2014年度上海房价回顾 成交均价直逼3万

　　据搜狐焦点统计，2014年度上海楼市累计成交商品住宅81459套，同比2013年度下跌17.36%。年度签约968.39万方，同比萎缩24.25%，跌幅进一步缩小。其中全市12月份商品住宅成交量为137万方，环比激增39.88%。商品住宅销售均价达27248元/平米，同比增加12.41%，环比上涨幅度为2011年以来之最。市场表现为量跌价挺。业内人士分析，上海楼市12月份表现，表明市场去化速度已有所提高，去化周期由较高的17个月大幅降低至11.44个月的合理范围。

　　数据显示，去年12个月上海共计在售504个项目，其中价格波动不大的项目有439个。价格有变动的有65个项目，其中降价楼盘占52%，涨跌数量几乎持平。但二季度以来，楼市价格开始松动，大部分楼盘定价更贴近市场，个别楼盘甚至出现大幅降价现象。

　　据搜狐焦点观察，沪上宅地价格的上涨也为房价的上涨推波助澜。数据显示，截止 12 月 31 日，2014 年上海住宅用地累计成交规划建筑面积为 1301 万平方米，比去年下滑了2成，为 2010 年以来住宅用地成交规划建筑面积的较低值；而从住宅用地成交楼板价来看，2014 年住宅用地楼板价为 10400 元/平方，比去年 6643 元/平方猛增 36.13%，住宅用地价格逆势大幅上涨。业内人士预计，今年楼市势必会量价齐升，下半年甚至会再现买涨不买跌的行情。简而言之，上海宅地的稀缺是房价上涨的最主要因素。

　　17个区县、内中外环线成交均价经纬解析

　　据搜狐焦点近期对上海17个区县，全年成交均价统计显示，已有8个区县成交均价高于4万元/平米。其中静安区以成交均价78870元/平米位居榜首，黄浦、徐汇分别以成交均价64765元/平米及62787元/平米居于二、三位。长宁、虹口、杨浦、闸北、普陀均价分别为：55687元/平米、53318元/平米、44279元/平米、43884元/平米、42909元/平米。2014年度内环内、内中环间仅有4项目存在涨跌，中外环间则有7盘涨价4盘降价。

　　价格变动较大的区域非外环外莫属，2014全年，有24项目涨价，26项目降价。变动幅度以微调为主。闵行、浦东、松江、宝山、青浦等外环区县成交均价已至2万元/平米，其中闵行、浦东的成交均价分别达到32876元/平米和32087元/平米。奉贤、嘉定、崇明等外环外区域成交均价则逼近2万元/平米。金山仍以11201元/平米的成交均价垫底。

　　刚需购房仍是主力 户型较小的中高端产品成交亦不弱

　　从成交结构上看，2014年2万元/平米以下的房源成交占比47.79%，较2013年萎缩10个百分点，而2-3万元/平米均价段的房源成交占比有所提升，从2013年的23.7%上升到2014年的29.94%，同时5-10万元/平米的高端产品成交比重也有所提升，从2013年的2.58%升至2014年的5.22%。

　　嘉定板块以成交面积74.41万方，累计成交7004套，成交总金额达136.31亿元成为2014年度三料冠军。远超位于第二的金山新城板块近37万方。业内人士分析，嘉定1.8万/平米左右的均价以及小户型为主力的产品，再加上11号轨交红利，完全贴合刚需客群的需求。据搜狐焦点网统计，成交均价在2.5万以下，120平米以内的项目，累计成交42991套。

　　其中绿城新城香溢澜庭及中建溪岸澜庭，以成交10.7万方及8.56万方分别位居年度成交面积TOP榜，第4及第8位。从年度项目成交TOP10看，有7个项目，套均面积在110平米以下，刚需购房仍为主力，从均价来看，高中低端均有分布。

　　中高端产品，分别为外高桥板块的绿城上海御园、花木板块的锦绣兰庭（花木绿城兰庭），以及新江湾城板块的新江湾中凯城市之光，三盘成交套数分别为663套、611套和555套，成交均价分别为45418元/平米、56889元/平米、39403元/平米，同策分析师许之静指出，该三个中高端项目之所以受到欢迎，主要是由于该些项目户型面积都较小，套均面积分别为145平米、139平米和134平米，从而总价得以有效控制。

　　在年度项目TOP榜单中，成交金额值得一观。据搜狐焦点网统计，位于浦东新区的花木绿城锦绣兰庭及绿城上海御园分别以465418万元及412723万元（均超40亿元）位列冠亚军。位于宝山的绿地海域笙晖项目则以371969万元屈居季军。

　　沪上主流房企签约金额占市场份额4成

　　据搜狐焦点网统计，2014年上海商品住宅销售前10的房企，销售总额达909.34，占到上海市场总销售额的39%，业内人士分析，市场越来越集中已成事实。

　　融绿继续稳坐上海商品住宅销售头把交椅，8个项目全年签约均价达到51500元/平米，成为上海主流房企中销售均价较高的开发商。值得一提的是，绿地、金地、新城则继续以刚需中小户型项目瓜分市场，全年销售均价低于2万元/平米。