四川北路商圈 再次升级能否重现昔日繁华？

　　核心提示： 　　四川北路南起苏州河、四川北路桥，北至虹口足球场，以四川北路为中轴，向东西两侧各延伸250米，东至四平路－吴淞路、西至轻轨－河南路，是沪上一条南北走向且长达3.7公里的商业街，曾是老上海繁华一时的知名商业街。后来由于内外两方面原因，人气下滑。 　　经过几番改造，目前，四川北路桂花城南北中三段，中段(海宁路--海伦西路)已初具规模，写字楼、商场及轨道交通在这里集聚，形成了相对浓厚的商业气氛，也对南北两段起到了良好的带动作用。 　　四川北路商圈周边有丰富的居住人口，中段轨道交通带来外来人流，北段（海伦西路--虹口足球场）毗邻虹口足球场和多所高校，南段（苏州河路桥-海宁路）紧邻苏州河这一地理优势，因此三段规划的优势将为投资者带来机会。 　　同时，由于四川北路长久以来的低端定位以及规划的滞后，四川北路仍然存在诸多老问题，如业态单一、大环境不成熟等。而且，由于仍在调整当中，规划的进展和调整都将为商铺的投资带来风险。 　　四川北路作为上海老牌的传统商业街，目前正在经历新一轮的改造。90年代，四川北路曾是和淮海路及南京东路齐名的上海三大商业街之一，然而90年代之后，一方面，后起之秀“徐家汇”、“南京西路”以及“五角场”等商圈日益成熟，另一方面，四川北路本身缺乏妥当的规划，两方面的原因导致其一度没落，人气不再。 　　四川北路分成北段、中段及南段 区别定位 　　“四川北路在近二十年时间改了大的改动有三次，一次是90年代初期，一次是在2000年前后。” 上海市商业经济研究中心主任齐晓斋表示，“四川北路全长3.7公里，以前沿街都是薄薄的店铺，沿街面走过去走过来就行，现在好多商厦兴起，而且中间有断点，又连不起来，而且马路拓宽以后对串很麻烦，一个消费者从头逛下来是不现实的。此外，地铁和四川北路是横穿的，不是并行的，并行的话逛到头可以乘地铁走回来，横穿就不能这样逛。” 　　基于这样的考虑，最近的一次调整是将四川北路分成北、中、南分成三段，根据其不同特点区别定位。 齐晓斋表示北段（海伦西路--虹口足球场）以文化休闲带动时尚商业，同时因靠近虹口足球场，要建一个大型的活动中心，类似于中山公园的龙之梦购物中心；中段（海宁路-海伦西路）着重引进国内的具有海派风格的精品专卖店；而南段（苏州河-海宁路间）主要形成休闲购物广场和品牌旗舰店，而这样的规划主要考虑到要结合商业生态的环境建设，贯彻以人为本的商业文化建设，主要体现人文关怀。” 　　中段打造四川北路商圈节点 带动南北两段 　　“中段是要做品味的”，沪上知名商铺专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)表示。 “随着天宸玫瑰广场（查看地图）、中信广场等这些高档写字楼的兴建，把原来的条状商圈在这里形成一个结点，从而带动南北两段。” 　　记者从现场了解到，目前中段已经形成相对成熟的商圈，商务气息浓厚；福德商厦、东宝百花以及嘉杰国际广场（查看地图）集中在此，轨道交通3号、4号线在这里汇集，为该区域带来了丰富的人流，到目前为止，已经形成集高档酒店、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的商业商务休闲中心。 　　目前主要的建设均集中在四川北路海宁路和武进路附近，沿着四川北路往北走，中信广场及天宸玫瑰广场正在紧锣密鼓地建设当中，盛邦国际大厦正在收尾；而海泰国际、海泰时代、福海大厦等已建成的高段物业也均集中在这个地段。中信及玫瑰等几大高品质物业的建成将为该地区提供优厚的优质购买力。 　　“通过中段商务气氛的培养，逐渐拉动南北两段”，姜新国表示中段是要做品味的，而北段要做一个区域性的商业辐射点，在这个交通枢纽买东西回家，而且，北段靠近许多大学，校园经济也是一个重要的消费点；而南段，根据规划，是带有休闲时尚风格的。 　　沿街商铺缺乏规划 层次高低悬殊 　　“走走逛逛南京路、买买请到四川路”是诸多老上海人熟知的说法，这也表明四川北路在消费者心目中相对低端的定位。为了扭转这一局面，经过几轮的升级，四川北路引入了诸如巴黎春天、凯鸿广场、天兴百货等购物中心，并建设了餐饮购物于一体的东泰休闲广场，这些物业对于拉升四川北路的购物层次起到了较大作用，同时，也提高了周边沿街商铺的档次。随着天宸玫瑰广场、中信广场的建成，底层裙楼的开放，商铺的层次将得到进一步的提升。
四川北路沿街商铺

四川北路沿街商铺
　　然而，记者仍在现场发现，和Adidas、ESPRIT等品牌店形成鲜明对比的，是大量缺乏规划、层次低下、毫无特色的各种杂货铺、副食品点、服装店、鞋店以及手机维修等小店。这些店铺门面往往缺乏良好的规划，看起来差、脏、乱。 >>>>>区域全接触： 　　四川北路南起苏州河、四川北路桥，北至虹口足球场，以四川北路为中轴，向东西两侧各延伸250米，东至四平路－吴淞路、西至轻轨－河南路，并包括交通枢纽区域，全长3.7公里，包括与四川北路相交的20条支马路，全部规划区域面积约2.1平方公里。 　　交通：
地铁

公交线路
　　四川北路中段有轨道3号、4号线，北段连接虹口足球场，有8号线，目前在规划中的还有地铁10号及12号线。此外，四川北路有多条公交线路，21、928、167、65、854、939、962等十几条公交线路。 　　主要商用物业：
区域内写字楼

区域内写字楼
　　四川北路主要的写字楼有嘉和国际、荣欣大厦、福德大厦、国际大厦、海泰国际大厦、海泰时代大厦，在建的有盛邦国际大厦、天宸玫瑰广场及中信广场等。 　　四川北路南段链接苏州河，作为虹口的南大门，这里和与外滩、陆家嘴一起构建上海的“白金三角”，也是四川北路与北外滩规划相融合的地方。而北外滩的规划建设以航运特色为主，因此，天宸股份开发部副总经理郑晓达表示：“对于客户我们也有一个定位，会和北外滩对国际航运这块的需求结合起来。” 　　郑晓达还声称四川北路有许多钢铁贸易企业和咨询业等服务业，因此，这又是我们招商的一部分。
区域内购物中心

休闲广场
　　四川北路周边也集中了各种层次的百货商场，有21世纪运动城、巴黎春天、金海岸商厦、上海春天、凯鸿广场、天兴百货等。 　　四川北路的资源相对稀缺，尤其是北段鲁迅公园的确酒店无法满足该区域的商业发展。现在的酒店上海新亚大酒店、上海都伦国际大酒店(原上海嘉丽俊豪大酒店）、上海虹口世纪大酒店（原上海新元大酒店）及上海虹口华美达大酒店等，现有的高酒店仅有粤海、兰生、宝隆、远洋、新元等几家。 　　生活设施：
公园
　　四川北路的居住密度较高，周边配套较为成熟有乍浦路美食街，多伦路文化名人街、四川北路商业街等特色街区，此外，鲁迅公园、和平公园、川北公园、虹口体育场也早已成为居民休闲娱乐的场所。 　　投资机遇： 　　1、消费人口较多：四川北路全场3.7公里，嘉杰国际广场、上海多伦多（查看地图）、晶钻博华（查看地图）、国际花苑、凯润金城（查看地图），以及许多老社区都集中在四川北路，为该区域提供了大量居住人口作为其厚实的消费基础； 　　2、轨道交通带来大量人流：Location从来都是商用物业投资的不二法则。而轨道交通附近更是投资者必争之地。轨道3号、4号线为四川北路带来大量人流，同时，规划中的还有8、10、12号线，周边的商铺投资潜力自然得到提升； 　　3、中段商务气氛的成熟拉大消费需求：四川北路中段聚集了多幢高档写字楼，海泰国际大厦、国际大厦都集中在此，随着中信广场、玫瑰广场等的建成，该地区的商务消费需求将大大提高，而随着四川北路整体层次的升级，商铺及写字楼本身的投资价值也将逐渐得到体现。 　　4、酒店资源稀缺：虹口区酒店资源稀缺，特别是作为市级商业中心的四川北路商业街及周边地区，尤其是北段鲁迅公园地区高酒店，不能满足这一地区商业、旅游发展的需要。而随着中段商务气氛的日益浓厚，对酒店的需求将会增加，因此，酒店的投资的空间较大。 　　5、北段毗邻多所高校：姜新国表示“四川北路的北部有很多大学，上财、上外都在这里，校园消费是一股不容忽视的力量，因此校园经济是我们可以抓的一步。” 　　投资风险： 　　1、商圈仍在升级中，风险较大； 　　对于淮海路、南京东路等这些商圈，商业氛围比较浓厚，商业环境也比较成熟，已经形成了固定的消费人群，因此，在这些区域投资商铺的虽然成本较高，但是风险相对较低。、 　　而对于升级中的商圈，尤其是像四川北路这样，已经经历过几次调整，但是效果不是特别明显的商圈，投资的风险相对较大，投资的收益率也很有肯定受到商圈大环境以及政策规划变动的影响。 　　2、整体商业氛围仍不成熟； 　　尽管四川北路经过几轮的调整，从业态形式、物业档次、整体商业环境以及交通等方面已经有了较大的提升，但是除了相对成熟的中段以外，南北两段的商业氛围还不是非成熟。