马桥房价跌幅较高达55.7% 高端别墅区寻求转型

谈及上海较大的低密度高级别墅聚集区,不得不提位于闵行西南部的马桥板块。而那个驻扎着多个高端住宅的旗忠豪宅区更是马桥给人的印象标签。板块以生态环境良好、超低容积率及高端国际品牌配置,被定位为上海高端别墅社区。2010年被列为上海第二批大型居住社区之一。

据公开资料显示,在2005年国际别墅禁地令之后,上海仅存的18块0.2容积率以下超低密度居住用地中,有17块在闵行马桥板块。而今板块内众多知名开发商开发的高档别墅已连成一片,高端别墅社区更成气候。

马桥板块位于上海市腹部,东临竹港河,东川路以北部分与马桥镇相连,以南部分与江川路街道相连;西至茜浦泾,与松江区相邻;南隔黄浦江与奉贤区相望;北临六磊塘,与莘庄工业区、松江区相连。在上海市市级工业区莘庄工业区和高级工业区闵行经济技术开发区之间。

马桥房价逐年稳步下跌 已跌回六年前水平

2005年-2009年间,马桥板块别墅成交均价由8034元/平方米攀升至29684元/平方米。2010年-2015年,本该随着板块内多个项目竣工而房价逐步上升的马桥却停滞不前。据房盟RTC数据显示,2010年板块内成交均价为35450元/平方米,到2011年板块房价达到十年较高点,单价58464元/平方米,紧接着一落千丈,跌至今年的25925元/平方米。

搜狐焦点上海站新闻中心分析,2011年板块内新建商品住宅成交均价之所以涨破5万大关,直逼单价6万而去。据悉,2011年正是李嘉诚旗下项目御涛园开售,从2005年购地开始,推迟至2011年竣工磨高了马桥板块的房价。而2011年板块中高端豪宅项目集中推盘并成交也极大程度上拉高了房价。而今从2012年起,马桥房价四年间以平均17.66%的幅度逐年下跌。

从今年较新成交数据来看,马桥板块成交颇为活跃。以成交1259套在闵行11个板块中位居榜首,成交总面积达12.68万方位居板块排行第二,25795.82元/平方米的成交均价则位列闵行区倒数第三。截止2015.7.22板块内新房存量为14.8万方,以上半年成交速度为参考,清除存量仅需8个月时间,换句话说马桥板块不存在库存压力。据房盟数据显示,目前板块内新增供应房源均为公寓项目。

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新增公寓或带动配套完善 

据搜狐焦点上海站新闻中心了解,马桥板块目前商业配套尚未完善,仅旗忠森林体育城周围的酒店、餐饮、便利店等发展较为成熟。另一块生活配套较成熟的区域位于马桥镇上马桥公园周围,各种沿街商铺、银行、超市、菜场、学校、卫生服务中心等齐全。

马桥除了旗忠豪宅区用于建造别墅和高端配套的土地外,出售的大多数地块用于动迁安置房,少量用于工业用地,而剩下的大量住宅用地则处于空置状态。现阶段,马桥板桥在售的新房主要集中在以旗忠网球中心为核心的高端居住区,和位于申嘉湖高速及剑川路之间,紧邻马桥镇上的社区。

板块内高端别墅项目房源去年就接近售罄,目前在售新房房源以普通公寓住宅为主。据搜狐焦点新闻中心统计,目前板块内共有4项目在售,1项目待售。除了万科公园大道房价再27000元/平方米以外,其余项目均价皆在25000元/平方米以下。

在售的四个项目分别是绿地璀璨天城、万科公园大道、万科城和祥云新城,待售项目为海赋尚品。绿地璀璨天城在售95-145平方米3-4房,其中95平方米3房、130平方米4房,现剩余几十套房源,价格24000-26000元/平方米,总价200-250万左右,精装修交付,装修标准2000元/平方米,预计2016年年底交房。可享1千抵6千,3万抵6万优惠。

万科公园大道于6月28日加推了一批新房源,户型面积为78平方米2房,98平方米小3房,126平方米4房,精装交付,均价27000元/平方米,购房享2万抵4万优惠。2015年12月31日即可入住。

马桥是闵行所有板块中起点较高的,以豪宅起家,区域内的高端配套也非常齐全,旗忠网球中心、高尔夫球场、旗忠森林公园、以及在建的安曼酒店,近距离即可享受高尚品质生活。绿地和万科也引进不少优质教育资源。