上海假日楼市平淡收场 开发商缺乏降价动力

　　今年的中秋、国庆双节，沪上喊“堵”的售楼处并不多见。

　　10月7日，某上市房企营销总监介绍，该公司在沪一个在售的中高端别墅项目，双节长假期间共定售出4套房源，“这一销售成绩和平常时候差不多，算正常，没有出现往年长假期间的火爆场景，长假效应没有得到体现。”

　　金丰&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，10月4日至10月6日，上海合计成交新建商品住宅5.11万平方米，合计474套房源；日均成交1.70万平方米、158套房源。这一成交量较去年同期（同比）上涨了月68%，但和过去6年同期的平均成交量相比，则下降了32%。

　　缺乏实质性优惠，是长假期间成交乏力的原因之一。

　　上述上市房企营销总监坦言，针对双节长假，该公司仅推出了“团购优惠”，但其实这只是个说法而已，实际优惠和平时一样为8折。其间，意向客户不必付50万元的定金，只需付10万元的意向金即可，但“8折优惠是在报价基础上打的”。

　　少见实质优惠

　　受访开发商及代理商中，感慨假日楼市不济的不在少数。

　　德佑地产区域总监张剑东介绍，就该公司参与代理的一手楼盘看，今年双节长假期间的销售情况一般，客户带看量也没有出现明显增多，和平时差不多。而以往“十一”长假，多是楼市旺季。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也说，从该公司位于嘉定新城的楼盘——盘古天地 (论坛)的销售情况看，双节长假期间的销售情况还是可以的，比平时略好。

　　但宋海说，盘古天地周边的其他楼盘销售情况则并没有想象中那么火爆，不过成交量比去年好很多。

　　价格因素的抑制作用不言而喻。

　　某房企营销总监感叹，过去6年中，除了2008年和2011年，其他年份的国庆长假行情都非常火爆，但以前楼市的好日子已经不再了。

　　这位营销总监分析，目前楼市的整体价格都已经上来了，不存在去年年底以来所谓“市场价基础上的折扣”了，多数楼盘都在以正常价销售，“毕竟今年已经过去三个季度，各区域、板块都已建立形成了新的市场价格水平，当然目前的价格水平仍然要较调控前低。”

　　据他介绍，今年的情况是，房子是可以陆陆续续卖掉的，开发商没有快销的要求，楼市也比较常态化，“我们在上海以外的几个城市的项目卖得不错，因此资金压力不大，能实现总体平衡。”

　　缺乏降价动力的还有新江湾城 (论坛)某中高端别墅开发商。

　　该新江湾城别墅项目相关负责人介绍，长假期间，该楼盘的客户量还可以，但成交量没有明显提升，该公司也没有推出特别优惠措施。该楼盘周边其他项目的情况也差不多，“在没有大幅优惠的情况下，销售自然会较为平缓。”

　　上述房企营销总监还提到，对于一些打出大幅折扣噱头的中高端楼盘，购房者也主要看实际的行情价，眼睛只盯着折扣的购房者比较少。

　　开发商“没有货”

　　除了价格因素，推盘量有限也打压了长假行情。

　　宋海说，嘉定新城区域除了几个全新盘，针对双节长假开盘、加推房源的楼盘并不是很多，主要原因是没有货。

　　“一些大体量楼盘经过去年底以来的多次推盘，目前已经过了强销期，尤其是嘉定新城核心区，尤其是中小户型（稀缺）。我们也想推，但没有房源。”宋海说，在嘉定新城区域，筹划在10月推盘的楼盘多为全新盘，而一些在售的楼盘由于推出的多为大户型甚至别墅房源，销售速度较为缓慢。

　　“这样的情况就是放在全市范围也仍然存在。”宋海说。

　　新城地产[简介 动态]上海区域公司某负责人称，该公司旗下推盘的销售节奏一向是比较快的，但长假期间他们没什么房源可推，“嘉定新城及周边的几个楼盘都是如此，我们在节前该推的都推了。”

　　虽然沪上新房库存重回1000万平方米上方，但以中小户型为主的普通住宅存量并不算高。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为1057.6万平方米，其中，普通住宅仅为260.5万平方米。

　　上述新城地产上海区域公司负责人解释，虽然开发商都知道刚需市场比较好，但刚需楼盘价格定低了不赚钱，定高了又卖不掉。“刚需客户对价格十分敏感，一旦价格涨幅达到10%以上，会立马缩手观望，所以虽然刚需楼盘较为紧俏，但也涨不了价。”

　　宋海也说，目前在嘉定新城板块，单价能维持在1.45万-1.5万元的中小户型楼盘，销售还是能够保证的，价格再高销售就不行了。虽然全市范围内，刚需楼盘较为紧俏，但由于刚需客户对价格十分敏感，总价增加几万元就可以更改其决策，因此长假期间，刚需项目价格顶多只是略涨，销售情况由于有效供应乏力，因此都较一般。

　　10月促销力度或加大

　　不过，对于10月楼市，受访开发商仍有颇多期待。

　　某上市房企营销总监称，开发商在9月的心态有些浮躁，价格普遍定得比较高，10月大家的心态会放平一些，预计成交量会比9月好些。

　　“10月更接近年底，促销力度会比9月强些，同时很多开发商年底前会拿地，因此对资金有一定需求。”该营销总监说。

　　张剑东也认为，进入10月下旬，随着年底的临近，开发商销售任务、资金回笼的要求加剧，不排除会有一些楼盘打出较大幅度折扣的消息。

　　上述新江湾城别墅项目相关负责人则称，该公司今年没有迫切的跑量要求，“今年的市场形势比去年好很多，大家的资金都没到紧张的地步，公司没有紧迫的销售任务要求，比如必须要卖掉多少套房源等。”

　　少有开发商看涨10月房价。

　　宋海认为，10月刚需楼盘不会有太大促销，但也没有涨价的动力，这与中高端楼盘可能会尝试较大折扣来促销有所不同。

　　据他介绍，目前嘉定新城的总体单价水平在1.5万元左右，去年底大降价前，这一区域的总体单价水平在1.6万元；大降价高潮时，万科[简介 动态]金色领域精装修房源曾卖过1.2万元/平方米。

　　至于10月楼市的成交量，宋海说，“长假前，我曾较为看好10月，认为10月的成交量会高过9月，原因是10月有长假、房展会打头，但实际的情况是，长假、房展会期间的楼市表现并不佳。我现在认为，10月上海楼市成交量和9月持平的可能性较大。”

　　相比宋海，佑威机构执行董事黄志坚则更为乐观。

　　他认为，双节长假的楼市存在偶然性，但楼市的总体运行态势会延续。“金九”表现差强人意，会促使部分开发商不再盲目乐观，重新考量10月的价格策略，因此，“银十”的月成交量还是有可能超过9月。但具体会呈现出何种成色，依然取决于刚需和改善型产品的开发商的让利幅度。

　　上述新城地产上海区域公司负责人也认为，今年的楼市形势比去年好很多，预计10月底就能完成全年的销售任务。