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上海限购令“微松” 楼市延续分化走势?

2015-07-10 16:19:14 来源: 中国商报

据初步统计,上半年一线城市月均成交量75万平方米,同比增幅超过45%,量为近年来水平。

数据显示,2015年上半年50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,量创2010年以来同期水平。业内人士表示,楼市回暖大势基本确立。

正是在这种市场向好的氛围下,上海市限购令的定向宽松立刻引发了一线城市放开限购政策可能性的讨论。

日前,上海市政府为促进人才创新创业明确提出,达到上海市居住证积分标准且符合个税缴纳额度等条件的非沪籍人员,将有资格在上海购房。专家们对此普遍表示,上海此举对整体楼市影响尚不明显,各界不能对一线城市放开限购太乐观,短期内即使再有放松限购的政策可能也将仅限于个别城市。

政策支持成主因

回首上半年楼市,“330新政”、多次降息降准、放宽公积金贷款门槛,受金融政策多重利好影响,改善性需求成为楼市回暖的中坚力量。

在取消限购、降准降息等政策红利持续刺激下,上半年房地产行业交出了一份比较亮眼的成绩单。继“红五月”之后,6月份全国楼市表现也给上半年的行业数据添色不少。

其中一线城市与热点城市仍在领涨全国。

根据百城价格指数对北京、上海等10大城市住宅的全样本调查数据显示,2015年6月十大城市住宅均价为19357元/平方米,环比上涨1.09%,涨幅较上月扩大0.10个百分点。重庆、广州环比下跌,其余城市均上涨,深圳仍以6.58%的涨幅领涨全国。

楼市升温的另一个标志是二手房交易回暖,据调查显示,6月份北京等十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27461元/平方米,环比上涨2.03%,同比上涨2.64%。若刨除结构性因素影响,目前北京房价已基本回升至去年4月份水平。

从数据上看,今年上半年楼市也在整体向好。

分城市来看,一线城市成交量提升尤其明显,其中一线城市上半年累计签约21万套,同比增42.9%,二线城市增16.9%,三、四线城市成交量基本平稳,整体市场回暖趋势明显。

而在成交价格方面,根据百城价格指数数据,2015年上半年百城均价环比由跌转涨,百城整体住宅均价转为累计上涨,涨幅为0.82%。但不同城市表现分化,其中以深圳为代表的一线城市房价上涨态势明显。

其中一线城市回升幅度。据初步统计,上半年一线城市月均成交量75万平方米,同比增幅超过45%,量也为近年来水平,其中6月成交超过100万平方米,同比去年增长近1倍。

谈及楼市回暖的原因,业内普遍认为是政策的支持和资金面的宽松。

回首上半年楼市,“3?30新政”、多次降息降准、放宽公积金贷款门槛,受金融政策多重利好影响,改善性需求成为楼市回暖的中坚力量。

值得注意的是,央行决定自6月28日起下调存贷款基准利率0.25个百分点。在此次降息后,首套房贷利率将接近历史水平,此举无论对楼市还是购房者都是比较大的利好。

一线城市市场分化

北上广深四地楼市发展趋势虽然表面上有着一定差别,但本质是相似的,大规模的购房需求仍然存在。

对于全国楼市来说,北上广深四个一线城市是一个巨大的风向标。然而,在“3?30新政”等各种市场鼓励政策出台后,这四地却出现了不同的市场反应。

据了解,近期深圳房价整体趋势保持一路走高的状态,短短几个月涨幅惊人,部分热点片区房价迅速上涨三四成,随之而来的不仅有成交的放量,还出现了罕见的“毁约潮”。

与此同时,广州楼市的上升势头虽不及深圳,但也出现了快速回暖。相较之下,北京、上海则“平静”得多,房价上涨大多是缓步运行的。

以上海为例,此前上海执行的限购政策规定对于符合条件的非上海户籍居民家庭限购一套房。而本次新政对非上海户籍购房者的条件略有放宽,明确了对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员,定向微调住房限购政策。

“上海这一轮小范围的宽松政策,也确实是在有限的范围内跟随全国趋势的一种调整。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示。

但也有业界专家表示,其实上海这项新政实际真正能为楼市带来的拉动作用十分有限,最多能增加部分中高端住宅的销售。

就在上月底,北京也发布了简化规范外籍购房的文件,虽然购房资格不变,但却被业内认为购房门槛有所降低。当然,北京市的限购政策丝毫未动摇。

陈宝存表示,即使目前北京、上海的楼市政策有了一些松动迹象,但一线城市尤其是北京,在五年内是绝不可能全面放开限购的,“北京简化外籍购房手续更多的是希望增加对市内写字楼等商业项目的销售,而未来即便北京限购政策会继续宽松,也只会在高端住宅上小幅调整,普通商品房是肯定不会宽松的。”陈宝存表示。

从目前的土地出让市场来看,就算不放开限购,房企也不会降低在京投资的热情。地价、楼面价超出预期的涨幅传导到住房市场上,肯定令房价上涨速度和范围进一步扩大,从后市来看,只要北京不再继续收紧限购政策,对于房地产市场来说就已经算变相“宽松”了。

对此,业内人士表示,消费者大可不必对深圳广州那么“谈虎色变”,但也不能对北京上海彻底“放心”。实际上,深圳广州楼市大幅回暖更多的是区域现象,今年以来,深圳前海区等区域房价上涨超过50%,广州的区域性增长也达到了20%,而北京上海之所以没有这么剧烈增长,主要是因为两地没有大规模的新盘入市,需求被压制了。因此,北上广深四地楼市发展趋势虽然表面上有着一定差别,但本质是相似的,大规模的购房需求仍然存在。

对未来走势看法不同

有分析认为,中国房地产已从供不应求到了供大于求阶段,房价再暴涨的可能性已经不存在。目前房价回暖主要是一线和主要二线城市,离整体回暖还差得远。。

对于楼市未来走势,业界尚存不同的声音。

近日,万达集团董事长王健林表示,中国房地产已从供不应求到了供大于求阶段,房价再暴涨的可能性已经不存在。目前房价回暖主要是一线和主要二线城市,离整体回暖还差得远。而且北上广深这些城市的房价会上涨,因为这些城市很难再新建,只能在存量上想办法。

上海某房地产研究院副院长杨红旭也表示,当前楼市正步入第四轮短周期的上行通道,一二线城市住宅成交量从去年10月份开始反弹,一线城市房价从今年排名前列季度开始反弹,所以未来一年全国房价上涨是大势所趋。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,目前中国房地产市场已总体向好,但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。他认为,在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范同时,应遵循房地产发展规律,建立起房地产市场健康发展的长效机制。对于房地产的未来,他表示仍有较大发展空间。

“中国持续推进的城镇化是房地产发展的空间,无论是城镇居民的住房改善需求,还是新增农业转移人口的住房需求,都使得房地产仍有较大的发展空间。”他表示。

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示,目前中国楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,但中国城镇化进程也让房地产市场还有一定的增长可能性。在房价方面,他表示,到今年四季度可能大部分城市房价增幅会由负转正,但是大部分城市房价不会在短期内反弹。

在任志强看来,“货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱”是今年房地产市场发展的有利因素。

同时,相关报告也指出,货币政策有望进一步放松,房地产上行通道已经打开,结合历史规律预计此轮上升空间持续在一年左右。但目前主要城市人均住房建筑面积已经接近较高水平,基本住房需求已得到较好满足,所以此轮回升力度并不如前两轮。

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