杨浦鞍山板块:紧缺新房源走俏成熟老区

　　核心提示：鞍山板块位于杨浦区内环区域的北侧，是杨浦区内最成熟的居住区之一，因齐全的配套成为置换型购房者的区域；该区域内聚集大学、中学等多所教育资源，充分彰显其适宜居住的板块定位。 　　去年杨浦区受地价带动，房价一路攀升，多数楼盘上涨过快，而今年随着房地产市场的理性回归，房价跌幅较大，但该版块内新楼盘稀缺，所以价位相对较高，开盘均价在两万以上。 　　
板块地图
　　王阿姨一家原本住在杨浦公园附近，因为儿子结婚需要增加一套住房，故将原来的住房留给儿子作为婚房，自己想在周边购置一套小房子居住。因为不想离开自己熟悉的环境，跟孩子的距离也要适中，方便互相照顾。经过再三考虑，王阿姨最终看中了一套底楼公房，普通装修，面积61平方米，总价83万。王阿姨表示，由于年龄关系，自己并没有选择在鞍山板块最核心的区域安家，清静一点的生活更适合自己。 　　鞍山板块内环内的地段、成熟的配套和人居氛围是自住购房者的理想淘房去处。21世纪不动产鞍山分行杨经理认为，不少鞍山板块周边的本地居民在动拆迁之后都流露出在鞍山板块安家置业的强烈需求，远的甚至有杨浦等中心城区的客户到门店选购自住用房。此外，板块内多个名校所带来的书香气息也吸引了众多“望子成龙”的家长特意到学区附近安家。 　　新房供应稀缺 　　新房方面，因为近二年来地区内仅有三、四个新盘在售，房源十分紧张，同时该地区的刚性需求则依然旺盛，附近传统小区居民充足，换房、婚房的市场很大。房价方面，新开盘的君欣豪庭（查看地图）的均价在21500-22000元/平方米，而新凤城作为次新房价格在22000-24000元/平方米，相比之下新房自然吸引了该版块诸多有实力的老市民。 　　二手房本地置换需求较强 　　21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，今年前8个月鞍山板块二手住宅的买卖交易物业类型分布中，次新房源的成交套数比重占6成。客户来源方面， 7成为上海本地的置换和刚需型购房客户，可见周边区域居民对鞍山板块的认同程度很高。 　　

　　成交结构方面，总价结构的分布较为均匀，其中100~200万元的价位段稍高，成交套数占比为44.6%,100万元以下占比为35.6%，200万元以上的比重为19.8%。面积结构分布则明显的集中于90平方米以下的中小户型，占比高达62.3%，其中60平方米以下的占比也达到3成，此类中心户型房源的市场接受程度很高。 　　杨经理介绍，目前该板块的售后公房主流均价在1.3万元左右/平方米，次新房主流均价在1.8~1.9万元/平方米。租赁方面，次新房源的装配2房月租金在3600~4300元，售后公房的装配2房月租金在2200~2500元之间。 　　置业建议 　　区域置换购房 　　鞍山板块是一个老牌的居住社区，是置换型购房者的区域。该板块在生活氛围及居民文化气息浓厚，与周边区域的其它传统居住社区的地域差异也较小。另外，板块内分布的众多售后公房面积小、总价低，小区成熟，十分适合购房预算有限的刚性需求者。 　　生活配套同样重要
版块内超市
　　除总价、房型等硬性参考因素外，软条件的优劣同样重要。对于年轻的刚需购房者而言，生活节奏较快，挑选房源就应多考虑选择交通、出行方便，如靠近轨交、公交站点的小区。而对于中老年客户而言，小区绿化、空气质量、周边医疗设施的齐备应该重点考虑。 　　根据自身需求，适时出手 　　目前楼市处在调整之中，但是对于自住客户而言，遇到适合房源应适当考虑。因为与前期相比，购房者在市场上处于相对有利地位，楼市火爆时选择面较窄的情况也得到一定程度的改善，更易淘到适宜房源。 　　板块概略 　　房源 　　鞍山板块聚集了大量新、老及次新房房源。既有成熟的工人新村，如鞍山新村、凤城新村、同济新村等，也有交易活跃的大运盛城（查看地图）、和平花园、新凤城、华升新苑（查看地图）等次新房，此外还有刚刚开盘的君欣豪庭，因新楼盘相对稀缺而备受关注，因此购房者的房源选择范围很大。 　　生活配套 　　
购物中心

版块内医院
　　鞍山板块是杨浦区非常成熟的居住区，楼盘诸多，每走几步就能看到不同的社区，绿色植被丰富，环境舒适，周边生活配套也非常齐全，以控江路为主的传统商业街聚集了假日百货、迈玛瑞以及联华超市等一系列基础生活设施；闻名的新华医院也在这条路上；此外，该板块北侧有同济大学、上海电大、同济附中、铁岭中学、杨浦高级中学、鞍山小学、本溪路幼儿园等名校，各学龄段均有对口学校，教育资源非常丰富；可以说适宜居住是这个板块的亮点。 　　交通状况 　　
周边交通
　　交通方面，内环线、大连路、四平路、周家嘴路是该板块主要交通干道，公交车有843、863、874等多条线路。8号线在板块内设有鞍山新村站、江浦路两站，公共交通条件得到大幅改善，而未来开通轨交站点的还有10号线四平路站和同济大学站，因此该板块对于不论在人民广场、五角场还是陆家嘴工作的人士来说都能提供充足的交通便利。 　　推荐房源 　　华升新苑
推荐房源
　　该案位于控江路1505弄，目前的主流成交价格在1.8~2万元/平方米。小区分三期开发，总建面近20万平方米，建筑类型为小高层房源。小区内有970平方米的会所，340平方米的服务社。其中的二期小区月亮湾（查看地图）人工水景与小区沿长浜河岸300余米长的亲水平台自然水景相映成趣，形成特有的双水景景观。该案周边生活，交通及医疗配套齐全；紧邻鞍山路商业中心，步行10分钟即可到达华联吉买盛。华升新苑与新凤城隔街相望，价位却低了不少，但却不失为该板块的优质楼盘，并且与后者相比更有闹中取静的优势，因此具有较高的性价比。 　　君欣豪庭 　　
区域内新盘
　　位于许昌路1588弄，于2008年8月16日开盘，两周的时间已售出五成左右，中间楼层去化较快，均价为21500-22000元/平方米。君欣豪庭推出1号、2号、4号三幢高层，共274套住宅。在此次推出的房源中，90平方米的两房约占一半，共计137套。小区占地近３万平方米，住宅建筑面积约５万平方米，规模并不算大，周边为房龄５年以上的公寓小区。从君欣豪庭出门步行几分钟便是热闹的控江路传统商业街区，生活配套一应俱全。同时，与华生新苑一样，离街区刚好有段恰到好处的距离，闹中取静，特色，此外，在规划上还有约７万平方米的商业街，也是楼盘的亮点之一。