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在建轨道交通助推楼市地市

2015-10-12 11:16:27 来源: 搜狐焦点网

一般来说,如果一个楼盘紧靠地铁,会使得该小区房价高于周围其他远离地铁的楼盘。甚至地铁在规划建设中时,周边小区就被贴上了“地铁房”的标签,房价因此“沾光”而上涨。

但在这个过程中,很容易出现“地铁已提前透支未来房价”的情况,特别是在一线城市,各路开发商为抢占市场,接连疯狂高价拿地,上海优质住宅地块的高溢价率成为必然。例如9月16日出让的三幅地块溢价率均超过100%,在这些地块周边都有在建的轨道交通,未来房屋建成后的出售价格目前只能估计得出,而附近的二手房源的价格早已被抬升,预支了未来的上涨空间。

新老地铁交汇的大场板块

上海大学板块处于外环附近,没有类似陆家嘴、人民广场的商圈、办公的概念,交通也相对闭塞。自09年12月7号线上海大学站开通后,该板块实现了轨道交通从无到有,周边房价也随之大幅度上涨。总的来说,该区域在2009-2010年期间,楼盘价格普涨70%,因地铁建设受益非常明显。

例如动迁房葑润华庭,2010年交房时房价在7000-10000元/㎡的范围。14年7月,建设多年的祁华路站终于开通了,使得小区均价从1.8万元/㎡一下跃至2.3万元/㎡,每平米上涨5000元,涨幅高达25%,而小区近一年来的涨幅仅13%。25%的涨幅可是13%的两倍,一次地铁新站开通的刺激效果,远比房价随市场行情上涨2年才能达到的效果来的迅猛。

依靠7号线的带动,以及15号线的未来规划,围绕上大商圈的土地资源也引发了开发商的疯抢。9月16日拍出的宝山区大场镇W121301单元08-02地块,成交楼板价22313元/㎡,溢价率超过107%。保利这块地旁边,是他的另一个项目保利叶之林,一期业主于14年7月入住时恰逢祁华路站开通。保利2011年拍得该地块时溢价率达到156%,楼板价为13445元/㎡,目前在售的房源均价3.5-3.6万元/㎡。而此项目所在的上大板块目前均价在2.6-2.7万元/㎡左右,保利叶之林的售价远高于区域内平均水平,因地铁及周边资源提前透支未来房价上涨空间的迹象非常明显。

17号线地铁贯穿的青浦板块

青浦赵巷的9号线开通较早,实现了周边地区轨道交通从无到有的质变,但这里没有类似上海大学商圈的高成熟性配套,所以地铁沿线二手房价格相比5年前虽已翻倍,但总体来说价格还是处于较低水平。

青浦赵巷的9号线和17号线之间距离不近,但对该区域房价的上扬还是有很大帮助,因为17号线自06年已有规划,17年通车也近在眼前,所以说,这10年中17号线一直在影响着区域内房屋的价格和土地的竞争。9月16日拍出的赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块楼板价22122元/㎡就属于偏高价格,因周边同类产品已有不少,如今年万科有山的别墅售价在340-390万元/套,成交均价为32293元/㎡。所以该地块项目未来盈利空间不大。

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