编者按:长三角经济圈是全国较大的经济圈,经济总量相当全国的20%,上海是长三角经济圈的中心城市。而青浦区是上海少有一个与浙江和江苏接壤的行政区;并且从地理看就在长三角区域的中间线位置。基于青浦在交通、经济、文化、生态各方面因素上面的先进优势,以及板块内17号线开工建设,大虹桥商务区的推动,给青浦楼市注入“强心针”,沿线楼盘价格必将一路水涨船高。搜狐焦点上海站策划出品的《城市新起点青浦区域报告》之徐泾板块,用真实数字记录青浦楼市动态。

从楼市的普遍特征来看,热点板块的发力对于楼市热度的贡献不容小觑。近年来,随着大虹桥红利的逐渐兑现,轨交2号线的延伸及17号线的规划建设,徐泾板块进入了发展的快车道。国家会展中心的基本建成及周边其他配套设施的逐步完善,更是带动了板块内楼市的良性发展。徐泾已慢慢成为购房者眼中炙热的板块。在上海城市房地产估价研究中心发布的数据报告中,上海“十大最抗跌板块”,徐泾就赫然位列其中。

徐泾规划利好显著 发展潜力巨大

徐泾位于上海西郊,在行政区域上属于青浦区,但从实际距离上离长宁区更近,距离上海市中心仅10公里。板块东面紧邻虹桥交通枢纽,不仅所属西虹桥商务成长区,也是最靠近大虹桥枢纽中心的区域之一。

过去,由于闭塞的交通使得徐泾靠近长宁的优势始终没有体现,而“工业重镇”的板块定位更是制约了当地房地产的开发。

自“大虹桥”概念被提出,对于徐泾板块可谓是喜从天降,较大的利好莫过于虹桥交通枢纽的建设和轨交2号线的延伸。虹桥综合交通枢纽的规划将京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式汇集一体。在主体建筑内的地下设置两个城市轨交车站,引入5条通往上海市区各个方向的轨交线。其中轨交2号线西延伸段进入浦东区域,途经徐泾、赵巷、青浦新城和朱家角四个城镇,所属徐泾板块内的徐泾东站在2010年已正式建成启用。轨交2号线是轨道交通中的骨干线路之一,连接上海东西交通的大动脉,可换乘多条线路直达市区任意地方。

轨道交通及公交枢纽的建设,使得徐泾步入了转型发展的新时代,也让原本“一潭死水”的房价泛起波澜。数据显示,当大虹桥辐射遇上轨交2号线延伸,短短一年时间内,徐泾板块房价暴涨42.58%。有专家分析称,定位为商务成长区的徐泾规划利好显著,发展潜力巨大,但是在虹桥核心商务区域发展未成熟的背景下,作为辐射区域的板块真正发展完善还需耐心等待,但未来楼市前景可期。

17号线促徐泾发展再提速

如果说轨交2号线的延伸建设使得徐泾终于摘下地铁“盲区”的帽子,那么17号线的开工更为板块楼市注入了一剂“强心针”,成为长宁区的“腹地”。

今年3月初,上海市规土局在网上公示了轨道交通17号线蟠龙路站、汇金路站、嘉松中路站、青浦站和淀山湖大道站的出入口设置情况,预示17号线开工进入实质性启动阶段,也意味着一剂兴奋剂已经注入徐泾板块。

17号线为上海市十二五期间规划建设的一条重要轨道交通路线,东起虹桥火车站,沿崧泽大道南侧平行西行跨越G15沈海高速公路后接转沿盈港东路、盈港路西进青浦城区,进入朱家角地区后走向沿318国道南侧平行至东方绿舟,全程35.3公里,首期共13站,远期将继续西延伸至江苏省昆山市和苏州市吴江区。

徐泾板块虽然早有2号线徐泾东站,但是站点距离各个项目依旧较远,需要公交接驳。轨交17号线徐泾北站、徐盈路站的设立,将使得当地出行更为便捷。据统计,自17号线公示后半年内,徐泾相关楼盘房价涨幅便达到27.7%。轨交17号线预计2018年建成通车,届时板块内的升值潜力更将日益凸显。

板块教育资源丰富 商业配套完善

除交通方面的改善,徐泾板块内商业配套设施的规划也逐步实现。中心镇区的徐泾路和京华路是一条繁华热闹的商业街,达芙妮、肯德基、361°等众多商家齐聚,也有东方商城、徐泾商城等供选择。采购生活用品可以去沪青平公路上的家乐福,那里的百货琳琅满目、应有尽有。农工商、联华等大型卖场,以及一些沿街便利店,居民日常购物消费需求可以得到满足。版块内还拥有西部较少有的两个高尔夫球场,一个是东部占地两千余亩的十八洞世界锦标级高尔夫球场——银涛高尔夫球场,另一个是西部的草原高尔夫球场,高尔夫球爱好者周末可以去球场挥汗如雨。

值得一提的是,徐泾板块教育资源十分丰富,是上海市区内有名的教育名镇之一。徐泾幼儿园、徐泾中心小学、徐泾中学、德法学校都是市郊有名的学校,同时,还有几家民办小学。其中,国家会计学院还是一家规格颇高的高级院校。对于成长型的家庭来说,徐泾是购房者置业的不二选择。

徐泾地铁上盖地块出让 总价21.98亿被拍出

随着徐泾板块价值的日益凸显,越来越多的开发商看好徐泾未来的价值潜力。今年上半年,徐泾镇徐盈路西侧的一块“香饽饽”被上海申通地铁资产经营管理有限公司、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业(有限合伙)以21.98亿元夺标,折合楼板价4079元/平方米。

虽然相较2013年成交的徐泾会展中心地块及去年年初成交的徐泾镇诸光路西侧地块来说,成交楼板价还是处于较低水平的,但是该地块出让面积创下了近5年上海经营性用地出让面积的第二高。地块总建筑面积为53.62万平方米,商住办面积为44.12万平方米。其中,住宅建筑面积25.37万平方米,规划住宅套数2299套;商业办公建筑面积18.75万平方米。  

有业内人士分析称,上海轨道交通综合利用开发的脚步正进一步加快,而徐泾未来的价值潜力也将不断凸显。

板块内高品质楼盘集聚 自住意义大于投资

受到大虹桥核心商务区半径最小的辐射效应,加速了徐泾商务资源的导入;交通等基础设施的不断完善,使得徐泾成为青浦发展活力较大的板块;随着企业入驻率不断提高,能够带来商务贸易等方面的人才,优化了徐泾板块的人口结构。未来,徐泾将成为大虹桥对应的高端居住板块。

目前,板块内已集聚了仁恒西郊花园、虹桥正荣府、南山雨果等高品质楼盘。数据显示,目前徐泾板块新房均价在25284元/平,在售楼盘中,均价超过3万平米的楼盘占多数。中建锦绣天地距离2号线徐泾东站仅900米,在售户型有80平方米2房、90平方米2+1房、105平方米小3房、120平方米大3房。自4月一开盘,便受到市场及购房者的青睐。

有专家分析称,目前徐泾板块的房价已经有过一轮炒作,所以价格上还是比较高的。从自住的角度看,便利程度大,购房自然是有意义的。但对于炒房的行为,还是需要警惕,比较目前的价格基本已经吸收了此前各类利好政策效应。