个人购房环节契税知识问答

三亚市地方税务局温馨提示

尊敬的广大购房者：三亚市的契税由三亚市地方税务局直接进行征收，纳税人应自行到我局办税服务大厅纳税申报。我局从未委托房地产开发企业或其他第三方代收代缴契税；如果您在购买房屋时自愿委托房地产开发企业或其他第三方代理契税申报有关事项的，其行为属于民事行为 ，请充分认识其中的法律责任和经济风险。

为便于购房的个人纳税人及时、准确的完成契税纳税申报事宜、保护购房纳税人合法权益、消除征纳争议，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则等有关规定，现将购房环节有关契税问题以知识问答形式提示如下：

一、谁是契税的纳税义务人？

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

二、契税的纳税义务发生时间是什么时候？

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

三、契税的纳税期限是什么时候？

对购房的个人纳税人自行申报缴纳房屋权属转移契税的，纳税期限为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证之日止。

四、办理购房契税减免有没有时间限制？

对购房的个人纳税人符合减征或者免征契税规定的，一般应当在开具契税完税证明之前向地税部门申请办理减征或者免征契税手续。纳税人依法可享受减免税待遇，但是未享受而多缴税款的，纳税人可以在税收征管法规定的期限内（自结算缴纳税款之日起三年内）申请办理减免税，并要求退还多缴的税款。

五、目前个人购买住房契税有什么优惠？

自2016年2月22日起，对个人购买家庭少有住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

凡是于2016年2月22日及以后到地税部门申报缴纳房地产交易契税、符合上述税收优惠条件的，均可享受契税优惠税率。否则，按原契税优惠政策执行减免。

六、如何确定购房时间？

个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间。购买住房在未取得房屋产权证时可以契税完税证明上注明的填发日期作为购买房屋的时间开始计算。因此，购房者及时缴纳契税可及时满足满2年或者满5年的条件，从而及早享受增值税和个人所得税减免优惠。

七、税务机关是否有委托房地产开发企业或其他第三方代收代缴契税？

税务机关从未委托房地产开发企业或其他第三方代收代缴契税。购房者与房地产开发企业在签订购房合同时，委托房地产开发企业代收代缴契税的行为属于民事代理行为。房地产开发企业作为代理人未能在合同约定的期限内代购房者缴纳契税税款或办理减免税申请的，购房者根据《中华人民共和国民法通则》规定，有权要求房地产开发企业或其他第三方予以赔偿税务机关对纳税人处罚的罚款和加收的滞纳金等经济损失。房地产开发企业或其他第三方在代购房者缴纳契税税款时，应提醒购房者及时了解购房契税优惠政策。

八、什么情况下契税可以办理退税？

对以下几种情形的，根据纳税人申请，可以执行税款 “退还”规定：

（一）购房交易失败退税。对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，可退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

对购房者自行转售（更名），凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，这种行为不能视为退房，属于自行转售行为，原购房者已缴纳的契税不予退还，并对其自行转售行为依法征收相关税费。

（二）多缴退税。面积差退税，纳税人已按预售面积、预售房款缴纳契税，但办理房产证时，发现实测面积与预售面积有误差，导致房款发生变化，致使纳税人多缴税款的，可以申请退税；重复缴纳退税，房屋权属发生一次转移，同一权属承受人对同一房产缴纳了两次契税的，可以退还多缴纳的契税。

（三）减免退税。因政策性减免而产生的退税，如购房者符合房地产交易契税优惠政策，在完税办证时可申请减免而未办理，自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关申请退还。

（四）交易无效退税。对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。即法院判决该房屋产权交易行为始终无效的，不征收契税，已缴契税可以退还。

契税政策变化比较频繁，具体征税事宜以税务机关最终认定为准。对契税政策或纳税申报如有疑问，可直接向主管地方税务机关咨询或拨打12366税务服务热线咨询。

三亚市地方税务局 宣

2017年3月21日 

两证整合小知识

一、“两证整合”登记制度改革的背景

根据国家工商总局等四部门《关于实施个体工商户营业执照和税务登记证“两证整合”的意见》（工商个字［2016］167号），我省自2016年12月1日起在全省范围内实施个体工商户营业执照和税务登记证“两证整合”登记制度改革。

推行“两证整合”登记制度改革，是贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，落实国务院决策部署，深化商事制度改革的重要举措，是推进“三证合一”登记制度改革向个体工商户的延伸。

二、“两证整合”登记制度改革的内容

通过个体工商户“两证整合”，实现公民只需填写“一张表”，向“一个窗口”提交“一套材料”即可办理个体工商户的工商及税务登记。改革后，国地税机关不需单独发放税务登记证；“两证整合”后的营业执照同时具备原来两种证件的法律地位和作用。

对于2016年12月1日前已成立的个体工商户，在申请办理变更登记或换照时，为其换发加载统一社会信用代码的营业执照。鼓励个体工商户主动换领加载统一社会信用代码的营业执照，不强制换发。暂未取得加载统一社会信用代码营业执照的个体工商户，其营业执照和税务登记证继续有效。

三、“两证整合”税务登记业务办理流程

1.经营者向工商机关按规定申请办理开业登记并取得加载统一社会信用代码的营业执照。

2.经营者到税务机关首次办理涉税事项时，税务机关通过外部信息交换系统获取个体工商户登记表单信息，不再发放税务登记证件。

3.2016年12月1日前已成立的个体工商户，在工商部门换领加载统一社会信用代码的营业执照后，需前往税务机关变更相关信息。