，阳光威尼斯小区已随市场行情上涨20%，目前均价3万。若大胆预测，明年小区均价会上涨至3.5万，而这还是在无地铁的前提下。

去年，附近的清涧新村老公房的价格上涨了15%。现在，以阳光威尼斯小区为代表的次新房，和以清涧新村为代表的老公房，两者价格基本一致。原因就是目前次新房因位置不佳，区域整体都没有地铁，所以不同位置不存在价格差异。

等到临近14号线地铁开通的时候，次新房的价格会有明显提升，届时将与老公房的价格拉开明显距离。另外，如果上边假设的“第二环线”方案于近期坐实，将会再次刺激楼盘价格提前上涨，中端、低端项目的价格差将会提前向其他地铁成熟区域的房价比例靠近，不同层次的项目分化会更加明显，所以现在投资这样区域中的次新房项目，未来一定会有不错的升值空间。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：同时，类似阳光威尼斯小区这样的大型社区，将有更多二手房源挂出，成交会更加活跃，成为未来上海新的热点购房区域，值得市场和客户关注。

二、促进办公发展升级

13#祁连山南路——>2#淞虹路之间的地带，是上海虹桥临空经济园区，目前已建多家总部办公基地，因为企业入驻后可享有临空区税务政策优惠，所以吸引众多名企汇聚。

园区临近虹桥国际机场，通过外环线与沪宁、沪杭、沪嘉、沪青平高速公路相连接，交通通畅。但为方便在园区上班的员工，目前设立临空1路公交车来回于临空园区与地铁2号线淞虹路站接驳，所以说园区中的企业很大程度上还是需要依靠地铁。如果人们集中至虹桥火车站、虹桥机场交通枢纽换乘地铁，会加重这两个地方的客流，人多拥挤将使得换乘感受大打折扣。假设“13#祁连山南路——>2#淞虹路”之间建设环线，可以考虑在两站中间加设一站，实现分流，也会让本市的乘客方便很多。

而这一地铁站，可以设置在如下图所示的位置，因为图中所示的整个区域，是以苏州河为界，左边以办公园区、商业为主，右边以居住为主，功能布局非常清晰。例如紧挨此站的住宅河滨香景园小区，目前二手房单价在4-5万元/平，房源较少。临近的建德花园，也是多期的大型社区，目前挂牌房源有近百套，二手房单价在3-4万元/平，但从位置上看，建德花园的位置不如紧靠13#的金沙雅苑位置有利，若新建一站地铁，将直接利好建德花园小区的居民。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：园区规划的各种配套，目前看来属于对内服务，而未来若形成规模，再加上地铁带动人流聚集，或会转变为开放型配套，自成商圈体系。届时，周边楼盘的入住率、置换频率也会增高，楼市、办公、配套、交通同时发展，相互促进。

尽管目前区域周边的楼盘，因“虹桥”概念已经处于至较高的位置，若区域发展节奏放缓，房价上涨空间暂时不大，但整体环境和配套的建设，还是会对楼市有一定的刺激作用，一切都要看实际发展的情况而定，规划决定未来。

三、进一步优化热点区域交通

目前，上海中心城区明显偏向西北，东南部则有待发展。

假设“第二环线”中有一段是从3#大柏树——>10#五角场——>8#翔殷路——>12#复兴岛——>6#博兴路——>2#广兰路之间建设环线，那么从虹口、杨浦出发的乘客则不必像以往一样需要换乘多条线路才能从2#陆家嘴站绕至浦东，届时前往浦东机场将会更加便利。值得注意的是，上海机场表示浦东国际机场三期将于11月动工，目标是建设高级枢纽机场，那么建设轨道交通就是其中重要的一环。

对于前滩来说，已有11#、6#、8#三条地铁，实际上在东方体育中心附近不缺地铁。“第二环线”可以建在中环外侧，连接闵行1#莲花路和11#三林站，并在中间加设几个站点，比如在三林路渡口附近加设站点。未来梅陇、长桥、和三林区域都可以得到更方便的交通。

外高桥自贸区，也是浦东未来深度发展的重点之一，但与中环线还是有一定的距离，对于自贸区，除了需要中环线地铁方便在其他区居住的人来此上班，更需要的是从中环附近的站点，加设线路引入外高桥内部来，减少换乘的麻烦。

沿中环线，从浦东大道至锦绣东路一段，其实已有在建的14号线，如果再建一条环线，可考虑在6#博兴路换乘，也就是说，将新地铁建在中环外侧更靠近12#的位置。如此，金桥板块的很多小区仅依靠6#一条地铁的现状将得到巨大改观。而如图红色所示区域再向东南方延展，地铁就可以通向张江高科技园区。

在张江工作并居住的年轻白领，业余时间也有休闲、娱乐的需求，坐地铁去浦西是一种解决方法；在园区内部建设文化场所，类似刚才分析过的虹桥临空经济园区，同时可实现园区功能升级，转身为独立商圈，将是另一条路。而且对于张江这么大的区域来说，目前虽有2#、16#、13#三条线路包围，但唯独缺少沿中环线的地铁，也有必要在线路上增加站点，即为如图所示位置，方便居民的出行。

同时，该线路还可以辐射周边如线路东侧的唐镇和川沙，虽然唐镇和川沙已有2#延伸段和磁悬浮轨交，但还是有大片“地铁少有”和待建区域，若能新增地铁站，则有助于区域内“新地铁房”的热销，实现人口导入，得到发展。

从中环线到迪士尼还有一段路程，所以“第二环线”从2#广兰路到11#之间还可以继续延伸，自助游的外省市游客，特别是在长假期间还可乘地铁前往上海其他景点，联想2010年世博会期间的交通压力，所以未来迪士尼旅游度假区建成后，周边交通压力一定不会乐观，仅依靠一条11#是不够的，如果想解决交通问题，可以考虑再增加线路延伸段。

浦东未来五年的发展，浦东航空城是很重要的一部分，除了对内功能外，对外也有很多航运需求。排名前列，浦东机场建设好了，利于其他远地游客出行。比如沈阳的居民想来迪士尼，请周五一天假，加上周末一共三天，为节约时间肯定优先选择乘飞机来上海，那么也会优选浦东机场的航班。第二，公务人员来张江科技城、来临港自贸区、来陆家嘴金融城等地出差，也会选择浦东的航班。对于浦东来说，和虹桥的情况并不相同，地铁中环线的建设还不足够辐射到浦东机场，所以在中环和机场之间，还需要增设地铁延伸线路。

对于上海的其他区域，比如闵行的浦江镇一带，近几年因改造导入了大量人口，交通需求急剧增加。同时，闵行处于上海的正中心，轨道交通、公路都承担了很多四面八方的需求，南北向仅依靠中环线走车是不够的，考虑内外的双重因素，比如从10#龙溪路到9#漕河泾之间，建设与1#平行的线路可能性很大。同时闸北大宁的交通情况也有待改善，但总的来讲，受中环地铁规划影响最深的是将是上海东西两侧的大型的新兴地带。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：中环分担内环交通压力只是地铁建设的一个目的，从整体规划看，更多的是可以实现核心区外移，将发展重点、热点分散布局，同时同步发展，再以交通串联热点，带动外围区域共同发展。

“第二环线”的功能，还可以带动中环线两侧区域的发展。从房地产行业来看，中环线上目前已有地铁站点的区域，其房价其实已经达到了比较高的位置，和内环区域的项目的价格也已经比较接近，目前暂无特别突出的上涨机会。但从交通上看，相比市中心出行的方便程度来说，中环区域的交通成熟度还有待提高。如果“第二环线”地铁的规划落实，将会成为中环线两侧区域至关重要的提升机遇。届时，中环两侧一直无地铁站点的区域，将迎来整体发展的春天，同时带动房价上涨，成为未来上海楼市的新热点。