韩正：房价已很高 控房价是重要调控目标

中共上海市委近日举行区县、大口党委书记季度工作会议。市委书记韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。”我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。当前，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：从市委书记透露出的调控态度来看，是不再刺激房地产市场和之前的态度有明显转变。当前上海楼市供销两旺，自3.30之后房价也一路上扬。从中原买卖价格指数来看，9月指数为376.7，比年初上涨13.9%，而市场火热的13年同期才涨12.8%。也违背了政策宽松的初衷，因此需要一些约束性措施，防范市场过热。

政策制定要迎合市场规律，用行政手段干涉可能伴有抵触情绪。比如之前70/90政策，从执行来看，很多房企都会想办法绕过政策限制，根源在于和市场规律不匹配。因此年初一些地方的70/90政策低调退出。尤其是当下，土地价格越来越高，开发商不得不采取产品升级方式保住利润，如此一来，都是改善型产品。即便有小户型对刚需而言也是高负担，另外改善型买家的需求又比较高，小面积产品市场需求度又不高，最终产品去化也会成为问题。因此行政手段干预新房市场户型效果会打折扣。

所以从新的调控方向来看，存在一定短板：新房市场只是供应的一部分，却忽略了二手房市场能量。当前上海二手房每月的交易面积是新房的2倍，而且二手房中总价250万以内房源占比达到73%。一旦把二手房考虑进供应范畴的话，市场局面或更容易打开。新房市场主要承载起改善需求，是一个比较自由的市场，一来可以较大限度发挥土地价值，二来房企参与开发的积极性也会比较高。而将刚需导入二手房市场，如此，可以避免刚需和改善在抢新房。其实这种梯度消费也是市场成熟的表现。

当前改善需求比例比较高，在买入新房的同时要让买家抛出手中房源，去满足刚需的购买力。另一方面，需要挤压出手握多套房源的业主。上海已经试点房产税，短期较好的解决方式就是加快不动产登记面世。深圳不动产登记在9月猛然亮相，9月新房价格环比涨幅只有0.08%，给上海做了范本。并且不动产登记的介入，将给房产税扩容升级带来更大的平台，效果也会更显著。