上海豪宅市场分析报告 预计未来尚存升值空间

　　上海首次公布普通住宅标准的时间点是2005年的6月份，当时界定的内环以内的普通住宅的单价上限是17500元/平米，也就是说当时这个价位以下的房屋是普通住宅，豪宅自然在这个价位之上，所以当时把3万以上的高端住宅物业称之为豪宅。时间推移到2008年的10月份，救市政策中大量涉及到普通住宅的标准问题让原来计划半年调整一次但一直没调整的旧普通住宅标准显得非常的不合时宜（因为按照05年的标致在08年的上海市场几乎找不到普通住宅了），所以对普通住宅标准进行了调整。内环以内275万以内的总价成为普通住宅标准之一。而按照90平米一套住宅来看，3万元/平米的单价，总价也不过270万。从08年年底到09年年底，上海商品住宅房价普遍出现30～50%的价格上浮，内环以内已经几乎看不到单价在3万元/平米以下的新盘，所以从这个角度来讲，目前再以3万元作为豪宅的门槛已经不合时宜了。

　　汉宇地产市场部认为：目前豪宅的价格应考虑单价和总价两个方面，总价方面应在千万以上，单价方面应该在5万以上才可以称之为豪宅。而如果从综合素质方面考虑：豪宅还应该包括开发商品牌、物业装修风格、地段等必要因素。所以目前还是单纯把单价3万以上的商品住宅称为豪宅既不合适也不适合。

　　上海3万元以上豪宅

　　目前上海在售的商品住宅项目（不含酒店式公寓和配套商品房）约有460个，销售价格在3万元以上的项目为59个，占总量的12.83%，这个这个数据远远大于普通概念上的豪宅比例在5%以内，所以这个界定范围实在是太大了。另外，从环线范围来看，在3万以上的楼盘中，内环内就占据了45，占所有59个项目的76.27%，占所有内环以内在售项目77个的58.44%。可以说如果按照3万以上是豪宅的说法，内环以内满眼是豪宅。所以豪宅的价格定位应该往上提升。我们将单价提升至5万元，上海目前在售项目中有17个项目进入豪宅范围，占全市在售项目的3.69%。其中项目主体在千万以上的16个，内环以内的11个，这些可以称之为真正的豪宅。

　　豪宅扎堆的背景因素

　　从供应和需求两个方面分析豪宅扎堆的原因，汉宇地产市场部认为：

　　开发商拿地屡创“地王”使得项目开发必须走高端化的路线，如果产品做的不够高端，高昂的土地获得成本无法弥补，更别谈获取丰厚的利润，所以开发商不理智的拿地行为是豪宅遍地的直接推手。

　　从需求方面来看，豪宅市场稳定的增值性更吸引了国内很多第二产业的资金流入。由于全球经济危机的影响，大量产业资金不愿进入收益率低、风险高的实体经济中，同时银行宽松的信贷又让其获得大量的低成本资金。从01年至今整体向上的房地产市场特别是北京、上海这样一线大城市的豪宅市场的稳定健康发展，正为这些资金找到一条保值增值的出路，所以大量产业资金不考虑价格的涌入豪宅市场是豪宅市场迎来2009年上半年全面繁荣昌盛的主要原因之一。另外，较低的进入门槛和微乎其微的持有成本让豪宅市场成为最理想的资金避风港。

　　预计未来上海豪宅的升值空间

　　首先从价格方面来看，目前上海的高级豪宅价格在10万元/平米左右，而香港豪宅的价格已经达到了70万元/平米以上。两个城市豪宅价格同样反映出两个城市经济之间的差距，但是在上海经济赶超香港的过程中相信上海的高级豪宅价格也会逐渐接近香港水平。当然，上述问题讲的是上海豪宅的价值空间，也就是说并不能单从价格方面去衡量上海的豪宅。价值是一个多元的东西，有居住价值、欣赏价值甚至收藏价值。从这些方面看，上海豪宅市场目前还是以拿来主义为主，就是汇集世界上一些较好的东西，成为项目的卖点。这只是从销售的角度来看豪宅的价值，但是在自身特色方面我们认为做的还不够，因为豪宅不应该是卖的时候是豪宅，而是在这些豪宅出售几年甚至十几年、几十年后大家还认为它是豪宅。这样的项目在上海并不多，所以说目前的上海的豪宅未来的价值空间并不大，而未来的上海豪宅会有更大的进步空间。(来自汉宇地产)