赵巷房价十年涨47.06% 步入品牌地产大开发时代

编者按:长三角经济圈是全国较大的经济圈,经济总量相当全国的20%,上海是长三角经济圈的中心城市。而青浦区是上海少有一个与浙江和江苏接壤的行政区;并且从地理看就在长三角区域的中间线位置。基于青浦在交通、经济、文化、生态各方面因素上面的先进优势,以及板块内17号线开工建设,大虹桥商务区的推动,给青浦楼市注入“强心针”,沿线楼盘价格必将一路水涨船高。搜狐焦点上海站策划出品的《城市新起点青浦区域报告》之赵巷板块,用真实数字记录青浦楼市动态。

被冠以“大虹桥后花园”以及被定位为大虹桥外围商务区的赵巷板块,自十年前相关规划风声传出后,板块地块便受到众多知名房企的追捧。龙湖地产、金地集团、和记黄埔等让赵巷地块一次次刷新地王记录。随着上海西进版图扩张,赵巷首先成为佘山与大虹桥共同辐射的黄金交汇圈。

地块楼盘价的提升,也直接影响着赵巷房价的上涨。以09年金地集团30.48亿元夺得赵巷10号地块为例,金地的大手笔使得赵巷地块楼盘价达到14499元/平米,09年初售价不到8000元/平米的赵巷某楼盘,在此后价格调整至13000元/平米,足见地价之威。

别墅主导板块价格增幅远不及刚需 房价呈稳步上涨和滞涨交替局面

地王扎堆和大虹桥辐射以及17号线开工叠加利好,也让赵巷板块在10年时间内,从均价14319元/平米,上涨到今年4月的27052元/平米,平稳增长47.06%。十年前刚需房价格三林是3000元/平米,大宁和徐汇龙华是4000元/平米,甚至卢湾、黄浦这种级别的地段,当时的单价仅5000-8000元。现在这些地段的二手房价,基本上10倍是平均涨幅。与此相比,赵巷的房价增长只能算小儿科。

究其原因,搜狐焦点发现,2010年普通住宅仍主导赵巷板块楼市,但别墅市场迅速崛起。数据显示,近几年赵巷板块新房供应中,别墅占比出现明显的增长。 2010年板块新房供应中,别墅项目占比为28.5%, 2011年上涨至40.5%,2013年至今,别墅项目供应占比进一步提升至63.5%。供应结构的调整直接影响着成交价格,别墅占主导的板块,房价涨幅并不明显。以佘山板块为例,十年前创下1.3亿元成交天价的上海紫园,当时单价接近10万元。现在上海紫园一套普通别墅的单价为53512元,计算下来价格涨幅也就两倍多。

搜狐焦点统计了自2006年至2014年上海赵巷板块商品住宅成交均价时发现,赵巷的一手房价一直呈现稳步上涨和滞涨交替的局面。数据显示,2006年-2009年,赵巷板块商品住宅成交均价涨势并不明显,仅保持每年1%左右微弱上涨。直到09年大虹桥概念一出,2010年赵巷板块房价环比猛增27.5%,至今依然维持在25000元/平米左右的区间。

昔日地王也有“被套”时 赵巷板块多个项目曾打折促销

值得注意的是,2012年,赵巷板块的成交均价为23850元/平米,环比猛跌19.6%,短短一年时间房价就出现断崖式下跌。这是源于2012年楼市遇冷,开发商因销售锐减、融资渠道受阻,而导致囊中羞涩。赵巷板块更是面临房价、地价回调,当年被冠上“准地王”之名的赵巷特色居住16号地块以底价成交,仅一家开发商参与竞拍,折合楼板价9559元/平米。与2010年底和记黄埔竞得的17号地块相比,价格缩水近6成。

房价也随着地价下降,2009年、2010年上半年楼市火热时,众多开发商激进拿地、豪赌房价大幅上扬,这在赵巷板块尤其突出。赵巷板块内销售持续低迷,一些资金链紧张的开发商以降价方式拉动销售。龙湖地产地王项目,龙湖滟澜山开始打折促销,降幅在15%-20%之间。金地集团地王项目佘山天境。其成交均价为45956元/平米,相比开盘初期50000元/平米的报价,下浮8%。

目前赵巷房价波动小 成交受政策影响较大

从供应情况来看,赵巷板块近4个月商品住宅新增供应累计为12.82万平方米。分月来看,赵巷板块住宅市场月度新增供应波动幅度较大,一月份延续去年楼市翘尾行情,总供应量占4个月以来的57.3%,呈现出增长趋势。2014年末楼市翘尾,表明作为一线城市的上海需求依旧。值得注意的是板块内2月份无新增供应,直到春节月结束3月才陆续增加供应,4月政策层面利于改善型入市,在当前形势下开发商加大了开盘的力度。

从成交情况来看,2015年1-4月,赵巷板块商品住宅累计成交363套、4.37万方,其中别墅市场成交面积占板块楼市的比重超过一半。分月来看,自1月开始,随着楼市购买力的释放,赵巷板块市场从1.14万米的月度成交量一路上扬至4月份的1.403万方,特别是在4月降息落地之后,其区域交易量继续攀升。

从成交价格情况来看,2015年1月,成交均价为25629元/平米,2月成交均价微跌0.75%,为23821元/平米。截止4月成交均价为27052元/平米。数据显示,总价在1000万-1500万元的住宅产品在全部高端产品中的占比普遍在7成以上。因此,近期政策和利率层面的利好将能够有效地刺激需求释放,并使整体高端市场的火热行情得以延续。受成交结构的影响,赵巷板块房价波动不大,但总体仍呈现出上涨的发展趋势,其中3月份成交均价为26480元/平米,较2月上涨了10%。

板块内别墅放量价稳 “含金量”十足

板块内的生活化别墅吸引不少中产阶级购买。由于区域整体价值平衡发展,吸引了和记黄埔、龙湖、绿地、古北、凯迪、金地等品牌开发商的纷至沓来。具体到项目而言,目前赵巷板块在售普通住宅的项目共计3个,分别是御澜山、鑫苑壹品世家和金地佘山天境。御澜山在售69-130平方米精装1-3房,分布在2号楼和6号楼,均价23000元/平米。目前案场优惠:一次性付款98折,贷款99折,付定金之后一周内签预售合同可享受100元/平米的优惠等。

鑫苑壹品世家在售一期精装房源,79平方米2房、88平方米3房、89平方米3房,精装标准2500元/平米,均价23000元/平米,2房总价180万元/套起,3房总价200万元/套起。购房85平方米以下可享3万抵10万优惠,85平方米以上可享3万抵12万优惠,预计2016年6月交房。值得一提的是金地佘山天境,是一个公寓混合别墅的项目,打破了单一的别墅格局。金地佘山天境在售210-370平米大平层,均价35000元/平米,精装修交付。

板块内售罄的别墅项目有12个,在售别墅项目共有5个,分别是金地佘山天境、万科有山、融信泊湾、凯迪赫菲庄园和香水湾别墅。待售的项目有两个,分别是泷湾和绿地海珀风华。值得一提的是,泷湾是由国际知名名宅开发商和记黄埔地产打造,必将为提升赵巷板块的高端居住氛围不断加码。

较新数据显示，目前全市总价在300万元以上的房源成交占比较新政之前有明显扩大，变化最为显著的是总价500万元以上的房源，成交占比较新政前上涨了 1.99个百分点。由此可以看出，新政后，中高端大户型改善产品逐渐取代 刚需产品成为市场新宠，新房成交无论是面积、单价还是总价都在往高处走，可见新政二套房贷的松动和税费的减少对改善型需求的释放效果显而易见。而这些因素都将带动赵巷板块内的别墅市场良性发展。

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